지난 2010년 서울스퀘어(옛 대우센터빌딩) 매각을 끝으로 한국 상업용 부동산 시장에서 철수했던 모건스탠리가 약 6년 만에 다시 투자를 시작한다. 모건스탠리의 첫 투자는 지난해까지 제일모직이 사옥으로 사용했던 서울 종로구 수송동 ‘수송스퀘어(옛 수송타워·사진)’가 될 것으로 보인다.
이번에 수송스퀘어에 투자하는 자금의 성격은 5% 내외의 안정적 수익률을 추구하는 코어(Core)펀드다. 브렉시트(영국의 유럽연합 탈퇴, Brexit) 이후 미국과 아시아 지역의 안전자산에 대한 글로벌 투자가들의 관심이 높아질 것으로 예상되는 가운데 이번 모건스탠리의 투자를 필두로 외국계 투자가들이 한국 부동산 시장에서 활발한 투자를 이어갈지 주목된다.
7일 부동산금융 업계에 따르면 모건스탠리는 현재 수송스퀘어 소유주인 SK D&D와 인수협상을 진행하고 있다. SK D&D는 지난해 이지스자산운용의 펀드를 통해 수송스퀘어를 매입했으며 모건스탠리는 SK D&D의 수익증권을 인수하는 형태로 이 건물을 사들일 예정이다.
수송스퀘어의 매각가격은 3.3㎡당 최소 2,400만원 이상으로 예상된다. 지난해 이지스가 삼성생명으로부터 수송스퀘어를 매입한 가격은 3.3㎡당 1,880만원, 총 2,550억원 규모다. 수평 증축으로 기존 연면적 4만4,825㎡를 5만369㎡로 확장하고 있다는 점을 감안하면 총 매각가는 최소 3,600억원에서 4,000억원가량 될 것으로 예상된다. 수송스퀘어는 제일모직이 나간 자리를 SK건설을 비롯한 SK그룹 계열사들이 채울 예정이며 현재 약 70% 정도 임차인을 확보한 것으로 알려졌다.
모건스탠리가 수송스퀘어 매입에 나서는 것은 최근 설정된 아시아 코어펀드 자금을 소진해야 하기 때문으로 보인다. 모건스탠리는 수송스퀘어에 앞서 경기도 이천시 마장면에 위치한 ‘덕평 SLX2’물류센터 인수에도 나섰으나 협상과정에서 더 높은 가격을 제시한 국내 자산운용사에 빼앗긴 바 있다.
●블랙스톤도 ‘캐피탈타워’ 인수협상 ... 외국계 신규투자 늘어날 가능성
“국내 투자 비중 확대 한계”지적도
모건스탠리 외에 블랙스톤도 현재 미래에셋자산운용과 강남 캐피탈타워 인수협상을 벌이고 있다. 블랙스톤 역시 코어펀드 자금 소진을 위해 국내에서 투자 대상을 물색하고 있다. 한 외국계 부동산컨설팅 회사 관계자는 “최근 아시아 지역에 투자하는 코어펀드 자금을 모아둔 외국계 기관들이 자산을 늘리는 데(ramp up) 어려움을 겪고 있다”며 “그간 한국에서 움직임이 없었던 외국계 기관들이 다시 투자에 나서는 이유”라고 설명했다.
이 같은 상황을 고려하면 앞으로도 한국 시장에서 외국계 기관의 신규 투자는 더 늘어날 가능성도 있다. 브렉시트도 그 중 한 요인이다. 세빌스코리아에 따르면 2012년 이후 대형 상업용 부동산 시장에서 외국인 투자가의 비중은 매년 늘어 지난해에는 31%를 차지했다.
단 한국 시장 자체가 크지 않고 경제상황이 좋지 않은 만큼 외국계 기관이 계속 한국 투자 비중을 늘리기에는 한계가 있다는 지적도 나온다.
CBRE에 따르면 현재 글로벌 부동산펀드들이 아시아 지역에서 보유한 자산 중 한국 시장의 비중은 6%에 불과하다. 한 부동산금융 업계 관계자는 “외국계 투자가들이 한국 부동산 시장 전체를 좋게 보기보다는 아시아에서 투자 대상을 찾기가 쉽지 않다 보니 한국 시장에서도 선별적으로 우량자산을 고르는 측면이 있다”고 말했다. /고병기기자 staytomorrow@sedaily.com
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