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원희룡, “주택공급 양과 질 모두 충족”…임대차3법 손질·공시가 개편 다짐도
부동산 건설업계 2022.06.30 06:00:00새 정부가 역점을 두고 추진하는 250만 가구 공급 로드맵이 광복절(8월 15일) 이전에 공개된다. 해당 로드맵은 수도권 역세권을 중심으로 하되 국민 눈높이에 맞춘 고품질 주택 제공에 초점을 맞출 방침이다. 아울러 미래 모빌리티 산업의 경쟁력 강화와 혁신을 위한 로드맵도 8월 중에 발표된다. 원희룡 국토교통부 장관은 29일 한국프레스센터에서 열린 관훈클럽 초청 토론회에서 “약속한 250만 가구 공급은 걱정하지 않는다. 오히려 근본적 고민은 주거의 품질에 있다”며 8월 발표할 주택 공급 로드맵이 단순히 지역별 공급 물량 발표에 그치지 않을 것임을 예고했다. 원 장관은 “이전 정부도 매년 50만 가구 이상을 공급해왔지만 공공임대는 미입주가 속출하고 도심의 브랜드 아파트는 공급이 적어 집값이 뛰는 총체적 실패가 나타났다”며 “이를 해소하기 위해 실질적인 국민들의 요구와 라이프스타일, 생애 주기와 연동된 사회 변화 등을 최대한 반영할 것”이라고 강조했다. 그는 주택 공급 로드맵이 겨냥한 곳은 “서울 등 수도권 역세권”이라고 밝히고 유형과 품질, 입지, 금융 지원에 이르기까지 국민들의 다양한 요구를 패키지 정책으로 충족하겠다고 부연했다. 최근 MZ세대를 중심으로 인기를 끄는 공유주택을 참고할 만한 혁신적 아이디어로 언급하기도 했다. 또 새 정부 주택 공급의 한 축으로 거론되는 1기 신도시 특별법은 국토부 차원의 ‘마스터플랜’과 연계돼야 한다는 점을 강조했다. 원 장관은 1기 신도시 정비사업을 지원하기 위한 ‘1기 신도시 특별법’에 대해 “현재 국토부 TF(태스크포스)에서 민간과 주민들의 의견을 받아들여 마스터플랜을 세우고 있다. 이것을 뒷받침하기 위한 입법이 돼야 한다”고 말했다. 그는 “충실한 마스터플랜을 만드는 게 TF의 1차 사명이고, 특별법이 어느 정도 완성도 높은 법으로 나올지는 국회의 몫”이라고 국회를 압박했다. 원 장관은 임대차 3법과 관련해서는 계약갱신청구권과 전월세임대료상한제는 폐지해야 한다는 입장을 내놓았다. 그는 “2+2년으로 4년 뒤 (가격이) 한꺼번에 오르게 한 것은 부작용”이라며 “새로운 방식으로 임차인의 주거권을 보장하는 대안을 제시하겠다”고 약속했다. 다주택자가 저렴한 가격의 임대주택을 장기 공급할 수 있도록 유도하는 방안이 대표적이다. 원 장관은 “2년 임대차를 거듭 연장해 5번 지나면 보유세가 제로(0)가 되도록 하는 등 누진적인 인센티브 세액 감면 등도 생각해볼 수 있다”고 말했다. 그는 이처럼 등록임대제도의 확대와 임대주택을 공급하는 '착한 임대인'에게 공공 등록임대에 준하는 세제 혜택을 주는 방안 등을 대안으로 거론하면서 “서민들이 실거주하는 소형 아파트 시장에 대해 등록임대 공급을 확대하는 방향으로 가야 한다”고 덧붙였다. 8월 전세 대란이 우려된다는 지적에 원 장관은 “(상생임대인 혜택 확대 등 6·21 부동산 대책이) 당장 전세 대란이 일어나는 것을 막기 위한 응급조치였다”며 “폭발적 대란이 있을 것이라는 가능성은 적다고 보지만 면밀히 모니터링을 하면서 그에 맞는 대책을 세우겠다”고 덧붙였다. 원 장관은 향후 집값 전망에 대해선 “당분간은 금리가 본격적으로 오르는 시기이기 때문에 (집값이) 대폭 오르긴 어려울 것”이라고 내다봤다. 그러면서 “그 과정에서 자산가치가 지켜지는 층과 ‘영끌’로 빚내서 집을 샀는데 자산가치가 하락하는 층 간의 양극화 격차가 벌어질텐데 이를 해소하기 위한 정밀한 정책을 고민하며 준비하고 있다”고 답했다. 