-
상한제 시행 예고에도…9주째 뛴 서울 아파트값
부동산 정책·제도 2019.08.29 17:13:28민간택지 분양가상한제에 따른 공급 부족 우려로 서울 아파트값이 9주 연속 오름세를 보였다. 29일 한국감정원에 따르면 8월 넷째 주(26일 기준) 서울 아파트 가격은 지난주보다 0.03% 상승했다. 7월 첫째 주 이후 9주 연속 상승세다. 오름 폭도 지난주(0.02%)보다 확대됐다. 한국감정원 관계자는 “10월 분양가상한제 시행을 앞두고 재건축은 대체로 보합 또는 소폭 하락했으나, 가을 이사철 도래로 역세권과 기축 단지 수요가 늘며 상승세가 이어지고 있다”고 분석했다. 실제로 분양가상한제 영향을 받는 재건축 단지인 강남구 대치동 은마아파트의 전용 76㎡의 시세는 이달 초만 하더라도 17억 7,000만원 수준이었는데 현재 17억3,000~17억5,000만원까지 하락했다. 송파구 잠실 주공5단지 전용 76㎡도 지난주보다 호가가 1,000만원 더 떨어져 18억4,000만원에 매물이 나왔다. 반면 신축 아파트들의 상승세는 거침없다. 강남구 ‘도곡1차아이파크’는 지난 23일 전용 84㎡가 16억4,500만원에 실거래돼 신고가를 새로 썼다. 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 전용 115㎡도 최근 33억원에 거래돼 신고가를 기록했다. 구별로는 강남구가 전주 0.02%에서 이번 주 0.03% 올라 상승 폭이 확대됐다. 성북(0.04%), 강서(0.04%), 구로(0.04%)등도 오름폭이 늘었다. 수도권에서는 과천시가 이번 주 0.4%나 올라 전주(0.37%)보다 오름폭이 늘었다. 하남시도 0.28% 상승해 전주(0.06%)보다 올랐다. 서울 전세가도 9주 연속 상승세를 이어갔다. 이번 주 0.05% 상승해 지난주(0.05%)와 같은 상승 폭을 기록했다. 서초구는 지난주와 같이 0.18% 상승했다. 반포주공 1단지 1·2·4주구의 이주가 법원의 판결로 잠정 중단됐으나, 다른 정비사업장의 이주 수요로 여전히 강세를 보이고 있다./한동훈기자 hooni@@sedaily.com -
상한제 시행 예고에도..서울 아파트값 9주 연속 상승, 오름폭도 확대
부동산 정책·제도 2019.08.29 14:01:25정부의 분양가상한제 시행 영향으로 신축 및 준신축 단지들이 상승하며 서울 아파트값이 9주 연속 오름세를 보였다. 상승폭도 전주 대비 확대됐다. 29일 한국감정원에 따르면 8월 넷째 주(26일 기준) 서울 아파트 가격은 전주 대비 0.03% 상승했다. 7월 첫째 주 이후 9주 연속 상승세다. 오름폭도 전주(0.02%)보다 확대됐다. 감정원 측은 “10월 분양가상한제 시행을 앞두고 재건축은 대체로 보합 내지 소폭 하락했으나, 가을 이사철 도래로 역세권 및 기축 단지 수요가 늘며 상승세가 지속되고 있다”고 분석했다. 실제로 분양가상한제 영향을 받는 재건축 단지인 강남구 대치동 은마아파트의 전용 76㎡은 시세는 이달 초만 하더라도 17억7,000만원 수준이었는데 현재는 17억3,000~17억5,000만원까지 하락했다. 송파구 잠실 주공5단지 전용 76㎡도 지난주 보다 호가가 1,000만원 더 떨어져 18억4,000만원에 매물이 나와 있다. 반면 신축 및 준신축 아파트들의 상승세는 거침없다. 2007년 지어진 강남구 ‘도곡1차아이파크’는 지난 23일 전용 84㎡가 16억4,500만원에 실거래돼 신고가를 새로 썼다. 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 전용115㎡도 최근 33억원에 거래돼 신고가를 기록했다. 구별로는 강남구가 전주 0.02%에서 이번주 0.03% 올라 상승폭이 확대됐다. 이 밖에 성북(0.04%), 강서(0.04%), 구로(0.04%)등의 오름폭이 늘어났다. 수도권에서는 과천시가 이번주 0.4%나 올라 전주(0.37%)대비 오름폭이 늘었다. 하남시도 0.28% 상승해 전주(0.06%)보다 큰 폭으로 올랐다. 서울 전세가도 9주 연속 상승세를 이어갔다. 이번주 0.05%올라 전주(0.05%)와 동일한 상승폭을 기록했다. 분양가상한제 시행을 앞두고 새 아파트 청약을 기다리는 대기 수요가 늘어난 영향이라는 분석이 나온다. 서초구는 전주와 똑같이 0.18% 상승했다. 반포주공 1단지 1·2·4주구의 이주가 법원의 판결로 잠정 중단됐으나 다른 정비사업장의 이주 수요로 여전히 강세를 보이고 있다. /한동훈기자 hooni@@sedaily.com -
'분양가 상한제 피하자’…다음달 3만가구 분양 쏟아진다
부동산 주택 2019.08.29 13:43:07민간택지 분양가 상한제 시행 예고에 건설사들이 분양 일정을 앞당기면서 9월 일반분양 물량이 3만 가구 가량 쏟아져 나올 예정이다. 29일 리얼투데이에 따르면 다음달 전국에서 총 4만 4,673가구가 공급되며 이 중 3만 403가구가 일반에 분양될 예정이다. 수도권 일반분양 물량은 1만 7,243가구(56.7%)로 절반을 넘는다. 9월 전국의 일반분양 물량은 지난 달(2만 9,377가구)와 비교해 3.5% 많다. 지역별로 보면 경기가 1만 609가구(34.9%)로 가장 많았고 이어 인천(4,155가구, 13.7%), 부산(2,648가구, 8.7%), 서울(2,479가구, 8.2%), 충북(2,089가구, 6.9%) 등 순이다. 국토교통부가 10월 중 민간택지 분양가 상한제 시행 방침을 밝히면서 건설사들이 가급적 분양을 앞당기는 모양새다. 이낙연 국무총리가 ‘속도 조절’ 가능성을 내비치는 등 시행 시기가 조정될 가능성이 나오고 있지만, 불확실성을 줄이려는 건설사들의 분양 일정 조정은 계속 이어질 전망이다. 특히 규제의 영향을 가장 많이 받을 것으로 우려되는 서울 내 다수 재개발·재건축 단지들이 분양을 서두르고 있다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
대우건설, 분양가상한제 시행에 따른 중장기 주택공급 축소…목표가↓
증권 종목·투자전략 2019.08.29 08:59:12NH투자증권은 올해 매출 감소와 분양가상한제 시행에 따른 중장기적 주택공급 축소가 전망된다며 대우건설(047040)의 목표주가를 6,400원에서 4,900원으로 낮췄다. 이민재 NH투자증권 연구원은 ”주택부문 매출은 지난 2년간 실적 부진으로 감소할 전망”이라며 “이 연구원은 “아파트의 경우 착공을 전후해 2년 사이 매출이 발생하는데 지난 4년간 대우건설의 분양 실적은 2015년부터 4만2,000, 3만, 2만, 1만4,000세대로 감소했다” 분석했다. 이 연구원이 전망한 대우건설의 2019년 매출은 8조8,000억원, 영업익은 4,459억원이다. 각각 전년 대비 16.8%, 29.1% 감소한 수치다. 이 연구원은 하반기 분양성적이 실적회복 여부를 결정할 것으로 전망했다. 그는 “대우건설의 올해 분양 목표는 2만6,000세대이며 8월 말까지 1만5,000세대 분양이 완료된 것으로 추정된다”며 “하반기 둔촌주공 3,000세대를 포함해 인천한들(4,800세대,11월), 창원(840세대, 12월) 등 1만1,000세대 분양이 진행되는데, 분양 목표 달서 여부에 따라 2020년 주택 부문 매출 회복이 결정될 것”이라고 전망했다. 이 연구원은 “분양가상한제 대책으로 중장기적인 주택 공급 축소가 예상된다”며 “투자의견은 중립을 유지한다”고 덧붙였다. /양사록기자 sarok@@sedaily.com -
