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입장 바뀌고 아전인수 해석까지... 커지는 분양가상한제 논란
부동산 분양 2019.08.17 09:00:34민간택지 분양가상한제를 둘러싼 논쟁이 더욱 뜨거워지고 있다. 국토교통부는 연일 상한제의 당위성을 주장하고 있지만, 시장에서는 오히려 부작용을 우려하는 목소리만 더 커지고 있다. 당장 상한제시행으로 일반분양이 30가구 이상이면 가로주택정비사업은 물론 아파트 리모델링까지 적용을 받으면서 사업 위축과 신규 공급 축소 가능성은 더욱 커져만 가고 있다. 국토부는 오는 10월 주거정책심의위원회를 열어 투기과열지구 내에서 상한제 대상 지역을 최종 결정한다는 계획이다. ◇ 2009년 2월 상한제 부작용 지적했는데 = 국토교통부는 지난 2009년 2월 민간택지 분양가상한제 폐지를 추진했다. 본지가 확보한 당시 보도자료를 보면 “2008년 주택건설 인허가 실적이 외환위기 이후 최저수준인 전국 37만 가구까지 감소했다”고 밝혔다. 이어 국토부는 “감소세가 이어질 경우, 2~3년 뒤 수급 불균형으로 주택가격 앙등과 서민 피해가 우려된다”고 설명했다. 이 뿐만이 아니다. 상한제가 도시미관을 위한 다양한 설계와 고품질 주택공급에 제약을 준다는 설명까지 곁들였다. 하지만 현 시점에서 국토부는 전혀 다른 주장을 내놓고 있다. 국토부는 상한제 시행으로 물량 공급부족 및 주택 품질 저하 등은 없을 것으로 설명하고 있다. 아울러 분양가격을 낮추면서 집값 안정도 이룰 수 있다고 주장하고 있다. 전혀 다른 논리를 펴고 있는 셈이다. ◇ 낮은 분양가가 집값 낮춘다? = 분양가를 낮추면 집값을 안정화할 수 있다는 주장도 근거가 희박하다. 한 예로 과거 사실상 분양가상한제가 적용된 판교의 사례를 보자. 판교는 전매제한 기간이 풀리자 바로 분당 아파트값을 추월했다. 판교의 낮은 분양가가 분당 집값을 끌어내린 것이 아니다. 판교 아파트값이 계속 오르면서 주변 아파트값 상승을 부채질했다. 이 외에도 과거 분양가 상한제로 공급된 단지들의 경우 시차를 두고 아파트값이 급등하는 현상이 나타났다. 국토부의 아전인수 해석도 논란이다. 국토부는 최근 ‘분양가상한제 사실은 이렇습니다’라는 참고자료를 배포하고 “2008~2009년 물량이 감소한 것은 분양가 상한제를 피해 건설사들이 2007년 밀어내기식 분양을 한 기저효과이며 2010~2011년 수치에서 보듯 분양가상한제와 공급축소는 관련이 없다”고 주장했다. 하지만 상한제의 직격탄을 받은 서울 재건축·재개발 인허가 물량을 보면 상황은 다르다. 인허가 물량은 2007년 3만 가구에서 2008년 1만 9,000가구로 급감했고, 이후 2012년까지 줄곧 연평균 2만 가구에 못 미쳤다. 이 기간 서울에서 공급을 채워준 것은 보금자리주택 등 공공물량이다. 공공물량으로 연간 공급수준을 맞춘 것인데 국토부는 상한제가 공급 위축과 큰 연관이 없다는 식으로 논리를 편 것이다. ◇ 소급적용, 국토부의 이중잣대 = 관리처분인가단지에 분양가상한제를 소급적용한 조치는 또 다른 논란에 휩싸였다. 국토교통부는 분양승인 전 조합원 가치는 ‘단순 기대이익’으로 소급적용해도 재산권 침해가 아니라는 입장이다. 하지만 앞서 정부는 정반대의 논리를 폈다. 지난해 ‘재건축초과이익환수제’를 부활시키면서 미실현이익을 재산권으로 보고 분양이 마무리되지도 않은 상태에서 부담금을 부과하고 있기 때문이다. 똑같은 분양 전 미실현이익을 재초환에서는 재산권으로 인정해 과세하면서 소급적용을 추진할 때는 단순 기대이익으로 보는 모순이 나타난 것이다. 전문가들은 위헌 여부 등을 분석해봐야 하지만 모순이 있다는 점은 사실이라고 말한다. 이현성 법무법인 자연수 변호사는 “두 제도를 동일한 법리에서 판단할 것은 아니지만 ‘미실현이익’에 대한 논리가 충돌하는 문제는 있다”고 밝혔다. ◇ 가로주택도 리모델링도 대상 = 설상가상으로 상한제 적용 기준이 일반분양 30가구 이상으로 되면서 다른 피해자들도 나타나고 있다. 바로 미니 재건축인 가로주택정비사업과 아파트 리모델링이다. 이들 사업은 정부가 장려했던 프로젝트다. 하지만 이들 역시 일반분양이 30가구 이상이면 상한제 적용을 받는다. 서울시에 따르면 지난 5월 기준 서울시에서 진행 중인 가로주택정비사업 가운데 건축 가구 수가 확정된 곳은 26곳이다. 이 가운데 새로 늘어나는 가구 수가 30가구 이상인 곳은 7곳으로 약 27%를 차지한다. 사업윤곽이 나온 가로주택정비사업 3곳 중 1곳은 분양가상한제를 적용받는 셈이다. 마찬가지로 재건축이 아닌 아파트 리모델링의 경우에도 일반분양이 30가구를 넘을 경우 분양가 상한제를 적용받는다. 리모델링을 추진 중인 분당 느티마을 3단지와 4단지는 각각 107가구, 148가구를 일반분양한다. 최근 시공사를 선정한 잠원 훼미리도 일반분양 물량이 43가구 가량이다. /강동효·박윤선기자 kdhyo@@sedaily.com -
[위기의 반포주공1] '분양가 상한제' 쓰나미에 최종 패소땐 재초환 폭탄
부동산 정책·제도 2019.08.16 17:15:25강남 재건축 대장주로 업계와 시장의 관심을 한몸에 받아 왔던 ‘반포주공 1단지(1·2·4주구)’가 겹 위기에 처하게 됐다. 이 단지는 당장 10월부터 시행될 분양가상한제를 적용받게 된다. 설상가상으로 소송에서 최종 패하게 되면 ‘재건축초과이익환수제’ 대상이 된다. 정비업계에서는 만약 이 단지가 재초환을 적용받을 경우 조합원 1인당 부담금이 수 억원대에 이를 것으로 보고 있다. 반포주공 1단지는 입지는 물론 2,120가구를 5,338가구로 변모시키는 초대형 사업이라는 점에서 일찌감치 강남 재건축 시장의 기대주로 언급돼왔다. 강남 재건축 단지 중에서도 반포주공 1단지가 특히 주목받았던 이유는 재초환이 부활하기 직전인 지난 2017년 12월 구청에 관리처분계획인가 신청을 내 규제를 아슬아슬하게 벗어날 수 있었다는 점이다. 재초환은 재건축 아파트 조합원 1인당 평균 개발이익(초과이익)이 3,000만원을 넘으면 이익의 최대 50%를 부담금으로 거둬들이는 제도다. 하지만 관리처분계획 인가를 다시 받으면 재초환을 적용받아야 한다. 지난해 국토교통부는 시뮬레이션을 통해 재초환으로 인한 강남 4구의 재건축 부담금이 조합원당 평균 4억4,000만원에서 최고 8억4,000만원에 달할 것으로 전망했다. 당시 업계에서는 최고 금액인 8억4,000만원이 반포주공 1단지를 사례로 계산한 것으로 분석했다. 실제 부담금을 통보받은 반포현대의 경우 재초환으로 인해 조합원당 1억3,500만원을 더 내야 한다. 반포주공 1단지 역시 최소 수억원의 부담금이 예상된다. 분양가상한제 역시 이에 못지않은 악재다. 관리처분계획인가를 받은 정비사업 단지에 대해 분양가상한제가 소급적용이 되면서 반포주공 1단지 역시 상한제 적용을 받을 수밖에 없다. 일단 조합에서는 항소할 계획이다. 하지만 고민도 적지 않다. 소송 결과를 장담할 수 없고 시간도 오래 소요되기 때문에 쉽지 않은 상황이다. 오득천 조합장은 “받아들일 수 없는 판결”이라며 “판결문을 검토한 뒤 항소하겠다”고 밝혔다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
분양가상한제 여파에 남 몰래 웃는 ‘수혜 단지’ 어디?