그는 이어 “서울 강남 등 초고가 아파트 시장은 특수한 시장으로 따로 놓고 봐야 한다”면서 “‘강남 집값을 잡겠다’는 목표를 세우니 전 정부처럼 된 거다. 거기(강남)는 세금을 정의롭게 매기는 게 중요하다”고 말했다. 공시가격 현실화 정책과 관련해선 “공시가격은 가액 비율이든 세액이든 2020년 이전 기준으로 가야 한다는 데 대해 기획재정부와 공감대가 있다”며 “2020년 전까지는 공시가격이 한 자릿수로 올랐는데 2020년과 2021년은 두 자릿수로 상승했다. 이는 세계적으로도 비정상적인 것으로, 모든 수단을 동원해 정상화시키려고 생각한다”고 언급했다. 아울러 원 장관은 자율주행차와 도심항공교통(UAM) 등 미래 모빌리티 사업에 대해 과감한 투자를 통해 국가 전략산업으로 육성하겠다는 구상도 발표했다. 국토부는 조만간 민간 전문가로 구성된 모빌리티 혁신위원회를 출범하고 8월 중 미래 모빌리티 혁신 로드맵을 발표할 계획이다. 또한 그는 이날 혁신이 시급한 산하 공공기관으로 한국토지주택공사(LH), 한국철도공사(코레일), 인천국제공항공사를 꼽았다. 앞서 23일 산하 기관 28곳에 일주일 내 혁신 방안을 제출하라고 지시한 것에 대해 원 장관은 “시간의 문제가 아니라고 생각했고 알고도 안 하는 것부터 분명히 하고, 그 다음에 강도 높은 작업을 하자고 해서 시동을 건 것”이라고 말했다. -
"설마 집값 오르겠어요…더 떨어져야 살 계획입니다"
부동산 주택 2022.06.30 06:00:00#삼성전자 반도체 부문 개발자로 일하는 예비 신혼부부 김 모 씨(31세)는 최근 신혼집을 알아보다 자가를 구입하는 대신 전세를 살기로 마음을 굳혔다. 천정부지로 치솟은 집값에 부담을 느낀 데다 세계적인 금리 상승 기조로 인해 추후 집값이 하락할 것으로 판단했기 때문이다. 김씨는 “지금 이 상황에서 집값이 더 오르기는 힘들지 않겠냐”며 “한동안 전세를 살다가 집값이 떨어지면 내 집 마련을 할 계획”이라고 말했다. 장기간 아파트 가격 상승세에 따른 고점 인식에 전 세계적인 금리 인상 추세가 맞물리면서 매수 심리가 전례 없는 수준으로 얼어붙고 있다. 새 정부 출범 후 전국 아파트 시장에서는 매도 물량이 꾸준히 나오고 있지만 매수세가 이를 받쳐주지 못하면서 거래량은 감소 추세를 나타내는 중이다. 가격 또한 지역을 불문하고 떨어지고 있다. 수요 위축 요인이 한동안 유지될 것으로 보이는 가운데 다주택자 양도세 중과 유예 조치 시한인 내년 5월까지 매도 물량은 꾸준히 나올 가능성이 높아 시장에서는 최근 시작된 하락세가 장기화될 가능성이 제기되고 있다. 29일 서울경제가 국토교통부 실거래가 시스템을 분석한 결과에 따르면 5월 전국 아파트 거래량은 3만 816건으로 4월 3만 4411건에 비해 3595건(10.4%) 감소했다. 5월 부동산 거래 신고 기한인 30일까지 추가되는 거래량을 감안해도 전월 대비 감소할 것은 확실해 보인다. 전국 아파트 거래량은 올해 1월 2만 2409건을 기록한 뒤 4월까지 꾸준히 증가했다. △2월 2만 3335건 △3월 3만 211건 △4월 3만 4411건 등이다. 이 기간 가격은 소폭 상승하거나 하락하는 등 보합세를 보였지만 대선 정국 당시 규제 완화 공약이 여야를 가리지 않고 쏟아지면서 매매 계약 건수는 늘어났다. 그러나 4월 25일 대통령직인수위원회에서 1기 신도시 특별법을 중장기 과제로 검토한다고 밝히는 등 5월께 정부가 규제 완화 속도 조절에 나서며 기대감은 사그라졌다. 또 세계적인 금리 인상 기조가 이어지고 6·21 부동산 대책 발표 이전까지 정책 발표가 연기되면서 5월 들어 거래량이 감소 추세에 접어든 것으로 풀이된다. 