상한제 시행예고 첫 서울 분양 '이수 푸르지오'...1순위 경쟁률 200대1 넘어
부동산 정책·제도 2019.08.28 20:43:31민영택지 분양가상한제 시행 예고 이후 서울에서 첫 분양한 ‘이수 푸르지오 더 프레티움(조감도)’이 1순위에서 1만8,000여명이 몰리며 평균 200대1이 넘는 청약 경쟁률을 기록했다. 분양가상한제가 시행되면 가격은 크게 낮아지겠지만 청약 경쟁률은 더 치열해질 것을 우려해 무주택자들이 서둘러 청약에 나선 것으로 보인다. 28일 아파트투유에 따르면 서울 동작구 사당3구역 재건축사업인 이수 푸르지오 더 프레티움이 이날 1순위 청약을 진행한 결과 89가구 모집에 총 1만8,134명이 접수, 평균 경쟁률 203.75대1을 기록했다. 가장 높은 경쟁률을 보인 타입은 전용 84㎡E형으로 1가구 모집에 1,123명이 몰렸다. 이 외에 전용 41㎡형도 1가구 모집에 1,098명이 신청해 높은 경쟁률을 기록했다. 34가구로 가장 공급이 많았던 전용 51㎡형도 3,043명이 접수, 89.5대1의 경쟁률을 보였다. 이 단지는 전날 진행한 특별공급에서도 64가구 모집에 3,049명이 몰려 평균 47.64대1의 경쟁률로 마감했다. 업계에서는 이수 푸르지오 더 프레티움이 청약 흥행에 성공한 이유로 중도금 대출이 가능한 점과 분양가상한제를 꼽는다. 이 단지의 3.3㎡당 평균 분양가는 2,813만원으로 주력형인 전용 59㎡ 기준 분양가가 7억원대라 중도금 대출이 가능하다. 이는 인근 단지 시세 대비 약 15% 정도 저렴하다. 또한 분양가상한제 시행으로 시세보다 수억원 낮은 ‘로또 분양’이 이어질 것이라는 청약 대기자들의 기대감이 커지면서 향후 청약 경쟁률이 치열해질 수 있다는 점이 경쟁률을 높이는 데 한몫 했다. 규제가 시행되면 저렴한 분양 물건이 많아지겠지만 청약가점 고점자들이 아껴뒀던 청약통장을 꺼내 들기 시작하면 당첨 확률은 되레 낮아지기 때문이다. 부동산114에 따르면 오는 10월 이전까지 서울에서 예정된 분양 물량은 1,336가구다. 서울 응암2구역을 비롯해 거여·홍제·사당 등에서 재개발·재건축 물량이 대거 나올 예정이다. /박윤선기자 sepys@@sedaily.com -
내달 역대 최대 반대집회…커지는 상한제 파열음
부동산 주택 2019.08.28 17:39:26국토교통부가 밀어 부치는 민간택지 분양가상한제가 곳곳에서 파열음을 일으키고 있다. 이낙연 국무총리가 부작용을 우려해 ‘속도 조절’ 가능성을 시사하는가 하면 조합들은 다음 달 대규모 집회에 나선다는 계획이다. 국토부 홈페이지에는 상한제에 반대하는 글이 1,000여 건 이상 올라와 있고, 청와대 국민청원 게시판에도 상한제 반대 청원이 쏟아지고 있는 상황이다. 특히 소급적용으로 가장 큰 피해를 입을 것으로 보이는 관리처분단지들은 막대한 손실을 감수하고 고육지책으로 분양시기를 앞당기거나 일반분양 물량을 축소하는 등 대책 마련에 나선 상태다. 이런 가운데 상한제가 무산되거나 연기된다 해도 이미 조합들이 입은 손실은 보상 받는 것이 쉽지 않은 것으로 알려졌다. ◇ 커지는 반대, 속도 조절 가능성도 = 80여 정비사업 조합은 다음 달 6일 서울 도심에서 대규모 집회를 예고하고 있다. 주택정책에 반발하는 집회로는 최대 규모가 될 것으로 보인다. 아울러 2004년 7월 재건축개발이익환수제에 반대하는 집회 이후 15년 만에 열리는 대규모 시위가 된다. 정비사업 조합들은 현재 국토부와 청와대는 물론 지자체·정치권 등으로 민원을 강하게 제기하고 있다. 파열음은 정부에서도 나오고 있다. 이낙연 국무총리는 지난 26일 열린 국회 예산결산특별위원회 전체회의에 참석해 상한제에 대해 “부동산 시장의 움직임을 봐 가면서 가장 좋은 시기에, 가장 좋은 지역을 대상으로 실시할 것”이라고 ‘속도 조절’ 가능성을 내비쳤다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 이날 “경제 상황을 종합적으로 고려해 부처 간 협의를 거쳐 결정하겠다”며 기재부의 적극 개입 의사를 드러냈다. 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 10월 중 민간택지 분양가상한제를 실시하겠다던 국토부와 온도차를 보인 것이다. 조합들은 대혼란이다. 상한제를 피하기 위해 손실을 감수하고 있다. 삼성동 상아2차 재건축 조합은 후분양에서 9월 중순 선분양으로 방향을 틀었다. 반포동 원베일리 조합은 1+1 분양을 확대해 일반분양분을 축소하기로 했다. 보류지 물량을 법정 한도까지 최대한 남겨놓는다는 방안도 논의 중이다. 둔촌주공 역시 1+1을 확대해 조합원분을 늘리고, 설계변경과 일반분양분 마감재 수준을 낮추는 등의 방식으로 손실을 최소화하는 방안을 논의하고 있다. 시장에서는 상한제 시행으로 신축 값이 오르고 전세시장이 불안해 지는 등 부작용마저 나오고 있다. ◇ 상한제 연기, 조합 손실 보상 어려워 = 한편 국토부가 분양가상한제 적용 계획을 보류하거나 취소하더라도 조합들이 입은 손실을 보상 받기가 쉽지 않은 것으로 알려졌다. 선분양으로 선회하거나 일반분양 물량을 줄일 경우 조합들이 입는 손실을 막대하다. 삼성동 상아 2차만 해도 선분양으로 방향을 선회 하면서 후분양 때 보다 분양가가 3.3㎡당 1,500만원 가량 낮아질 것으로 보인다. 그만큼 손실이 발생하는 셈이다. 그렇다면 상한제가 연기될 경우 보상은 가능할까. 김조영 법무법인 국토 대표변호사는 “분양가상한제 실시 여부와 관련해 실제 손실이 발생한다고 해도, 정책 시행에 따른 득실 여부는 조합이 판단할 문제이기 때문에 법적으로 보상을 받거나 법적 책임을 묻는 건 불가능하다”고 말했다. 이현성 법무법인 자연수 변호사는 “정책적 혼선을 비판할 수는 있지만 법적 책임을 묻기는 어려울 것 같다”며 “특수한 상황에서 소송을 걸 수 있다고 해도 손해 발생 여부와 손해액 입증도 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 결국 상한제에 따른 손실은 고스란히 조합이 떠안아야 하는 상황이다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
"NO 분양가상한제" 전국 80개 정비사업조합 거리로...