사회 사회이슈 2019.08.16 13:54:14<대림산업 'e편한세상 운정 어반프라임' 투시도>국토교통부가 지난 12일 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가 상한제 적용을 위해 적용 지역의 지정 요건과 적용 대상 등을 개선하는 내용의 주택법 시행령 개정안을 발표했다. 이번 대책에서는 분양가 상한제 적용 필수요건이 ‘직전 3개월 주택가격 상승률이 물가 상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바뀌었다. 현재 투기과열지구는 서울시 25개구 전역, 경기도 과천시·광명시·성남시 분당구·하남시, 대구 수성구, 세종시가 속한다.적용 대상도 ‘최초 입주자모집승인을 신청한 단지’로 통일됐다. 기존 재건축, 재개발 단지의 경우 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용했지만, 분양가 상한제가 시행되면 관리처분인가를 받은 단지도 적용 대상이 된다. 재건축, 재개발 단지에 타격이 불가피해지면서, 반사이익을 누리는 이른바 ‘수혜단지’도 나타났다. 정비사업과 달리 기존 공공택지에 분양 예정인 새 아파트이거나, 분양가상한제의 시행일 이전인 8월과 9월로 분양이 예정된 단지가 그렇다. 부동산 전문가는 “분양가상한제가 본격 시행되면, 새 아파트 공급이 줄어들면서 가격이 오를 것이란 결과가 나온다. 또 분양가상한제의 시행으로 재건축, 재개발 등 정비사업 단지들은 약세를 보이겠지만, 이에 해당되지 않는 새 아파트의 가격은 강세를 지속할 것”이라고 전망했다. 이에 8월과 9월 분양 예정인 새 아파트가 시장에서 주목을 받을 것으로 보인다. 대림산업이 이달 경기도 파주시 운정3지구에서 분양 예정인 ‘e편한세상 운정 어반프라임’이 대표적이다. ‘e편한세상 운정 어반프라임’의 경우 공공택지에 조성돼 합리적인 분양가로 책정될 예정인데다 수도권 교통환경에 변혁을 가져다 줄 GTX-A 운정역(예정)과 인접한 새 아파트이기 때문이다. 한마디로 합리적인 가격으로 책정되는 역세권 새 아파트인 셈이다. 실제 ‘e편한세상 운정 어반프라임’은 오는 2023년 개통 예정인 GTX-A 운정역(예정)과 인접해 향후 GTX 개통 시 GTX-A 운정역(예정)에서 서울역까지는 20분 내외, 삼성역까지는 30분 이내에 도달이 가능할 것으로 예상되는 만큼 우수한 서울 접근성을 자랑한다. 또한 단지 200m 거리엔 제2자유로(삽다리IC)가 위치해 자유로, 제2자유로까지 진입이 수월하며 지하철 3호선 연장(예정), 제2외곽순환도로(김포~파주, 2024년 예정), 서울~문산고속도로(2020년 예정) 등 광역 교통망을 통한 서울, 수도권 접근성 향상도 예상된다.유치원과 초·중·고교 등 교육시설도 단지 인근에 계획돼 안전한 교육 환경이 갖춰져 있는가 하면 이마트, 홈플러스, 롯데프리미엄아울렛 등 편의시설도 가까이서 이용할 수 있다. 이러한 ‘e편한세상 운정 어반프라임’은 경기도 파주시 운정3지구 A27블록에 지하 1층~지상 20층, 총 15개동, 전용면적 59~84㎡ 총 1,010가구 규모로 조성된다. e편한세상만의 새로운 라이프스타일 맞춤 주거 플랫폼인 ‘C2 HOUSE’가 적용되며, 대림산업만의 특화 미세먼지 저감 시스템인 ‘스마트 클린&케어 솔루션’도 도입될 계획이다. 이달 분양 예정인 ‘e편한세상 운정 어반프라임’은 현재 경기도 파주시 와동동 1374-1번지 대광프라자 1층에서 사전홍보관을 운영 중이며, 주택전시관은 경기도 파주시 동패동 1802번지 일원에 조성된다. 입주는 2021년 7월 예정이다./김동호 기자 dongho@@sedaily.com -
[단독] 가로주택정비도 올스톱?...10곳중 3곳 분양가상한제 타격
부동산 정책·제도 2019.08.15 17:31:43도시재생 일환으로 정부와 지방자치단체가 장려하고 있는 미니 재건축 ‘가로주택정비사업’이 민간택지 분양가상한제로 인해 위기에 처했다. 가로주택정비사업 역시 일반분양 물량이 30가구 이상이면 상한제 적용을 받는다. 문제는 현재 투기과열지구인 서울에서 사업을 진행 중인 단지 가운데 10곳 중 3곳이 이 같은 기준을 충족한다는 점이다. 업계는 분양가상한제로 수익이 더 악화 되면서 사업 중단이 잇따를 것으로 우려하고 있다. 리모델링 역시 일반분양이 30가구를 넘으면 상한제 대상이다. ◇ 가로주택도 상한제 여파로 휘청 = 국토교통부와 관련 업계에 따르면 일반분양 물량이 30가구 이상인 가로주택정비사업도 분양가상한제 적용을 받는다. 주택법에서 분양가상한제를 적용하지 않는 것으로 규정한 것은 도시형생활주택과 경제자유구역에 건설·공급하는 공동주택, 관광특구에 건설·공급하는 공동주택 등 딱 세 가지뿐이다. 이 외에 일반분양이 30가구 이상인 곳은 모두 분양가상한제의 적용 대상이 된다. 재건축·재개발에 비해 일반분양 물량이 적기는 하지만, 분양가상한제 적용 대상이 되는 가로주택정비사업은 적지 않다. 서울시에 따르면 지난 5월 기준 서울시에서 진행 중인 가로주택정비사업 가운데 건축 가구 수가 확정된 곳은 26곳이다. 이 가운데 새로 늘어나는 가구 수가 30가구 이상인 곳은 7곳으로 약 27%를 차지한다. 사업윤곽이 나온 가로주택정비사업 3곳 중 1곳은 분양가상한제를 적용받는 셈이다. 사업 진척이 비교적 빠른 사업지들을 살펴보면 중랑구 대명삼보연립은 기존 87가구를 가로주택정비사업을 통해 179가구로 탈바꿈할 예정이다. 새로 늘어나는 92가구를 일반분양한다. 서초동 낙원청광 역시 32가구에서 67가구로, 강동구 삼천리연립은 45가구에서 89가구로 각각 35가구, 44가구가 늘어나 분양가 상한제 적용을 받아야 한다. ◇ 리모델링도 30가구 넘으면 상한제 = 이에 소규모 주택정비업계는 암울한 분위기다. 