아파트 매매 수요는 줄어드는 반면 공급은 늘어나고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실 통계에 따르면 29일 기준 전국 아파트 매물은 43만 45건으로 지난해 말일 30만 8748건 대비 12만 1297건(39.3%) 증가했다. 정부 출범 직전인 5월 9일 기록한 37만 5571건과 비교해서는 약 한 달 반 만에 5만 4474건(14.5%) 늘었다. 늘어나는 공급을 수요가 받쳐주지 못하면서 가격은 지역을 불문하고 하락세를 나타내고 있다. 한국부동산원 통계를 기준으로 전국 아파트 가격은 7주 연속 하락했다. 수도권에서도 마찬가지로 아파트값이 7주 연속 떨어졌으며 인천을 제외한 5대 광역시(부산·대구·대전·광주·울산)에서는 21주 연속 가격 하락 흐름이 나타나고 있다. ‘난공불락’으로 여겨졌던 서울에서도 아파트 가격은 최근 들어 4주 연속 떨어졌다. 상당수 전문가는 지금과 같은 수요 위축 및 공급 증가 요인이 한동안 지속될 것으로 내다보고 있다. 고물가 현상이 불러온 세계적인 금리 인상 기조가 앞으로도 지속될 가능성이 유력한 가운데 매물 또한 내년까지는 증가세를 이어갈 요인이 충분하다는 것이다. 정부 출범에 맞춰 5월 10일부터 시작된 다주택자 대상 양도세 중과 유예 조치는 내년 5월 9일이 시한이다. 통계청 통계 기준으로 232만 명에 달하는 전국 다주택자 물량이 한동안 추가적으로 나올 여지가 있는 셈이다. 이에 ‘수요 감소 및 공급 증가→매물 적체→가격 하락’ 현상이 당분간 지속될 가능성이 크다는 평가가 나온다. 신한은행 부동산자문센터장을 지난 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “금리 상승에 따른 심리적인 부담감으로 매수세가 급격히 위축된 것으로 보인다”며 “일부 주택담보대출 금리가 6~7%에 이르는 상황에서 수요자들이 주택 구입 자금을 마련하기 쉽지 않은 상황”이라고 진단했다. 윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산전문위원은 “미국 연방준비제도(Fed·연준)가 추가 금리 인상을 예고하는 등 금리가 어디까지 올라갈지 모르는 불확실성이 가장 큰 문제"라며 “불확실성 해소 전까지는 서울 아파트 시장도 전반적으로 약세를 보일 가능성이 높다”고 전망했다. -
원희룡 “250만 가구 공급, 주거 품질 최우선…임대차 3법 근본수정 필요”
부동산 건설업계 2022.06.29 18:11:52새 정부가 역점을 두고 추진하는 250만 가구 공급 로드맵이 광복절(8월 15일) 이전에 공개된다. 해당 로드맵은 수도권 역세권을 중심으로 하되 국민 눈높이에 맞춘 고품질 주택 제공에 초점을 맞출 방침이다. 아울러 미래 모빌리티 산업의 경쟁력 강화와 혁신을 위한 로드맵도 8월 중에 발표된다. 원희룡 국토교통부 장관은 29일 한국프레스센터에서 열린 관훈클럽 초청 토론회에서 “약속한 250만 가구 공급은 걱정하지 않는다. 오히려 근본적 고민은 주거의 품질에 있다”며 8월 발표할 주택 공급 로드맵이 단순히 지역별 공급 물량 발표에 그치지 않을 것임을 예고했다. 원 장관은 “이전 정부도 매년 50만 가구 이상을 공급해왔지만 공공임대는 미입주가 속출하고 도심의 브랜드 아파트는 공급이 적어 집값이 뛰는 총체적 실패가 나타났다”며 “이를 해소하기 위해 실질적인 국민들의 요구와 라이프스타일, 생애 주기와 연동된 사회 변화 등을 최대한 반영할 것”이라고 강조했다. 그는 주택 공급 로드맵이 겨냥한 곳은 “서울 등 수도권 역세권”이라고 밝히고 유형과 품질, 입지, 금융 지원에 이르기까지 국민들의 다양한 요구를 패키지 정책으로 충족하겠다고 부연했다. 최근 MZ세대를 중심으로 인기를 끄는 공유주택을 참고할 만한 혁신적 아이디어로 언급하기도 했다. 또 새 정부 주택 공급의 한 축으로 거론되는 1기 신도시 특별법은 국토부 차원의 ‘마스터플랜’과 연계돼야 한다는 점을 강조했다. 