부동산 분양 2019.08.28 17:34:40국토교통부가 오는 10월을 목표로 추진 중인 민간택지 분양가상한제에 대한 반대여론이 갈수록 거세지고 있다. 이번에는 80여 재개발·재건축조합들이 다음달 6일 서울 광화문 일대에서 대규모 시위에 나설 예정이다. 조합의 계획대로 진행될 경우 주택정책에 반대하는 최대 규모의 집회가 될 것으로 보인다. 28일 미래도시시민연대에 따르면 17개 정비사업조합은 전날 서울 강남구 페마스쿨교육장에서 회의를 열어 이같이 결의했다. 회의에 참석한 조합은 서울 및 수도권 주요 정비사업 단지들이다. 미래연대에 따르면 이번 시위에 참여하는 조합은 80여개에 이를 것으로 보인다. 또 분양가상한제가 시행된다면 바로 헌법소원과 효력정지 가처분신청을 법원에 내기로 의견을 모았다. 주최 측은 2만여명이 모일 것으로 내다봤다. 이번 계획이 성사되면 정부나 지방자치단체의 주택정책에 반발해 일어난 역대 최대 규모의 시위가 될 것으로 전망된다. /한동훈·진동영기자 hooni@@sedaily.com <내달 역대 최대 반대집회…커지는 상한제 파열음> 15년 만에 전국 단위 대규모 시위 이낙연 총리 ‘속도 조절’ 시사 이어 기재부도 “협의”…국토부와 온도차 조합원 분양 앞당기고 물량 축소 상한제 연기돼도 손실보상 어려워 국토교통부가 밀어 부치는 민간택지 분양가상한제가 곳곳에서 파열음을 일으키고 있다. 이낙연 국무총리가 부작용을 우려해 ‘속도 조절’ 가능성을 시사하는가 하면 조합들은 다음 달 대규모 집회에 나선다는 계획이다. 국토부 홈페이지에는 상한제에 반대하는 글이 1,000여 건 이상 올라와 있고, 청와대 국민청원 게시판에도 상한제 반대 청원이 쏟아지고 있는 상황이다. 특히 소급적용으로 가장 큰 피해를 입을 것으로 보이는 관리처분단지들은 막대한 손실을 감수하고 고육지책으로 분양시기를 앞당기거나 일반분양 물량을 축소하는 등 대책 마련에 나선 상태다. 이런 가운데 상한제가 무산되거나 연기된다 해도 이미 조합들이 입은 손실은 보상 받는 것이 쉽지 않은 것으로 알려졌다. ◇ 커지는 반대, 속도 조절 가능성도 = 80여 정비사업 조합은 다음 달 6일 서울 도심에서 대규모 집회를 예고하고 있다. 주택정책에 반발하는 집회로는 최대 규모가 될 것으로 보인다. 아울러 2004년 7월 재건축개발이익환수제에 반대하는 집회 이후 15년 만에 열리는 대규모 시위가 된다. 정비사업 조합들은 현재 국토부와 청와대는 물론 지자체·정치권 등으로 민원을 강하게 제기하고 있다. 파열음은 정부에서도 나오고 있다. 이낙연 국무총리는 지난 26일 열린 국회 예산결산특별위원회 전체회의에 참석해 상한제에 대해 “부동산 시장의 움직임을 봐 가면서 가장 좋은 시기에, 가장 좋은 지역을 대상으로 실시할 것”이라고 ‘속도 조절’ 가능성을 내비쳤다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관도 이날 “경제 상황을 종합적으로 고려해 부처 간 협의를 거쳐 결정하겠다”며 기재부의 적극 개입 의사를 드러냈다. 주거정책심의위원회 심의를 거쳐 10월 중 민간택지 분양가상한제를 실시하겠다던 국토부와 온도차를 보인 것이다. 조합들은 대혼란이다. 상한제를 피하기 위해 손실을 감수하고 있다. 삼성동 상아2차 재건축 조합은 후분양에서 9월 중순 선분양으로 방향을 틀었다. 반포동 원베일리 조합은 1+1 분양을 확대해 일반분양분을 축소하기로 했다. 보류지 물량을 법정 한도까지 최대한 남겨놓는다는 방안도 논의 중이다. 둔촌주공 역시 1+1을 확대해 조합원분을 늘리고, 설계변경과 일반분양분 마감재 수준을 낮추는 등의 방식으로 손실을 최소화하는 방안을 논의하고 있다. 시장에서는 상한제 시행으로 신축 값이 오르고 전세시장이 불안해 지는 등 부작용마저 나오고 있다. ◇ 상한제 연기, 조합 손실 보상 어려워 = 한편 국토부가 분양가상한제 적용 계획을 보류하거나 취소하더라도 조합들이 입은 손실을 보상 받기가 쉽지 않은 것으로 알려졌다. 선분양으로 선회하거나 일반분양 물량을 줄일 경우 조합들이 입는 손실을 막대하다. 삼성동 상아 2차만 해도 선분양으로 방향을 선회 하면서 후분양 때 보다 분양가가 3.3㎡당 1,500만원 가량 낮아질 것으로 보인다. 그만큼 손실이 발생하는 셈이다. 그렇다면 상한제가 연기될 경우 보상은 가능할까. 김조영 법무법인 국토 대표변호사는 “분양가상한제 실시 여부와 관련해 실제 손실이 발생한다고 해도, 정책 시행에 따른 득실 여부는 조합이 판단할 문제이기 때문에 법적으로 보상을 받거나 법적 책임을 묻는 건 불가능하다”고 말했다. 이현성 법무법인 자연수 변호사는 “정책적 혼선을 비판할 수는 있지만 법적 책임을 묻기는 어려울 것 같다”며 “특수한 상황에서 소송을 걸 수 있다고 해도 손해 발생 여부와 손해액 입증도 쉽지 않을 것”이라고 말했다. 결국 상한제에 따른 손실은 고스란히 조합이 떠안아야 하는 상황이다. /진동영기자 jin@@sedaily.com -
"올 집값 수도권 1.2%·지방 1.9%↓...양극화 심화"
부동산 정책·제도 2019.08.28 17:19:08한국감정원이 올해 수도권 주택가격이 전년보다 1.2% 떨어질 것으로 전망했다. 이런 가운데 지방은 하락 폭이 더 커 양극화가 심화 될 것으로 분석했다. 감정원은 28일 이 같은 내용을 골자로 한 ‘2019년 부동한 시장 상반기 동향 및 하반기 전망’을 발표했다. 감정원에 따르면 올 전국 주택 매매가격은 전년보다 1.4% 떨어질 것으로 예측했다. 수도권은 1.2%, 지방은 1.9% 하락할 것으로 전망됐다. 지방 하락 폭이 더 큰 셈이다. 지난해 9·13대책 이후 부동산 시장이 조정국면을 맞은 가운데 정부의 민간택지 분양가상한제 도입, 3기 신도시 정책 등 다양한 하방 요인이 작용하면서 하락세가 지속할 것이란 분석이다. 김성식 한국감정원 부동산연구원장은 “9·13 대책 이후 매매 거래량이 받쳐주지 않고 있어, 올 하반기까지 상승세로 전환하기는 어렵다고 보여진다”고 말했다. 감정원에 따르면 올해 전국 주택 거래량은 72만건으로 전년(86만건)대비 15.7% 감소할 것으로 보인다. 감정원은 최근 서울 아파트 가격 상승세도 국지적인 현상으로 보고 있다. 일부 노후(30년 이상)·고가(3.3㎡당 5,000만원 이상) 아파트의 거래가 반영된 것으로, 시장 전반의 상승세로 판단하기에는 무리가 있다는 것이다. 감정원은 올해 전세가도 전년보다 2.6% 하락할 것으로 내다봤다. 수도권은 2.5%, 지방은 2.6% 떨어질 것으로 전망했다. 한편 감정원은 이번 발표에서 서울 집값 예측치는 공개하지 않았다. 특정 지역을 한정해 집계하면 시장을 왜곡하고 교란할 수 있다는 이유에서다./한동훈기자 hooni@@sedaily.com -