한 업계 관계자는 “가로주택정비사업은 소규모라 수익성이 워낙 낮기 때문에 비용이 조금이라도 높아지면 사업성이 사라진다”며 “이번 분양가상한제 타격으로 조합원 1인당 분담금이 1~2억 원 정도는 늘어날 것”이라고 우려했다. 이어 “우리 회사에서 진행되는 사업 중 일반 분양분이 100가구에 육박하는 프로젝트 하나도 좌초될 위기”라며 “규제가 완화되면서 가로주택정비사업에 뛰어들던 디벨로퍼들도 앞다퉈 발을 빼는 분위기”라고 전했다. 특히 업계는 정부와 서울시가 가로주택정비사업을 장려해왔다는 점에서 배신감을 토로하고 있다. 실제로 국토교통부는 지난 6월 가로주택정비사업 활성화 방안을 마련하고 면적 기준을 1만㎡ 미만에서 최대 2만㎡로 확대하는 등 규제를 대폭 완화한 바 있다. 서용식 수목건축 대표는 “가로주택정비사업을 할 수 있는 규모는 늘려주면서 분양가 규제를 하는 것은 정책적 모순”이라며 “어렵게 불씨를 살려온 소규모 주택정비사업이 동력을 잃을 수 있다”고 우려했다. 마찬가지로 재건축이 아닌 아파트 리모델링의 경우에도 일반분양이 30가구를 넘을 경우 분양가 상한제를 적용 받는다. 리모델링을 추진 중인 분당 느티마을 3단지와 4단지는 각각 107가구, 148가구를 일반분양한다. 최근 시공사를 선정한 잠원 훼미리도 일반분양 물량이 43가구 가량이다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
분양가 상한제 "찬성" 55% vs "반대" 28%[리얼미터]
정치 국회·정당·정책 2019.08.15 10:43:48민간택지 아파트 분양가 상한제 적용을 찬성한다는 여론이 54.7%, 반대한다는 응답이 27.9%를 기록했다. 15일 리얼미터가 발표한 여론조사 결과에 따르면 민간택지 아파트 분양가 상한제 적용에 대한 찬성 응답이 54.7%, 세부적으로 ‘매우찬성’이 25.5%, ‘찬성하는 편’이 29.2%를 나타냈다. 반면 반대한다는 응답은 27.9%였고 구체적으로 ‘매우 반대’는 11.5%, ‘반대하는 편’은 16.4%였다. 전체적으로 분양가 상한제에 찬성한다는 대답이 절반을 넘었다. 모름이나 무응답은 17.4%였다. 1개월 전 민간택지 아파트 분양가 상한제 확대 적용 찬반 조사에서도 찬성이 55.4%, 반대가 22.5%였는데 이번 조사에서 큰 차이가 없었다. 찬성여론은 진보층에서 높았다. 정의당 지지층 중 84.8%, 더불어민주당 지지자 중 77%, 진보층에서 76.4%가 찬성했다. 반면 반대한다는 응답은 한국당 지지층 중 56.6%, 보수층에서 48.7%를 나타냈다. 조사는 14일 전국 성인남녀 501명을 대상으로 실시됐다. 표본오차는 95% 신뢰수준에서 ±4.4%포인트다. /이태규기자 classic@@sedaily.com -
분양가 상한제 발표후 신축 아파트 강세 쭉~
부동산 정책·제도 2019.08.14 17:26:54# 지난 2012년 입주한 서울 광진구 ‘광장힐스테이트’의 전용 84㎡ (17층)는 상한제가 공식발표 된 지난 12일 15억 8,000만원에 실거래 됐다. 이는 종전 최고가를 뛰어넘는 가격으로 현재 호가는 16억원에 형성돼 있다. 재건축 시장이 얼어 붙고 있지만 신축 등 일반 주택은 반사이익을 누리는 모양새다. 14일 한국감정원이 상한제 발표 이후 첫 실시한 주택가격동향조사에 따르면 서울 아파트값은 재건축 단지 호가가 떨어지면서 상승 폭은 줄었으나 신축 및 준 신축 아파트들은 계속 강세를 보이고 있다. 감정원에 따르면 8월 둘째 주(12일 기준) 서울 아파트 매매가는 전주 대비 0.02% 상승했다. 전주(0.03%)보다 상승 폭은 감소했지만 7주 연속 상승세다. 이번 주 통계에는 12일 발표된 민간택지 분양가상한제 개선안의 영향이 반영됐다. 강남 4구의 경우 상승 폭이 전주보다 축소됐다. 서초구는 전주 0.06%에서 이번 주 0.05%로 오름폭이 줄었다. 강남구(0.03%), 송파구(0.02%), 강동구(0.02%)도 전주보다 상승 폭이 감소했다. 상승 폭이 축소된 것은 분양가상한제 소급적용으로 직격탄을 맞은 재건축 단지의 호가가 떨어진 영향이다. 서울 강동구 둔촌주공의 경우 호가가 전주 대비 2,000만원 가량 떨어졌다. 올 11월 분양을 계획했던 개포주공4단지도 호가가 1,000만~3,000만원 정도 낮아졌다. 둔촌동 D 중개업소 대표는 “대다수 조합원들이 관망세지만 분담금이 늘어날 것이란 우려에 평형당 호가를 조금 낮춘 1~2개의 매물이 나오고 있다”고 말했다. 반면 분양가상한제와 관련 없는 신축 및 준 신축 단지는 강세를 이어가고 있다. 지난 2007년 입주한 강남구 ‘도곡1차아이파크’ 전용 134㎡(1층)도 13일 20억 600만원에 실거래돼 역시 신고가를 찍었다. 경기도에서는 과천이 강세다. 분양가상한제 발표로 재건축 단지 상승세는 주춤해졌으나 역세권 및 일부 인기단지 위주로 상승하면서 0.34% 올랐다. 지난주(0.30%)보다 상승 폭이 확대됐다. 서울 전세가도 상승세가 이어지고 있다. 감정원에 따르면 이번 주 서울 전셋값은 전주 대비 0.04% 올랐다. 전주와 동일한 상승 폭으로 7주 연속 오름세다. 재건축 이주 및 방학 이사수요가 많은 곳들이 올랐다. /한동훈·권혁준기자 hooni@@sedaily.com -
하태경 “분양가상한제, 실패할 수밖에 없는 대국민 기만극”