원 장관은 임대차 3법과 관련해서는 계약갱신청구권과 전월세임대료상한제는 폐지해야 한다는 입장을 내놓았다. 그는 “2+2년으로 4년 뒤 (가격이) 한꺼번에 오르게 한 것은 부작용”이라며 “새로운 방식으로 임차인의 주거권을 보장하는 대안을 제시하겠다”고 약속했다. 다주택자가 저렴한 가격의 임대주택을 장기 공급할 수 있도록 유도하는 방안이 대표적이다. 원 장관은 “2년 임대차를 거듭 연장해 5번 지나면 보유세가 제로(0)가 되도록 하는 등 누진적인 인센티브 세액 감면 등도 생각해볼 수 있다”고 말했다. 이전 정부에서 집값 폭등의 원흉으로 꼽혔던 등록임대제도는 점진적으로 확대하되 그 대상을 서민 실거주를 위한 주택에 한정하겠다는 구상도 밝혔다. 8월 전세 대란이 우려된다는 지적에 원 장관은 “(상생임대인 혜택 확대 등 6·21 부동산 대책이) 당장 전세 대란이 일어나는 것을 막기 위한 응급조치였다”며 “폭발적 대란이 있을 것이라는 가능성은 적다고 보지만 면밀히 모니터링을 하면서 그에 맞는 대책을 세우겠다”고 덧붙였다. 아울러 원 장관은 자율주행차와 도심항공교통(UAM) 등 미래 모빌리티 사업에 대해 과감한 투자를 통해 국가 전략산업으로 육성하겠다는 구상도 발표했다. 국토부는 조만간 민간 전문가로 구성된 모빌리티 혁신위원회를 출범하고 8월 중 미래 모빌리티 혁신 로드맵을 발표할 계획이다. 한편 혁신이 시급한 산하 공공기관으로 한국토지주택공사(LH), 한국철도공사(코레일), 인천국제공항공사를 꼽았다. 앞서 23일 산하 기관 28곳에 일주일 내 혁신 방안을 제출하라고 지시한 것에 대해 원 장관은 “시간의 문제가 아니라고 생각했고 알고도 안 하는 것부터 분명히 하고, 그 다음에 강도 높은 작업을 하자고 해서 시동을 건 것”이라고 말했다. -
"차라리 월세 산다" 쌓이는 매물, 집값 하락 장기화 되나
부동산 주택 2022.06.29 18:07:12윤석열 정부 출범 후 주택 매도 물량은 쌓이고 있지만 매수 심리가 얼어붙으며 거래량이 감소하고 있다. 장기간 아파트 가격 상승에 따른 고점 인식에 전 세계적인 금리 인상 추세가 맞물리면서 최근 시작된 하락세가 장기화될 가능성도 제기된다. 29일 서울경제가 국토교통부 실거래가 시스템을 분석한 결과에 따르면 5월 전국 아파트 거래량은 3만 816건으로 4월 3만 4411건에 비해 3595건(10.4%) 감소했다. 5월 부동산 거래 신고 기한인 30일까지 추가되는 거래량을 감안해도 전월 대비 감소할 것은 확실해 보인다. 전국 아파트 거래량은 올해 1월 2만 2409건을 기록한 뒤 4월까지 꾸준히 증가했으나 윤석열 정부가 출범한 5월 들어 다시 꺾이는 모양새다. 올 1~4월 가격은 보합세를 보였지만 대선 정국 당시 규제 완화 공약이 여야를 가리지 않고 쏟아지면서 매매 거래 건수는 늘어났다. 그러나 4월 25일 대통령직인수위원회에서 1기 신도시 특별법을 중장기 과제로 검토한다고 밝히는 등 새 정부 출범을 전후로 규제 완화 속도 조절 신호가 잇따르면서 시장 기대감은 상당 부분 사그라졌다. 또 글로벌 금리 인상 기조가 이어지고 6·21 부동산 대책 발표까지 정책 발표가 연기되면서 5월 들어 거래량이 감소한 것으로 풀이된다. 반면 주택 매매 매물은 늘어나고 있다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 29일 기준 전국 아파트 매물은 43만 45건으로 지난해 말 30만 8748건 대비 12만 1297건(39.3%) 증가했다. 정부 출범 직전인 5월 9일 37만 5571건과 비교해서는 약 한 달 반 만에 5만 4474건(14.5%) 늘었다. 늘어나는 공급을 수요가 받쳐주지 못하며 가격은 하락세를 나타내는 중이다. 