서울은 분양가 내려가는데...효성, 대구서 고가분양 논란
부동산 분양 2019.08.27 17:50:53정부의 고분양가 통제 여파로 서울 아파트 분양가격이 약보합세를 보이는 가운데 일부 지방에서는 건설사들이 고가 분양에 나서고 있다. 고분양가 관리지역으로 지정되지 않은 점을 활용하고 있는 것이다. 27일 업계에 따르면 효성중공업이 28일 1순위 청약을 받는 대구 달서구 감삼동 ‘해링턴플레이스 감삼(조감도)’ 의 3.3㎡당 평균 분양가격이 1,837만원으로 책정됐다. 이는 최근 2년간 달서구에서 공급된 아파트 단지 평균 분양가(3.3㎡당 1,520만원)보다 20% 이상 높다. 올해 대구에서 분양된 단지 중 일부 단지를 제외하고 최고 수준이기도 하다. 이 단지는 지하 4층·지상 최고 46층, 2개 동 규모의 소규모 주상복합 단지다. 전용 84㎡의 경우 분양가가 5억 6,400만~6억 500만원, 전용 101㎡는 7억 4,000만~7억 8,500만원 수준이다. 업계는 당초 이 단지의 평균 분양가를 3.3㎡당 1,700만원 내외로 예상했다. 지난 6월 인근에서 분양한 ‘힐스테이트 감삼’의 평균 분양가가 1,807만원으로 책정돼 단지 규모와 시공사 브랜드 파워를 고려할 때 이 보다 좀 더 낮은 가격에 분양될 것으로 전망됐다. 이 같은 지방 고분양가는 서울과 상반된 모습이다. 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 올 7월 기준 서울 민간아파트 3.3㎡당 평균 분양가는 2,662만원 수준으로 전달(2,673만원)보다 0.41% 떨어져 9개월 만에 하락세로 돌아섰다. 주택도시보증공사(HUG)의 강화된 고분양가 심사 영향을 받은 탓으로 보인다. 업계 관계자는 “대구 달서구가 HUG의 분양가 통제를 받는 고분양가 관리지역으로 지정되지 않은 영향도 있는 것으로 보인다”며 “정부가 이달 발표한 분양가상한제의 필수요건인 투기과열지구에도 해당 되지 않아 이곳에서 고가 분양 논란이 계속될 수 있다”고 말했다. 수요자들 사이에서도 분양가가 높다는 의견이 다수다. 한 예비청약자는 “주상복합이고 전매도 가능하지만 주변 단지 시세보다 분양가가 지나치게 높아 크게 투자 매력이 있는지는 모르겠다”고 말했다./한동훈기자 hooni@@sedaily.com -
'상한제 풍선효과' 신길 10억→12억...뉴타운 뜬다
부동산 정책·제도 2019.08.27 17:49:50# 서울 서남권 대표 낙후 주거지였던 영등포구 신길동은 요즘 상전벽해가 진행 중이다. 지하철 7호선 신풍역에서 보라매역까지 신풍로를 따라 형성된 ‘신길뉴타운’이 아파트로 채워지고 있어서다. 대규모 단지로 변모하는 가운데 신안산선 등 개발 호재에 분양가상한제 시행에 따른 신축 풍선효과까지 겹치면서 몸값이 계속 상승하고 있다. 지난 2017년 입주한 신길뉴타운 ‘래미안에스티움’ 전용 84㎡의 경우 올초 10억원에 매매거래 됐으나 이달 말 12억원에 실거래 됐다. 서울 뉴타운이 지역 대장주로 자리 잡고 있다. 서울에서 점점 새 아파트가 귀해지면서 신길뉴타운 뿐 아니라 서울에서 사업이 진행 중인 여러 지역에서 아파트 몸값이 오르고 있는 것이다. 뉴타운이 이제 지역 집값을 재편하고 있다는 지적도 나온다. 뉴타운은 2002년 1차로 은평·길음·왕십리를 시작으로 3차례에 걸쳐 24곳이 지정됐다. ◇ 신길도 전용 84㎡ 12억원대 =영등포 신길뉴타운의 래미안에스티움 전용 84㎡는 8월 말 12억원에 실거래 신고됐다. 올 초 10억원대 초중반에 머물렀던 시세가 6월 11억원을 넘기더니 최근에는 12억원대로 올라섰다. 전용 59㎡도 연초 8억원대 초반 거래가가 8월에는 9억 8,000만원까지 거래 소식이 전해지는 상황이다. 신길동 M공인 대표는 “실수요자의 새 아파트 선호가 높아 이미 전용 84㎡는 12억원대 매물은 다 거래돼 호가는 12억 5,000만원까지 나와있다”고 말했다. 신길뉴타운의 보라매SK뷰 전용 84㎡ 분양권 시세도 지난 7월 10억 7,920만원에 거래되며 전고가를 넘어섰다. 8월 말에도 9억 7,000만원에 거래됐고 매물은 11억원 이상에 나와 있다. 다른 뉴타운도 사정은 비슷하다. 성동구 왕십리뉴타운의 왕십리센트라스 전용 84.99㎡는 7월 말 12억 7,500만원에 거래됐고 현재 호가는 14억원까지 나와있다. 연초에는 11억원까지 내려갔지만 6월부터 최고가 수준을 넘겼다. 하왕십리동 D공인 대표는 “새 아파트 수요가 계속돼 전 고가 이상으로만 호가가 형성돼 있다”고 말했다. 동대문구 답십리뉴타운에 있는 래미안크레시티 전용 84㎡A형도 8월 중순 10억 5,000만원에 손바뀜했다. 지난 3월 9억 7,000만원에서 서서히 시세가 오르고 있다. ◇ 뉴타운, 이제 대장주로 등극 = 서대문구 가재울뉴타운의 DMC파크뷰자이1단지 전용 84.97㎡도 다시 10억원대에 진입했다. 3월 8억 5,000만원까지 떨어졌다가 8월 중순 10억원에 거래돼 지난해 9월 시세로 올라섰다. 마포구 아현뉴타운의 마포래미안푸르지오 전용 84.89㎡는 올 5월 12억8,000만원까지 떨어졌다가 8월 초 14억2,000만원에 거래돼 지난해 9월 최고가(14억5,000만원)에 근접했다. 아현뉴타운의 마포프레스티지자이 전용 59㎡ 분양권 시세는 연초 9억 2,000만원까지 떨어졌으나 최근에는 11억원에 거래돼 최고가를 기록했다. 현재 호가는 11억3,000만원 정도다. 입주 중인 성북구 장위뉴타운의 래미안장위포레카운티 전용 84.97㎡는 지난 5월(7억3,500만원)보다 1억원이 오른 8억3,800만원(7월)까지 거래됐으며 현재 호가는 8억5,000만원 정도다. 뉴타운은 종전의 소규모 재개발 대신 광역단위 생활권을 중심으로 노후·불량 주택을 재개발하는 사업이다. 총 3차례에 걸쳐 지정됐다. 이들 뉴타운 프로젝트가 하나 둘 가시화 되면서 주택시장에 새로운 강자로 떠오르고 있는 것이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “분양가 상한제로 인해 새 아파트 공급 속도가 둔화할 것으로 보여 이미 생활권이 완성된 뉴타운의 새 아파트가 시장을 주도할 것”이라면서 “분양가상한제가 시행되면 전매제한이 늘면서 거래 가능한 매물이 부족해 수 년간은 뉴타운 등 종전 아파트로 수요가 옮겨갈 수밖에 없다”고 말했다. /이재명기자 nowlight@@sedaily.com -