정치 국회·정당·정책 2019.08.14 11:19:37바른미래당 하태경 최고위원이 14일 “민간택지 분양가상한제는 실패할 수밖에 없는 대국민 기만극”이라며 “정부는 정책을 철회해야 한다”고 밝혔다. 하 위원은 이날 자신의 페이스북을 통해 “분양가 상한제로 수요가 많은 인기 지역 신규 공급을 위축시켜 주택시장 불균형만 심화시킬 것”이라며 “공급을 늘려도 모자랄 판에 오히려 규제를 가하고 있으니 제정신인지 묻고 싶다”고 적었다. 그는 “벌써부터 신축이나 이미 분양이 끝난 인근 아파트 가격이 급등할 조짐을 보이고 있다”고 우려했다. 하 위원은 “명백한 위헌 소지도 있다”며 “해당 주민들은 정부정책에 따라 재건축을 준비했고 이미 관리처분계획 인가를 받아 철거를 진행해왔다. 하지만 갑작스러운 정책변경과 소급적용으로 기대수익은 커녕 추가적인 재산손실을 입게 됐다”고 강조했다. 그는 “국민의 생명과 재산을 지켜줘야 하는 정부가 오히려 국민의 재산을 약탈하는 꼴”이라고 위헌 소지 주장의 배경을 설명했다. 하 위원은 “죄 없는 재건축아파트 주민들 때려잡기보다는 보통사람들 위한 신도시 공공주택 확충하고 교통인프라와 편의시설 개선에 힘을 쏟길 기대한다”고 역설했다. 다음은 하 위원 페이스북 글 전문이다. /이태규기자 classic@@sedaily.com 재건축아파트 주민 재산 약탈하는 민간택지 분양가상한제 철회해야 한다. 국토교통부가 발표한 민간택지 분양가상한제는 실패할 수밖에 없는 대국민 기만극입니다. 주택시장은 수요와 공급의 원리에 의해 가격이 형성되는 대표적인 시장입니다. 하지만 이번 분양가상한제는 수요가 많은 인기지역의 신규 공급을 위축시켜 주택시장의 불균형만 심화시킬 것입니다. 공급을 늘려도 모자랄 판에 오히려 규제를 가하고 있으니 제정신인지 묻고 싶습니다. 벌써부터 최근 신축했거나 이미 분양이 끝난 인근 아파트 가격이 급등할 조짐이 보이고 있습니다. 또 갑작스런 소급적용으로 심각한 재산상의 손실을 입어야 하는 주민들은 무슨 죄가 있습니까? 이들은 기존 정부정책에 따라 재건축을 준비해왔고 이미 관리처분계획 인가를 받아 철거를 진행해 왔습니다. 하지만 갑작스런 정책변경과 소급적용으로 기대수익은커녕 추가적인 재산손실을 입게 됐습니다. 명백한 위헌소지가 있습니다. 국민의 생명과 재산을 지켜줘야 하는 정부가 오히려 국민의 재산을 약탈하는 꼴입니다. 국토교통부는 기만적인 민간택지 분양가상한제 철회해야 합니다. 분양가상한제가 시행된다 해도 보통 사람들은 재건축아파트 분양 꿈도 못 꿉니다. 조합원인 주민들 제외하면 일반분양은 어차피 현금부자들 차지입니다. 17억 아파트를 상한제 적용해 13억에 분양한다 해도 연봉 3,4천만원 받는 평범한 국민들은 분양 엄두도 내지 못합니다. 죄 없는 재건축아파트 주민들 때려잡기보다는 보통사람들 위한 신도시 공공주택 확충하고 교통인프라와 편의시설 개선에 힘을 쏟길 기대합니다. <끝> -
격앙된 홍남기, “(분양가 상한제) 세 차례 회의했다”
경제 · 금융 정책 2019.08.14 09:55:49홍남기(사진) 경제부총리 겸 기획재정부 장관이 민간택지 분양가 상한제를 두고 기재부와 국토교통부 사이에 이견이 있다는 논란에 대해 “조율이 다 된 것”이라고 14일 밝혔다. 홍 부총리는 이날 정부서울청사에서 열린 21차 경제활력대책회의 겸 20차 경제관계장관회의 종료 후 기자들과 만나 “장관들끼리 모여서 (분양가 상한제 관련) 3차례 회의를 했고 청와대와도 같이(했다)”며 이같이 밝혔다. 최근 민간택지 분양가 상한제 발표 과정에서 ‘패싱(건너뛰기)’됐다는 논란을 겪은 만큼 평소 차분한 말투와 달리 약간은 격앙된 모습이었다. 민간택지 분양가 상한제 발표 과정에서 홍 부총리는 경기 상황이 어려운 만큼 미뤄야 한다고 주장했지만, 김현미 국토부 장관이 발표를 강행한 것으로 알려진 바 있다. 홍 부총리는 민간택지 분양가 상한제와 관련된 입장을 묻자 “지난 12일 현장 방문 때 말했던 1·2단계의 틀로 이해하면 된다”고 답했다. 현장방문 당시 홍 부총리는 분양가 상한제가 1·2단계로 나뉜다는 점을 분명히 했다. 1단계는 적용 요건을 완화하는 내용이고 2단계는 시행령을 개정하는 시점에서 실제 분양가 상한제를 적용할지 결정한다는 의미다. 국토부가 분양가 상한제의 필요성을 강조해 온 것과 반대로 실제 적용 여부는 아직 결정되지 않았다는 점을 강조한 셈이다. 국토부는 지난 13일 보도참고자료를 내고 “투기과열지구로 지정된 모든 지역에 분양가 상한제를 적용한다는 게 아니다”며 “주거정책심의위원회에서 결정한 지역에 한해 적용할 계획”이라고 설명했다. 홍 부총리의 이 같은 발언은 국토부를 견제하고 기재부의 경제 컨트롤타워로서의 역할을 분명히 한 것으로 해석됐다. 하지만 주정심 위원장이 국토부 장관이고 주정심에서 뒤바뀐 전례가 없어 김현미 장관의 의중대로 분양가 상한제가 적용되는 것 아니냐는 시각이 강하다. /정순구기자 soon9@@sedaily.com -
[날벼락 맞은 재건축]"규제까지 고작 두달...철거 100% 못해...일반분양가, 조합원 보다 수억 낮아져"
부동산 정책·제도 2019.08.13 17:42:38“우리 단지는 이주도 모두 마쳤지만 분양가상한제 이전에 분양은 불가능합니다. 철거가 끝나야 분양승인신청을 할 수 있는데 현재 계획대로라면 내년 하반기나 가능합니다. 이대로 꼼짝없이 분양가상한제를 적용받아야 합니다. 그러면 조합원 분양가보다 일반 분양가가 수억원 낮은 역전 현상이 일어날 것입니다.” (신반포3차 조합 관계자) 국토교통부가 지난 12일 분양가상한제 10월 시행을 공식화한 가운데 극소수의 단지를 제외하면 대부분의 단지들은 규제를 피할 수 없을 것으로 보인다. 규제 시행 전에 분양을 하면 상한제의 칼날에서 벗어날 수 있지만 철거작업이 마무리돼야만 분양이 가능하다는 요건 때문이다. 각종 인허가 절차가 지연되거나 세입자 등이 이주를 거부하는 사례가 흔한 만큼 2개월 내에 철거를 마치고 분양을 하기 어려운 사업지가 대부분이다. 정비 업계에 따르면 현재 서울에서 분양가상한제를 피해 분양이 가능한 곳은 상아2차(래미안 라클래시)와 둔촌 주공아파트, 반포 우성아파트 정도다. 상아2차는 공사가 한창이고 둔촌 주공아파트도 철거가 막바지에 달해 규제 시행 전 분양이 가능하다. 반포 우성아파트 역시 현재 철거가 90% 가까이 진행됐다. 물론 이들 단지도 주택도시보증공사(HUG)의 분양심의를 받아야 한다. 이 때문에 조합은 10월 전 분양과 분양가상한제 적용 시 수익률을 신중하게 저울질하고 있다. 상아2차는 이달 23일 조합원총회를 열어 이 문제를 논의할 예정이며 둔촌 주공은 외부 전문가에게 시나리오별 사업성 분석을 맡긴 상태다. 이 단지들은 그나마 선택지가 있지만 대부분의 정비사업지는 사실상 분양가상한제를 피할 방도가 없다. 정부가 과거 ‘11·3부동산대책’에서 정비사업은 100% 철거 후 분양신청이 가능하도록 했기 때문이다. 관리처분계획인가는 받았지만 입주자모집공고를 내지 않아 이번에 규제 대상에 추가된 단지의 대부분이 2개월 내 철거가 어려운 상황이다. 이런 이유로 강남권 재건축단지에서는 분양가상한제로 인해 일반 분양가가 조합원 분양가보다 낮은 분양가 역전 현상이 발생할 것으로 예상된다. 한편 분양가상한제 발표 후에도 강남 일대 재건축단지는 시세 하락은 없지만 관망세가 더욱 짙어지고 있다. 강남구 대치동 은마아파트 전용면적 76㎡의 호가는 17억5,000만~17억9,000만원 수준으로 발표 직전인 6월 초 호가와 변함이 없다. 강동구 둔촌동 둔촌 주공도 4단지 전용 78㎡의 호가가 13억~13억6,000만원으로 6월에 등록된 실거래가(13억7,000만원) 수준이다. 반면 매수세는 뚝 끊겼다. 그러나 공급이 위축될 것이라는 전망에 신축 아파트의 경우 수요가 몰리면서 호가가 계속 오르고 있다. 올 2월 입주한 강남구 개포동 래미안 블레스티지 전용 84㎡의 호가는 23억~25억원으로 소폭 상승했다. /박윤선·이주원·권혁준기자 sepys@@sedaily.com -
분양가상한제 이중잣대…"집값 하락땐 1억 돌려주나"
부동산 주택 2019.08.13 17:40:57# 지난해 5월 서울 서초구 반포동의 ‘반포현대아파트’는 재건축부담금으로 조합원당 1억3,500만원을 통보받았다. 정부가 재건축초과이익환수제에 따라 재건축으로 얻게 될 이득의 일부를 미리 걷어가겠다는 것이다. 재건축으로 집값이 오른 데 대한 과세라지만 사실 오른 것은 시세일 뿐 집을 팔지 않으면 손에 쥘 수 있는 이익이 없다는 점에서 ‘미실현이익’에 대한 과세인 셈이다. 한 조합원은 “부담금을 낸 뒤 집값이 떨어지면 낸 돈을 돌려줄 것이냐”고 불만을 토로했다. 정부가 재건축단지의 ‘같은 미실현이익’에 재초환과 상한제 소급적용에서 다른 주장을 펴고 있어 논란이 일고 있다. 재초환에서는 분양 전 이익을 재산권으로 보고 부담금을 부과하고 있다. 반면 상한제 소급 적용에서는 법률상 재산권이 아니라며 문제가 없다는 입장을 보이고 있다. 전문가들은 위헌 여부는 좀 더 세밀히 분석해봐야 한다면서도 규제의 근거가 되는 논리가 모순된다는 점에서는 의견이 일치한다. ◇ 규제 필요 따라 해석 바꾸는 정부? =이 같은 법률상 모순에 대해 일각에서는 같은 사안을 두고 ‘귀에 걸면 귀걸이, 코에 걸면 코걸이’ 식의 행정 편의적 접근을 하고 있다는 비판이 나오고 있다. 익명을 요구한 부동산 업계 관계자는 “분양가상한제 소급 적용에 따른 재산권 침해에 대해서는 ‘기대이익’으로 재산권 침해가 아니다’라고 했다. 그러면 재건축초과이익도 단지 기대이익으로 미실현소득일 뿐인데 여기에는 왜 악착같이 세금을 매기냐”고 말했다. 이 관계자는 이어 “결과를 정해놓고 논리를 끼워 맞추다 보니 모순이 나온 것”이라고 덧붙였다. 김태섭 주택산업연구원 선임연구위원은 “모순이 있는 것은 사실”이라며 “집값 상승분을 공적 이득으로 공유화하려면 분양가상한제를 하지 말고 재초환만 유지하는 것이 더 설득력이 있을 것”이라고 말했다. 지난해 시행된 재초환은 조합원이 평균 3,000만원 이상의 개발이익을 얻으면 정부가 이익의 최고 50%를 부담금으로 걷는 제도다. 금전적으로 이득을 보지 않았더라도 수억원의 부담금을 내야 한다. 실제로 이득을 쥔 사람은 없는데도 정부는 분양 전 장래이익에 대해 ‘실현이익’이라고 주장하고 있다. 국토교통부 관계자는 “사업이 완료된 후에 부과되기 때문에 이익이 실현된 상태라고 봐야 한다”고 말했다. 재초환은 전국적으로 시행되고 있다. 정비 업계에 따르면 30여곳이 부담금 예상액을 통보받았다. 재초환 때문에 사업이 중단된 단지도 있다. 한 예로 강남구 대치 쌍용1차는 시공사 선정을 포기하고 사업을 전면 중단했다. 이 같은 재초환과 달리 정부는 소급 적용에서 정반대의 논리를 펴고 있다. 관리처분은 정비사업 단지의 사업이 거의 마무리되는 단계다. 하지만 이번에는 관리처분 시점의 이익에 대해 단순 기대이익으로 보는 것이다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “조합원 입장에서는 추가분담금 계산이 다 끝난 시점에 갑자기 분양가를 다시 정하라는 날벼락을 맞은 셈”이라고 말했다. ◇규제 모순, 조합원 법적 대응 예고=재초환과 분양가상한제라는 규제를 동시에 떠안게 된 재건축조합들은 법적 대응을 검토하고 있다. 앞서 재초환 시행 때 재건축부담금을 내게 된 단지들은 위헌을 주장하며 헌법소원에 나섰지만 아직 재건축부담금을 내지 않은 상태라는 이유로 대부분 각하됐다. 규제가 정당하다는 게 아니라 재산권 침해가 아직 발생하지 않았기 때문이라는 것이어서 실제 부담금이 부과되면 다시 한번 줄소송이 벌어질 가능성이 높다. 