KDI "내년 미분양 최대 3만가구...올 연말 수도권 逆전세 확산"
경제 · 금융 정책 2019.08.26 21:35:49내년까지 최대 3만가구가 준공 후 미분양돼 경기권과 지방을 중심으로 역(逆)전세 현상이 확산될 수 있다는 국책연구기관의 경고가 나왔다. 지난 2015~2017년 급증한 주택 인허가 물량이 3년여의 시차를 두고 준공 후 미분양 형태의 ‘부메랑’으로 되돌아올 수 있다는 분석이다. 송인호 한국개발연구원(KDI) 경제전략연구부장은 26일 ‘우리나라 주택공급의 문제점과 개선 방향’ 보고서에서 “2014년 51만5,200가구였던 인허가 물량이 이듬해 76만5,328가구로 약 48.5% 급증했다”며 “이때 급증한 물량이 3년의 시차를 두고 올해와 내년 입주로 현실화하는 만큼 준공 후 미분양분이 증가할 수 있다”고 전망했다. 2015년 인허가 물량은 기초주택수요 40만7,241가구를 35만8,087가구나 초과하는 수준이다. 송 부장은 “내년 준공 후 미분양 물량이 최대 3만가구에 이를 수 있다”고 설명했다. 5월 기준 미분양 물량은 이미 1만8,558가구에 달한다. 미분양 공포는 지방뿐 아니라 수도권으로 확산될 가능성이 크다. 서울과 인접한 곳에 3기 신도시가 들어서고 분양가상한제 확대 시행으로 서울에 값싼 ‘로또 아파트’가 공급되면 인천·경기 등 수도권의 미분양 물량이 지속적으로 증가할 수밖에 없다. 국토교통부에 따르면 인천·경기의 미분양 물량(올 6월 기준)은 1만1,485가구로 1년 전(9,461가구)보다 21.4% 늘었다. 분양가상한제 시행과 신도시 건설계획 등 정부의 굵직한 부동산 정책에 대해서도 비판의 목소리가 나왔다. 무엇보다 정부 정책이 부동산시장을 안정시키기보다 변동성을 키우는 요인이 되고 있다고 꼬집었다. 송 부장은 “상한제가 시행된 2007년 10월부터 이듬해 4~5월까지 주택시장이 안정화되는 모습을 보였지만 이후 다시 급등했다”면서 “이번 분양가상한제 시행도 과거 현상을 반면교사로 삼으면 효과를 분명하게 이해할 수 있을 것”이라고 말했다. 과거 사례에 비춰봤을 때 분양권상한제 시행으로 주택시장이 일시적 진정세를 보이겠지만 그 효과가 얼마 가지 않을 것이라고 본 것이다. 정부는 과도한 시장 개입과 이에 따른 부작용 등의 우려에도 12일 서울과 경기 과천 등 전국 31개 투기과열지구 내 민간택지에 분양가상한제를 적용하겠다는 방침을 밝힌 바 있다. 송 부장은 “이미 주요 건설사들이 상한제 시행 전 마진(이익) 확보를 위해 분양 물량을 미리 내놓으려는, 소위 ‘밀어내기’ 경향을 보이고 있다”면서 “분양가상한제 시행이 시작되면 상당 기간 시장은 위축될 것”이라고 밝혔다. 그러면서 “주택시장 가격 급등락이 정부 정책으로 나타난다고 볼 수 있다”면서 “이는 무시될 수 있는 수준이 아니다. 정부 정책이 변동성 확대의 요인이 될 수 있다”고 지적했다. 경기도 고양시 창릉지구와 부천시 대장지구에 5만8,000가구를 공급하는 제3기 신도시 개발계획에 대해서도 “정부가 원하는 방향으로 (시장이) 움직일지 의문을 제기할 수밖에 없다”고 부정 평가했다. /세종=한재영기자 한동훈기자 jyhan@@sedaily.com -
李 총리 "분양가 상한제, 부동산 시장 봐가면서 실시"
부동산 분양 2019.08.26 19:07:46이낙연 국무총리는 26일 국회 예산결산특별위원회 전체회의에 출석해 민간택지 분양가상한제 실시 시기 및 대상과 관련해 “부동산 시장의 움직임을 봐 가면서 가장 좋은 시기에 가장 좋은 지역을 대상으로 실시할 것”이라고 말했다. 앞서 국토교통부는 이르면 오는 10월부터 서울·과천·분당 등 전국 31곳 투기과열지구의 민간택지 건설 아파트에 분양가상한제를 확대 적용하기로 하고 관련 시행령을 14일 입법예고 했다. 이 총리의 이번 발언은 분양가상한제의 구체적 적용 대상과 시기는 국토부 주거정책심의위원회가 결정하는 만큼 특정 지역과 특정 시기에 선별적으로 적용하거나 경우에 따라 ‘속도 조절’도 가능하다는 뜻으로 해석됐다. 이와 관련, 이 총리는 국토부 입법예고에 대해 “(적용) 시기도 대상 지역도 정해져 있지 않지만, 그 제도를 시행하기 쉽게 만들어놓은 상황”이라고 했다. 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관은 이날 ‘국토부에서 민간택지 분양가상한제 시행을 협의한다면 동의할 예정이냐’는 질의에 “일단 (제도 발표에 따라) 시행령 규정 개정을 완비해놓으려 하고 있다”면서 “(실제 시행은) 당시 부동산 가격 동향 등 경제 상황을 종합적으로 고려해 부처 간 협의를 거쳐 결정할 예정”이라고 했다. 이 같은 발언은 실제 시행 단계에서는 기재부가 적극 개입하겠다는 뜻으로 보인다. /강동효·방진혁기자 kdhyo@@sedaily.com -
인천서구 미분양 58배 폭증…평택 전셋값 5,000만원 뚝
부동산 정책·제도 2019.08.26 17:23:47경상남도 창원시는 올 6월 말 기준으로 시·군·구 가운데 미분양 물량이 가장 많은 곳이다. 현지 중개업소에 따르면 이곳은 역전세가 비일비재하다. 실제 마산 합포구 교방동 무학산벽산블루밍 2단지 전용 84㎡의 전세가는 지난 2017년 7월 2억1,000만원에서 2년이 지난 현재는 1억9,000만원대로 떨어졌다. 경남 아파트 전세가는 2년 새 13% 하락했다. 지방뿐 아니라 서울 등을 제외한 수도권도 미분양 물량 증가에 따른 역전세난 공포가 커지고 있다. 2기 검단신도시가 위치한 인천 서구의 미분양 물량(올 6월 기준)은 2,607가구다. 1년 전(45가구)보다 무려 58배 가까이 폭증했다. 올 5월 공개된 3기 신도시와 이달 발표된 민간택지 분양가상한제 시행 여파로 수도권에도 미분양 공포가 확산되고 있는 것이다. 한국개발연구원(KDI) 분석대로 지방은 물론 서울을 제외한 수도권 역시 ‘미분양 물량 증가→역전세난’ 가능성이 현실화하는 분위기다. 이미 지방은 극히 일부 지역을 제외하고는 쌓이는 미분양으로 주택시장이 신음하고 있다. 수도권도 최근 들어 미분양 물량이 증가하고 있다. 양지영 R&C연구소 소장은 “민간택지 분양가상한제 시행까지 겹치면서 로또 분양 대기 수요자들이 많아지는 상황”이라며 “입지적으로 메리트가 떨어지는 수도권 분양단지는 미분양 상태가 장기간 이어질 수 있다”고 말했다. ◇ 쌓이는 미분양, 신음하는 지방=올 6월 현재 지방 미분양 물량은 5만2,097가구다. 2017년 6월 4만2,758가구에서 2018년 6월 5만5,542가구로 1년 만에 1만가구 넘게 폭증했던 지방 미분양 물량은 이후 좀처럼 해소되지 않고 있다. 부산의 올 6월 현재 미분양 물량은 4,982가구로 전년보다 129.7%나 급증했고 강원도는 7,712가구로 전년보다 63.1% 늘었다. 역전세난도 곳곳에서 나타나고 있다. 창원시 의창구 북면 감계리에 위치한 감계도시개발구역도 한 예다. 감계아내에코프리미엄 전용 84㎡의 매매가는 2016년 3억원으로 시작해 올해 2억원 초반대까지 떨어졌다. 당연히 전셋값도 2년 전 1억6,000만원에서 현재는 1억5,000만원으로 하락했다. 인근 J공인 대표는 “집값이 계속 떨어지니 전세도 재계약을 하려고 하지 않는다”면서 “전세보증금 반환보증 보험을 통해 일단 세입자에게 돈을 내주고 집주인은 울며 겨자 먹기로 갚아나가는 중”이라고 말했다. 경상북도 경주에서도 용강동 경주두산위브트레지움(1,204가구)이 대규모 미분양이 나면서 주변 전세도 약세다. 황성동 황성현진에버빌1차 전용 120㎡는 2년 전 전세 시세가 2억8,000만원까지 올랐지만 올해 7월에는 2억1,000만원까지 떨어졌다. 강원도 원주도 사정은 비슷하다. 원주 더샵센트럴파크에서 대규모 미분양이 발생하면서 부동산 시장에 충격을 가져왔다. 명륜동의 한솔솔파크 전용 84㎡의 경우 전세가가 2017년 6월 1억9,000만원이었다. 하지만 올 6월 1억5,000만원께까지 떨어졌다. ◇ 수도권도 역전세난 사정권=함영진 직방 빅데이터랩장은 “글로벌 금융위기 이후 지방에 대거 물량이 공급됐고 경기 위축으로 인한 수요 감소, 다주택자 규제로 서울 등 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상까지 겹치면서 지방 주택시장이 고사 직전에 빠진 상황”이라고 분석했다. 지방자치단체들은 미분양과의 전쟁을 선포하며 각종 카드를 꺼내들고 있다. 강릉시는 오는 9월부터 내년 8월까지 신규 공동주택 사업승인을 전면 제한하기로 했다. 경남 창원시는 올해까지 500가구 이상 미분양지역 사업승인을 전면 제한하고 제주도는 미분양 해소를 위한 태스크포스(TF)까지 가동 중이다. 하지만 정부 차원에서 강력한 한 방의 실효성 있는 대책이 나오지 않아 큰 효과를 보지 못하고 있다. 지자체와 건설업계에서는 자체적인 노력만으로는 미분양 문제를 해결하기 어렵다며 정부의 적극적인 대처를 요구하고 있다. 경남은 국토부에 미분양 관리지역 내 미분양 주택을 구입할 경우 양도소득세·취득세 감면과 금융지원 혜택 등을 부여하는 방안을 검토해달라고 요청했다. 한국주택협회 등 건설업계 또한 최근 지방 미분양 문제 해소를 위해 세제 혜택 등 관련 대책을 마련해달라고 국토부와 국회에 건의했다. 건설업계의 한 관계자는 “미분양 적체로 지방 건설사가 줄도산 위기에 처하고 있다”며 “미분양 매입자에 대한 세제 혜택이 필요하다”고 말했다. 이런 가운데 수도권도 3기 신도시와 이달 발표된 민간택지 분양가상한제 시행 여파로 미분양 공포가 확산되고 있다. 서울과 인접한 곳에 3기 신도시가 들어서고 분양가상한제 확대 시행으로 서울에 값싼 ‘로또 아파트’가 공급될 예정이기 때문이다. 국토교통부에 따르면 인천·경기도의 미분양 물량은 2018년 6월 9,461가구에서 2019년 6월 현재 1만1,485가구로 21.4% 증가했다. 같은 기간 인천·경기도의 준공 후 미분양 물량은 2,614가구에서 3,364가구로 28.8% 늘었다. 공급 물량이 많은 경기도 평택시 일부 지역은 이미 올해 내내 역전세난을 겪었다. 미분양을 기록한 합정동 평택뉴비전엘크로 주변에 위치한 평택소사SK뷰 전용 84㎡는 2017년 8월 1억8,000만원이었던 전세가가 올해 8월에는 1억3,500만원으로 하락했다. 인근 S공인 대표는 “평택에 공급이 계속되다 보니 지난해부터 역전세난이 확산돼 전셋값이 계속 바닥을 벗어나지 못하고 있다”고 말했다. /한동훈·이재명기자 hooni@@sedaily.com -
"분양가상한제가 되레 변동성 키워…신도시공급 의도대로 움직일지 의문"