여기에 분양가상한제 소급 적용으로 이중의 부담을 안게 된 단지들은 적극적으로 소송에 뛰어들 가능성이 있다는 분석도 나온다. 법조계 관계자는 “2014년 이후 헌재에 계류된 서울 한남동 한남연립 재건축조합의 심리 결과가 변수가 될 것”이라고 전했다. 정비 업계에서는 정부가 소급 적용으로 내건 ‘공익’에 대해서도 목소리를 높이고 있다. 한 정비 업계 관계자는 “도대체 공익의 범위가 어디까지냐”며 “정부 임의대로 공익의 범위를 정하는 것 아니냐”고 항변했다. 전문가들도 재초환과 소급 적용 간 모순이 있다는 점은 인정한다. 재산권 침해 등 위헌 여부는 좀 더 세밀히 살펴봐야 하지만 같은 사안에 대해 다른 방식으로 접근하고 있다는 점은 인정한다. 이현성 자연수 변호사는 “‘미실현이익’에 대한 논리가 충돌한다는 문제가 있기는 하지만 재초환은 과세의 원리에 관한 문제고 분양가상한제는 재산권 침해에 관한 문제여서 동일한 법리에서 판단할 문제가 아니다”라며 “특히 우리 판례는 ‘공익적 목적’의 경우 허용 범위를 넓게 본다. 정부가 이런 점에서 상한제 소급 적용을 발표한 것 같다”고 밝혔다./진동영기자 jin@@sedaily.com -
분양가 상한제 확대·비수기 겹쳐…분양경기 관망세
부동산 건설업계 2019.08.13 17:30:26여름 휴가철에 따른 비수기에다 정부의 민간택지 분양가 상한제 시행 발표 등에 따라 주택사업자가 분양경기를 부정적으로 인식하고 있는 것으로 나타났다. 13일 주택산업연구원에 따르면 8월 전국 HSSI 전망치는 69.9로 지난달 대비 1.2포인트 상승했다. 하지만 2개월째 기준치(100)을 훨씬 밑도는 60선을 지속하면서 좋지 않은 분양 경기를 반영했다. 수도권과 지방광역시는 전망치가 하락한 반면, 전월 전망치가 40선까지 떨어졌던 기타 지방의 전망치가 기저효과로 인해 10~20포인트 상승하면서 전국 전망치는 전월과 유사한 수준을 나타냈다. 분양경기실사지수(HSSI : Housing Sales Survey Index)는 공급자 입장에서 분양을 앞두고 있거나 분양 중에 있는 단지의 분양여건을 종합적으로 판단하는 지표로 전국 지수, 지역별 지수, 사업자 규모별 지수, 예상분양률로 구성된다. 지역별로 보면 세종이 100.0을 나타냈으며 △서울(90.9), △대전(85.7), △대구(85.1), △인천(81.5) 순으로 뒤를 이었다. 그 외 지역 50~70선을 기록했다. 한편 지난 7월 HSSI 실적치 69.5을 기록하면서 지난달보다 1.4포인트 상승하였으나 여전히 기준선(100)보다 낮았다. 분양실적은 전반적으로 하락했지만, 세종(104.3)과 대전(100.0), 대구(96.2), 광주(95.4), 서울(95.6) 등 일부 지역으로 집중되는 현상은 유지됐다. 주산연은 “휴가철 비수기에서 정책환경 악화가 더해져 사업자의 분양경기에 대한 부정적 인식이 전국적으로 확산하고 있다”며 “서울과 세종, 대전, 대구, 광주 중심의 시장이 유지되고 있으나 일부 지방광역시가 새롭게 규제지역에 포함되고 직접적인 가격규제가 검토되면서 사업자들의 관망세가 확대된 것으로 보인다”고 판단했다./권혁준기자 awlkwon@@sedaily.com -
서울 등 13만가구 분양가상한제 폭탄
부동산 정책·제도 2019.08.12 18:01:30정부가 오는 10월부터 서울과 경기도 과천 등 투기과열지구 내 민간택지 아파트에도 분양가상한제를 적용한다. 전문가들은 과거 분양가상한제 실시가 공급 축소와 전셋값 상승 등 부작용을 더욱 키웠다며 우려의 시선을 보내고 있다. 국토교통부는 12일 당정협의를 거쳐 ‘민간택지 분양가상한제 적용기준 개선안’을 발표했다. 개정안은 민간택지 분양가상한제 적용 필수요건을 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바꿨다. ‘3개월간 주택가격 상승률이 물가 상승률의 두 배를 넘어야 한다’는 까다로운 기준을 완화한 것이다. 현재 투기과열지구로 지정된 곳은 서울 전역과 경기도 과천·광명·하남·성남분당, 세종, 대구 수성 등 31곳이다. 또 투기과열지구 지정 이후 ‘관리처분계획 인가를 신청한 단지’에서 ‘최초 입주자모집 승인을 신청한 단지’로 변경했다. 관리처분계획 인가를 신청한 정비사업 단지에도 소급적용하기 위해서다. 전매제한 기간도 최대 10년으로 늘렸다. 국토부 등에 따르면 이번 조치로 상한제가 적용되는 단지는 151곳, 13만가구에 이른다. 정부는 이번 개정안을 다음달까지 입법예고한 뒤 10월께 공포·시행할 예정이다. 적용 대상과 시점은 추후 결정할 계획이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “단기적으로 집값이 하락하는 효과는 있어도 중장기적으로는 공급 위축으로 주택 가격이 불안해질 것”이라고 평가했다. 김덕례 주택산업연구원 주택정책연구실장은 “공급 위축으로 준공 5년 내 아파트 등 비교적 새 아파트들의 희소성이 높아질 것”이라며 “반면 전세가는 상승할 것으로 보인다”고 밝혔다. /세종=강동효기자 kdhyo@@sedaily.com <둔촌주공 일반분양 수익 1조 뚝...분양 앞둔 76개 단지 소급적용 ‘패닉’> 정부가 분양가상한제 세부 시행방안을 확정하면서 재건축·재개발 등 정비사업단지들에 초비상이 걸렸다. 정부는 정비사업단지의 분양가상한제 대상을 ‘입주자 모집공고일’로 통일해 관리처분인가를 받은 단지에도 소급적용하기로 했다. 아울러 일정 기간 시행을 유보하는 경과 규정을 두지 않고 오는 10월 초 주택법 시행령 공포와 동시에 시행할 계획이다. 