경제 · 금융 정책 2019.08.26 17:21:43한국개발연구원(KDI)은 26일 분양가상한제 시행과 신도시 건설계획 등 정부의 굵직한 부동산 정책에 대해서도 조목조목 비판했다. 무엇보다 정부 정책이 부동산시장을 안정시키기보다 변동성을 키우는 요인이 되고 있다고 꼬집었다. 정부가 오는 10월 시행 방침을 밝힌 민간택지 분양가상한제에 대해 송인호 KDI 경제전략연구부장은 “상한제가 시행된 지난 2007년 10월부터 이듬해 4~5월까지 주택시장이 안정화되는 모습을 보였지만 이후 다시 급등했다”면서 “이번 분양가상한제 시행도 과거 현상을 반면교사 삼으면 효과를 분명하게 이해할 수 있을 것”이라고 말했다. 과거 사례에 비춰봤을 때 분양권상한제 시행으로 주택시장이 일시적 진정세를 보이겠지만 그 효과가 얼마 가지 않을 것이라고 본 것이다. 정부는 과도한 시장 개입과 이에 따른 부작용 등의 우려에도 12일 서울과 경기 과천 등 전국 31개 투기과열지구 내 민간택지에 분양가상한제를 적용하겠다는 방침을 밝힌 바 있다. 송 부장은 “이미 주요 건설사들이 상한제 시행 전 마진(이익) 확보를 위해 분양 물량을 미리 내놓으려는, 소위 ‘밀어내기’ 경향을 보이고 있다”면서 “분양가상한제 시행이 시작되면 상당 기간 시장은 위축될 것”이라고 밝혔다. 그러면서 “주택시장 가격 급등락이 정부 정책으로 나타난다고 볼 수 있다”면서 “이는 무시될 수 있는 수준이 아니다. 정부 정책이 변동성 확대의 요인이 될 수 있다”고 지적했다. 경기도 고양시 창릉지구와 부천시 대장지구에 5만8,000 가구를 공급하는 제3기 신도시 개발계획에 대해서도 “정부가 원하는 방향으로 (시장이) 움직일지 의문을 제기할 수밖에 없다”고 부정 평가했다. 송 부장은 “성숙 단계에 접어든 우리나라 주택시장 환경에서는 신도시 건설이 구도심과 원도심의 쇠퇴를 더욱 촉진한다”고 설명했다. 서울 내 일부 지역의 주택 수요를 분산시켜 특정 지역의 집값을 잡겠다는 정부 목표와 달리 기존 지역, 특히 인근 경기도 일산과 같은 기존 지역의 발전을 저해할 수 있다는 것이다. 송 부장은 “현 단계에서 단순히 공급을 확대하는 식의 정부 정책은 의도했던 방향과 다른 결과를 낳을 수 있다”고 말했다. /세종=한재영기자 jyhan@@sedaily.com -
"강남불패 깨는게 능사인가...도심주거지 확보가 최선"
부동산 정책·제도 2019.08.26 15:29:34우리 국민의 부동산 애착은 유별나다. 가계자산의 70%가 부동산에 쏠려 있다. 세계 최고 수준이다. 주택 보급률이 100%를 넘은 지 10년도 더 됐건만 집값 불안은 지금도 주기적으로 반복되고 있다. 정부는 수도권 집값 폭등에 지난 2017년 강력한 수요억제책인 ‘8·2대책’과 지난해 ‘9·13대책’에 이어 3기 신도시 카드까지 꺼냈다. 잡히는 듯했던 집값이 다시 꿈틀대자 정부는 분양가상한제 도입을 예고했다. 규제 강화와 신도시 개발이 능사일까. 도시계획 전문가인 이현석 한국부동산분석학회장은 “번지수가 틀렸다”고 단언했다. 그는 “전통적인 수요 억제와 대규모 택지개발 방식의 해법은 한계에 봉착했다”며 “창의적이고 대담한 도시계획으로 풀어야 한다”고 강조했다. 이 학회장을 건국대 연구실에서 만났다. -이명박·박근혜 정부 때 집값은 꽤 안정됐다. 심지어 ‘부동산은 끝났다’는 말도 있었다. 그런데 현 정부 들어 왜 집값이 뛰었는가. △집값이 정체돼 있는 기간이 있다면 그만큼 오를 잠재력을 축적했다고 봐야 한다. 집값을 결정하는 요인은 여럿이지만, 뭐니 뭐니 해도 경상성장률이다. 경제가 성장했고 소비자 물가도 상승했는데 집값이 오르지 않기를 바랄 수 있겠나. 문제는 서울 강남 집값인데 이렇다 할 대체 주거지가 없다 보니 상승률이 높다. 재건축이 신규 주택공급원이지만 수요에 비해 공급은 턱없이 부족하다. -정부는 주택공급에 문제가 없다는 입장인데. △전국의 주택 인허가 통계를 보면 그렇게 볼 수 있지만 허수가 많다. 단독주택과 연립주택도 포함된다. 더 중요한 것은 소비자가 원하는 지역에 충분히 공급되는지 여부다. 결국에는 서울의 문제이고 좁게 보면 강남의 문제다. 강남 대체 주거지가 공급된다는 시그널이 확실히 있어야 한다. -재개발·재건축을 활성화하면 투기가 기승을 부릴 것이라는 지적도 있다. △일시적으로는 그런 현상이 있을 수 있다. 그렇다고 해서 무조건 틀어막는 것은 능사가 아니다. 예전만큼의 투기 수요가 가세할지도 의문이다. 재건축 개발이익 환수 장치는 지금도 있다. 임대주택을 짓는 규제도 있다. 정책을 적절히 조합하면 과거와는 다를 것이다. 재건축을 투기 대상으로만 보는 것은 이분법적 사고다. 수요를 충당할 주택공급원으로 보고 선순환시켜야 한다. 주택은 인구와 기술·선호도의 변화에 따라 바뀌게 마련이다. 서울 아파트는 1970~1980년대에 지은 낡은 아파트가 대부분이다. 살아본 사람들은 얼마나 불편한지 안다. 새 아파트에 대한 수요가 크게 증가하고 있는 점을 간과해서는 안 된다. -분양가상한제를 두고 논란이 크다. △가격 규제는 하책이다. 가격을 규제하면 공급이 줄어든다는 것은 상식이다. 정책 목표는 집값 안정에 있는데, 분양가격을 규제한다 해도 기존 주택 가격이 덩달아 떨어지지 않는다. 분양가 규제는 공급자가 챙기던 시세차익을 분양받은 사람으로 이전하는 것일 뿐이다. 다만 한창 달아오른 시장을 냉각시키는 심리적 효과는 있을 것이다. -일부 지역의 분양가가 너무 많이 올랐다는 시각도 있다. △재건축 조합이나 건설회사가 시장 과열 분위기에 편승해 분양가격을 최대치로 끌어올려 정부의 개입을 자초한 측면이 있다. 하지만 공급자가 과도하게 분양가를 책정해도 미분양이 발생하지 않는다는 점에 주목해야 한다. 가격 규제에 앞서 높은 분양가격이 시장에서 왜 먹히는지에 대해 진지한 고민이 필요하다. 원인을 찾아내고 근본대책을 세워야 한다. -어떤 대책이 필요한가. △주택에 대한 글로벌 트렌드가 바뀌고 있다. 도심 선호 현상이 강해지는 ‘뉴 어버니즘(new urbanism·신도심주의)’이 대세다. 과거에는 교외에 주거지를 두고 출퇴근하다 이제는 도심으로 들어오고 있다. 2030세대의 1인 가구도 늘고 있다. 이들은 도심에서 일하고 자고 즐기는 세대다. 은퇴자도 한적한 시골을 찾다 요즘은 도시로 돌아온다. 서울 외곽 베드타운의 아파트 가격이 정체된 것은 선호도가 떨어졌다는 의미다. 반면 서울 도심의 민간 주택공급은 미약하기 짝이 없다. 도심에서 창의적인 주택공급 대책을 마련해야 한다. -도심 주택공급 방안을 구체적으로 말해달라. △공간 정책의 패러다임 전환이 필요하다. 도심 내 건축물의 용도변경을 탄력적으로 허용해야 한다. 영국과 미국 등 선진국에서 이미 시행하고 있다. 용도지역의 칸막이가 너무 높다. 두 번째는 고밀화 개발이다. 테헤란로의 빌딩은 대게 20층 안팎이다. 30여년 전의 도시계획이지만 지금은 인근 한국전력 부지에 100층을 올리지 않는가. 