상한제가 적용되면 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공만 놓고 봐도 일반분양 수익이 1조원가량 감소하는 등 조합원들의 분담금이 크게 늘어날 수밖에 없는 상황이다. 강남구의 한 재건축조합 관계자는 “재건축도 수익을 내야 하는 엄연한 ‘사업’인데 정해진 비용으로 재건축을 하라고 하면 결국 고급화를 포기하거나 마이너스 옵션 등으로 비용을 낮추는 꼼수가 등장할 것”이라며 “조합원 부담이 있더라도 1대1 재건축으로 사업을 진행한 뒤 다른 방안을 찾을 수밖에 없다”고 토로했다. 국토교통부는 상한제가 시행될 경우 분양가격이 현 시세의 70~80% 수준으로 떨어질 것으로 보고 있다. ◇서울 관리처분 76곳, 7만2,000여가구=국토부에 따르면 현재 서울에서 관리처분인가 뒤 분양승인을 받지 않은 정비사업단지는 총 76곳, 7만2,000여가구에 이른다. 이 중 관리처분인가~착공 전 단지가 66곳, 착공~분양 전 단지가 10곳이다. 정비업계에 따르면 그나마 사업 초기 단계라면 사업속도를 조절하거나 1대1 재건축 등으로 선회하는 등 다른 카드를 검토할 수 있지만 이미 관리처분인가를 받고 분양을 앞둔 76개 사업장은 이러지도 저러지도 못하는 상황이다. 관리처분계획인가가 나면 분양가와 조합원 분담금 등을 포함해 사실상 모든 사업계획이 확정되기 때문에 재건축·재개발의 8부 능선을 넘긴 것으로 본다. 그러나 이번 상한제 적용 시점이 재건축·재개발 사업장도 관리처분인가에서 입주자 모집공고로 확정되면서 이미 관리처분인가를 받은 단지들은 계획이 어그러지게 됐다. 일반분양단지의 분양가가 낮아지고 조합이 당초 생각했던 것보다 수익도 줄어들 가능성이 커진 것이다. 한 예로 총 1만2,032가구로 단일 규모로는 국내 최대 재건축단지인 둔촌주공의 경우 시장에서는 평균 분양가를 3,800만원대로 예상했으나 분양가상한제로 분양가가 서울시의 최근 1년간 평균 분양가 수준인 2,600만원대로 떨어지면 일반분양 수익이 1조원 이상 감소하게 된다. ◇강남권 재건축 대어 줄줄이 타격=둔촌주공뿐 아니라 당장 서초에서 래미안 원베일리로 분양예정인 신반포3·경남이나 강남구 개포주공1단지, 동작구 흑석3구역 등도 직격탄을 맞게 됐다. 강남 4구 재건축조합들은 “날벼락을 맞았다”며 반발하고 있다. 한 조합장은 “이주비 대출 등 비용이 계속 나가고 있어 빨리 결정해야 하는데 후분양이나 임대 후 분양도 안 된다고 하니 막막하다”면서 “유예기간을 주고 출구를 만들어주는 게 이상적인 정책인데 이는 폭거와 다름없지 않나 싶다”고 털어놓았다. 정비업계에서는 사업이 중단되는 단지도 나올 것으로 예상하고 있다. 장덕환 개포주공4단지 조합장은 “아직 관리처분계획 변경 총회 등을 앞두고 있어 오는 10월 전 분양은 도저히 어렵다”면서 “일단 총회에서 조합원들의 의견을 물을 예정”이라고 설명했다. 중구 입정동 힐스테이트 세운이나 동작구 흑석동 흑석3구역 등은 다양한 방안을 검토하고 있다. 재건축·재개발 조합들은 일단 정부 규제에 반발하며 집단행동에 나설 것으로 보인다. 이미 청와대 국민청원 게시판에는 소급적용을 반대하는 글들이 적지 않다. 건설업계는 앞으로 상한제 적용에 따른 분양수입 손실을 최소화하기 위한 각종 편법이 난무할 것으로 보고 있다. 조합 1명당 2개의 입주권을 주는 ‘1+1’ 제도를 최대한 활용해 조합원 물량을 늘리는 대신 일반분양물량을 축소하거나 최근 송파 헬리오시티처럼 일정 부분 ‘보류지’로 남겨놓은 뒤 준공 후 입찰을 통해 매각하는 방법도 동원될 것으로 업계는 보고 있다. 건설업계의 한 관계자는 “상한제를 하면 지금과 같은 고급 마감은 적용하기 어렵다”며 “분양가상한제를 맞추기 위해 마감 수준을 낮추고 일반 분양분의 주요 마감을 ‘플러스 옵션’으로 전환하는 등 꼼수도 늘어날 것”이라고 말했다. /이주원·권혁준기자 jwoonmail@@sedaily.com -
'임대 후 분양'은 예외...건설사들 우회로 찾나
부동산 정책·제도 2019.08.12 17:48:55정부가 이번에 발표한 민간택지 분양가상한제 적용 대상에 임대 후 분양 아파트는 포함되지 않았다. 정부는 주택도시보증공사(HUG)의 임대보증금 보증을 통해 고분양가 관리가 가능하다는 입장이지만 건설사들은 우회로가 될 수 있다고 판단하고 있다. 임대 시점에 보증금은 저렴하게 내놓고 분양 시점에 시가에 근접하게 분양하면 HUG의 분양 보증이나 분양가상한제를 적용받는 것보다 유리하다는 판단에서다. 국토교통부는 12일 분양가상한제 대상과 관련해 임대 후 분양 아파트는 적용되지 않는다고 밝혔다. 임대 후 분양은 ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 규정 등에 따라 8년 이상 임대한 뒤 이후 자유롭게 분양하는 방식이다. 현행 규정상 HUG의 분양보증 심사와 분양가상한제 규정을 적용받지 않는다. 이명섭 국토부 주택정책과장은 이와 관련해 “투기과열지구 내 임대 후 분양 아파트는 HUG의 임대보증금 보증을 받아야 한다”며 “서울시의 경우 조례 등을 통해 임대 후 분양이 사실상 불가능하도록 막은 상황이어서 정부가 별도로 포함할 이유가 없었다”고 설명했다. HUG의 임대보증금 보증 방식은 분양 보증을 통해 고분양가를 통제한 것과 유사한 형태다. 국토부의 자신감과 달리 건설사와 조합 등은 우회로가 생겼다고 판단하는 입장이다. 임대 후 분양은 과거에도 HUG의 고분양가 규제를 회피하는 데 사용된 바 있다. 서울 용산구 나인원한남이 과거 이 방식을 통해 시세에 근접한 분양가로 분양에 성공했다. 나인원한남은 HUG가 3.3㎡당 분양가 4,000만원대를 고수하자 4년 임대 후 분양으로 전환해 결국 3.3㎡당 6,100만원에 분양했다. 국토부는 이후 4년 임대 후 분양을 없애고 최소 8년 의무 임대를 한 후 분양하도록 규정을 바꿨다. 국내의 한 건설사 관계자는 “분양가상한제로 정상적인 건축비 등 비용 반영이 안 된다면 8년 임대 후 분양을 충분히 고려할 수 있다”며 “HUG가 임대보증금과 관련해 고액 보증금 승인을 하지 않을 경우 보증금을 적게 받은 뒤 분양 시점에 시가에 근접하게 분양해 사업성을 보장받을 수 있다”고 언급했다. 또 다른 건설업계 관계자 역시 “서울시도 임대 후 분양을 완전히 제한한 것은 아니다”라면서 “여러 요건을 충족하면 임대 후 분양이 가능해 사업성을 고려해 옵션으로 활용할 수 있다”고 설명했다. /세종=강동효기자 kdhyo@@sedaily.com -