특정 용도지역에서도 주거·업무·상업시설이 혼재된 복합개발이 필요하다. 강남 지역의 복합화 리모델링이 부담스럽다면 강북에 대체 주거지를 개발해볼 만하다. 세 번째가 기존의 주택공급원인 재건축·재개발 활성화다. 분양가를 비롯한 중첩규제로 억누르기만 한다면 서울의 주택 수요를 따라갈 수 없다. 개발이익 환수 장치도 있고 보유세 같은 수단도 있지 않은가. -용도변경은 결코 간단한 문제가 아니지 않나. △전통적인 도시계획은 주거·업무·공장 지역을 분리했지만 지금은 그런 시대가 아니다. 복합화가 대세다. 공장도 예전 같은 굴뚝형 시설이 아니라 무공해 첨단공장이다. 온라인 쇼핑과 배송이 결합하면서 전통적인 점포들이 경쟁력을 상실한 채 퇴장하고 있다. 강남 지역 오피스의 평당 가격은 강남 아파트의 절반 정도다. 주택 수요는 차고 넘치는 반면 빌딩은 공실이 발생한다. 시대적 흐름을 따라가지 못하니 그런 결과가 나온 것이다. 영국은 ‘PD(Permitted Development) 정책’이라고 해서 오피스의 주택 전용을 자유롭게 허용한다. 우리도 이런 제도를 도입하자는 것이다. -3기 신도시 개발은 시대 흐름에 역행이라는 말인데. △그렇다. 정부 스스로 이미 2014년 ‘택지개발촉진법’을 폐지하면서 대규모 주택공급 시대의 종결을 선언했다. 주택 보급률이 100%를 넘었고 앞으로 인구가 줄어 주택개발 수요도 준다. 3기 신도시는 서울의 수요층을 흡수하지도 못한다. 팽창주의적 공간 정책을 할 시대가 지났다. 인구 감소와 개발 수축기에는 주택이 코어(핵심) 중심으로 재배치된다. 3시 신도시가 개발되면 새로운 신도시는 살아도 인근 신도시는 황폐화할 우려가 크다. 팽창기에 쓸 정책을 수축기에 동원하는 것이 안타깝다. 도시 안쪽에 투입해야 할 재원을 도시 밖에다 쏟아붓는 것은 사회적 손실이 너무 크다. 직접 건설비용 외에 도로와 철도 같은 인프라 비용도 낭비된다. 이런 재원을 강북에 쏟는 것이 현실적인 대책이다. -신도시를 포기하자는 말인가. △하지 않는 게 최선이지만 이미 엎질러진 물이다. 그나마 부작용을 줄이는 게 상책이다. 인근 베드타운의 황폐화를 줄이려면 3기 신도시와 기존 주거단지의 연계성을 높여야 한다. 아울러 한꺼번에 추진할 것도 아니다. 속도전은 더더욱 금물이다. 20년 정도 장기계획을 수립하고 찬찬히 추진해야 한다. -이른바 ‘강남 불패 신화’가 언제까지 이어지겠나. △반드시 깨는 것만이 능사인가. 집값이 떨어지면 더 난리가 아닌가. 깨겠다는 생각보다는 강남에 상응하는 도심 코어를 만드는 게 현실적인 최선책이다. 이런 지역이 몇 군데 있다. 코레일 부지인 용산국제업무지구가 그에 해당한다. 성동구 성수동을 비롯한 강북 강변 주변이 경쟁력이 있다. -이제는 해외처럼 아파트 후분양제를 도입해야 한다는 지적이 많다. △도널드 트럼프도 아파트를 선분양했다. 만약 선분양제가 없다면 1980년대 말 분당 신도시를 만들지 못했을 것이다. 후분양제의 관건은 주택금융 조달인데 이제는 연기금 등이 있어 재원 마련의 여건은 어느 정도 형성됐다. 다만 후분양을 한다면 분양가격이 올라가는 문제가 있다. 선분양제를 굳이 후분양제로 바꿀 것은 아니다. 소비자가 유리한 제도를 선택하도록 하는 게 좋다. 두 개의 길을 모두 열어두면 된다. /권구찬선임기자 chans@@sedaily.com ■He is… 1962년 서울에서 태어나 서울대 도시공학과를 졸업하고 대우건설에 입사한 뒤 주택사업과 리비아 건설현장 등을 누볐다. 대우그룹의 세계 경영의 일환으로 미국으로 건너가 코넬대에서 도시공학 박사를 받고 귀국한 뒤 대학교수로 인생 행로를 바꿨다. 2003년부터 건국대 부동산학과 교수로 도시개발 및 계획·개발금융 등을 연구하고 있다. 올해부터 2년 임기의 제12대 한국부동산분석학회장을 맡고 있다. ■뉴 어버니즘… 도시 외곽 팽창 대신 내부 고밀도 개발 도시 외곽을 베드타운 등으로 개발해나가면 사회적 문제가 증가한다는 반성에서 출발한 새로운 도시계획 사조. 지난 1980년대 말 건축가 피터 칼소프 등이 미국에서 추진한 뉴 어버니즘(new urbanism) 운동은 교통과 문화시설 등 생활 인프라를 갖춘 도심을 고밀도·복합 재개발하는 것이 외연 확장 형태의 개발보다 지속 가능한 방식이라는 인식에서 출발했다. 원거리 출퇴근에 따른 사회적 낭비를 줄이고 도시 외곽 개발에 따른 환경 파괴와 자원 낭비도 줄일 수 있다는 것이다. 도시의 외부 팽창을 지양하는 대신 도심 내부의 자원을 최대한 활용한다는 점에서 ‘압축도시’와도 일맥상통한다. 최근 도시계획의 유력 사조로 폭넓게 받아들여지고 있다. 서울시도 지난해 말 도심 내 주택공급 확대 방안을 모색하기 위해 외부기관에 연구용역을 의뢰했다. ■영국의 PD 정책… 인허가 없이 오피스의 주택 전용 가능 영국이 2013년부터 추진한 건물 용도변경 정책. 영국 정부는 도심 내 주택난과 빌딩 공실이 심화하자 특정 지역에 한해 별도의 인허가 절차 없이 민간 자율적으로 오피스빌딩을 주택으로 전용할 수 있도록 했다. PD는 ‘인가된 개발(Permitted Development)’의 약자다. 역세권에서는 주차장 설치 기준도 완화했다. 이 정책은 정부와 지방자치단체의 주택공급에 따른 재정지출을 줄이고 주택 가격 안정에도 기여했다는 평가를 받는다. 반면 오피스 임대료 상승과 주거 품질 저하 등은 문제점으로 지적된다. 영국 외에도 미국과 호주 등이 오피스의 주택 전환 정책에 적극적이다.
이시간 주요 뉴스
영상 뉴스
서경스페셜
주소 : 서울특별시 종로구 율곡로 6 트윈트리타워 B동 14~16층 대표전화 : 02) 724-8600
상호 : 서울경제신문사업자번호 : 208-81-10310대표자 : 손동영등록번호 : 서울 가 00224등록일자 : 1988.05.13
인터넷신문 등록번호 : 서울 아04065 등록일자 : 2016.04.26발행일자 : 2016.04.01발행 ·편집인 : 손동영청소년보호책임자 : 신한수
서울경제의 모든 콘텐트는 저작권법의 보호를 받는 바, 무단 전재·복사·배포 등은 법적 제재를 받을 수 있습니다.
Copyright ⓒ Sedaily, All right reserved