[10월부터 민간분양가상한제]전매제한 최대 10년...5년 거주의무 도입 검토
부동산 정책·제도 2019.08.12 17:47:34민간택지 분양가상한제의 부작용으로 거론되는 ‘로또 분양’을 막기 위해 이번 대책에는 전매제한이 대폭 강화되는 방안도 포함됐다. 핵심은 전매제한기간을 최대 10년으로 늘리는 것이다. 국토교통부에 따르면 현재는 수도권 투기과열지구에서 상한제를 적용받는 민간택지 아파트의 경우 분양가에 따라 3~4년간 전매가 제한된다. 앞으로는 분양가가 시세의 100% 이상일 때는 5년, 80~100%면 8년, 80% 미만인 경우 10년간 전매가 제한된다. 국토부 측은 “현재 기준으로는 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기에는 한계가 있는 상황이기 때문에 전매제한기간을 확대하게 됐다”고 설명했다. 공공택지의 전매제한기간도 늘어난다. 수도권 투기과열지구일 경우 분양가에 따라 3~8년이던 전매제한기간이 5~10년으로 연장된다. 전매제한기간에 이사·해외체류·이혼 등으로 불가피하게 집을 매각해야 할 때는 이미 마련된 제도에 따라 한국토지주택공사(LH)가 우선 매입한다. 입주금에 1년 만기 은행 정기예금 평균 이자율(올 5월 현재 연 1.97% 기준)을 적용한 이자 합산 금액 수준으로 사들인다. 불가피한 사유로 전매제한기간에 매각하고자 하는데 일정 기간이 경과한 후(전매제한기간이 10년인데 6년 경과 시)일 경우 보유기간이 길어질수록 LH의 매입금액을 상향 조정하는 방안도 추진할 예정이다. LH는 매입한 주택을 임대주택으로 우선 공급하고 필요에 따라 수급조절용으로 활용할 방침이다. 국토부는 이와 함께 법 개정을 통해 민간택지 분양가상한제 주택에도 거주의무기간을 둘 방침이다. 분양받은 후 이 기간에는 무조건 해당 주택에 거주해야 한다는 뜻이다. 지금까지는 민간택지에 이런 제한이 없었다. 현재 공공택지에서 공급되는 공공분양 주택의 경우 분양가가 시세의 85∼100%인 경우 1년, 70∼85%는 3년, 70% 미만은 5년의 거주의무기간이 적용된다. 국토부 관계자는 “올해 중 주택법 개정안을 발의해 민간택지 분양가상한제 아파트도 공공분양 아파트와 똑같이 최대 5년의 거주의무기간을 도입할 예정”이라고 설명했다. 한편 과도한 시세차익을 막기 위한 방안으로 시장에서 거론됐던 채권입찰제는 이번 대책에 포함되지 않았다. 채권입찰제는 분양가와 주변 아파트 시세 간 격차가 클 경우 분양받는 사람에게 국채 등 채권을 사들이게 하고 채권 매입액을 국고로 환수하는 제도다./한동훈기자 hooni@@sedaily.com -
[사설] 총선 앞두고 끝내 분양가 상한제 밀어붙인 당정
오피니언 사설 2019.08.12 17:17:10당정이 부정적 여론에도 불구하고 끝내 민간택지 분양가상한제 카드를 꺼냈다. 서울 강남 재건축단지를 중심으로 조짐을 보이는 집값 오름세를 차단해 부동산 시장을 안정시키는 것이 목적이라지만 주택공급 위축, 로또 분양 등 가격통제에 따른 부작용과 함께 재산권 침해 논란이 일고 있다. 민간택지 분양가상한제 적용은 주택경기 부진으로 가뜩이나 어려움을 겪고 있는 건설회사에 아파트를 분양하지 말라는 사망선고를 내린 것과 다름없다. 민간택지 분양가를 규제하면 집값이 안정될 것이라는 정부 생각과 달리 건설회사들이 분양을 미루면서 주택 공급이 줄어들고 전세난과 함께 몇 년 뒤 오히려 집값이 뛰는 현상이 나타날 가능성이 높다. 경기에 미치는 영향이 큰 건설경기침체의 골도 더 깊어질 것이 분명하다. 시장 현실을 외면한 채 집값을 잡겠다는 명분만으로 가격통제라는 규제의 칼을 휘둘러 부동산 시장과 주택경기에 찬물을 끼얹는 정책이다. 이미 강남권 재건축·재개발 예정 단지는 패닉에 빠졌다. 분양가상한제 적용 이후 기존보다 사업성이 떨어져 사업 추진에 줄줄이 제동이 걸릴 것이기 때문이다. 정부는 이번 대책이 집값 안정을 통해 무주택 실수요자들의 내 집 마련 부담을 줄여주기 위한 것이라고 주장한다. 하지만 전문가들은 결국 새 아파트의 희소성을 키우는 풍선효과로 현금부자만 혜택을 볼 것으로 내다봤다. 인위적인 시장개입은 결국 정책실패를 초래한다. 이번 대책은 김현미 국토교통부 장관과 청와대 일부 참모들이 경제 주무부처인 기획재정부와 당내의 반대 의견에도 강행한 것으로 알려졌다. 총선을 앞두고 집값을 잡겠다는 조급증에 정책의 첫 단추부터 잘못 끼운 것이다. 부동산 정책의 여파는 결코 부동산 시장에만 국한되지 않는다. 경제에 미치는 영향이 큰 만큼 전체 경기와 금리 등 금융시장까지 종합적으로 고려해야 한다. 과거에 실패한 정책카드를 고집하는 것은 바람직하지 않다. 엄중한 경제상황을 제대로 인식하고 시장의 목소리에 귀 기울여야 정책실패를 줄일 수 있다.
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