한국부동산원 통계를 기준으로 전국 아파트 가격은 최근 7주 연속 하락했다. 서울도 4주 연속 떨어졌다. 전문가들은 글로벌 인플레이션이 불러온 금리 인상 기조가 앞으로도 지속될 가능성이 유력한 가운데 매물 또한 내년까지 증가할 것으로 보고 있다. 이에 따라 지금과 같은 ‘수요 감소→공급 증가→매물 적체→가격 하락’ 현상이 한동안 이어질 것으로 예상되고 있다. 윤수민 NH농협은행 All100자문센터 부동산전문위원은 “미국 연방준비제도(Fed·연준)가 추가 금리 인상을 예고하는 등 금리가 어디까지 올라갈지 모르는 불확실성이 가장 큰 문제”라며 “불확실성 해소 전까지는 서울 아파트 시장도 전반적으로 약세를 보일 가능성이 높다”고 전망했다. -
분상제 개편에…"분양가 오르니 기분양 단지로"
부동산 분양 2022.06.28 10:04:16지난 6·21 부동산 대책에 분양가 상한제와 HUG 고분양가 심사제도 개편이 포함되면서 전국적으로 아파트 분양가 상승이 불가피해졌다는 관측이다. 이에 일각에서는 분양가가 오르기 전 이미 입주자모집공고를 낸 기(旣)분양 단지로 눈길을 돌리고 있다. 28일 정부에 따르면 원활한 신규분양 촉진을 골자로 하는 분양가 관련 제도가 곧 개선된다. 지난 21일 한국부동산원에서 정비사업 3개 단지를 대상으로 분양가 영향에 대한 시뮬레이션을 진행한 결과 1.5~2.3%의 분양가 상승이 예상됐다. A 재건축 사업장의 경우 기존 3.3㎡(평)당 2360만원이었던 분양가가 1.5%(35만원) 증가한 2395만원이 됐다. 정비사업 관련 비용(이주비, 금융비, 총회 등 필수소요경비) 26만원과 기본형건축비 9만원을 더한 금액이다. 본형건축비는 철근, 래미콘 등 건축 자재값 상승률의 합 15% 상승을 가정해 예상했다. 전용 84㎡ 기준으로 환산하면 분양가는 약 1190만원이 오르는 셈이다. B 재건축 사업장은 기존 3.3㎡당 2580만원에서 2.3%(60만원) 늘어난 2640만원으로 상승했다. 마찬가지로 정비사업 관련 비용에서 51만원, 기본형건축비 9만원이 증액됐다. 전용 84㎡ 기준으로 환산하면 분양가는 약 2040만원 상승한다. C 재개발 사업장은 기존 3.3㎡당 2440만원에서 2.3%(55만원) 상승한 2495만원으로 예상됐다. 전용 84㎡ 기준 분양가는 약 1870만원 오른다. 업계에서는 분양가 상승폭이 더 커질 것으로 전망하고 있다. 기본형건축비 부분에서 자재값 상승률 합 15%를 가정했는데, 실제론 상승폭이 더 커지고 있기 때문이다. 한국자원정보서비스(KOMIS)에 따르면 지난 3일 시멘트 핵심 원료인 유연탄 가격은 CFR동북아 기준 1톤당 264.13달러로 작년 6월 4일 99.62달러보다 165.14% 상승한 것으로 나타났다. 이에 분양가 관련 제도 개정 전 입주자모집공고를 내고 분양에 나선 단지들로 시선이 쏠리고 있다. 분양가 상승 전 비교적 저렴하게 분양 받기 위해서다. 충남 천안에서는 한화건설이 분양 중인 ‘한화 포레나 천안아산역’에 관심이 높다. 동별 입구에 호텔식 로비를 조성하고, A동 70층 스카이 라운지로 직행하는 엘리베이터도 설치해 타 단지와 차별화했다. 대구 수성구에서는 동부건설이 '수성 센트레빌 어반포레'를 분양 중이다. 인근 타 단지보다 합리적인 분양가를 갖췄다. 권일 부동산인포 리서치팀장은 "분양가 상한제 합리화 추진으로 인해 공동주택 분양가 규칙 개정이 7~8월 중 이뤄지면 이후로 분양하는 곳들은 분양가가 당초 계획보다 높아지게 됐다"며 "벌써 일부 수요자들은 가격이 더 오르기 전에 분양 중인 단지라도 계약하려는 움직임도 보이고 있다"고 말했다. -
7월 수도권 1.7만가구 입주…18개월 만에 최대
부동산 주택 2022.06.27 09:47:08다음 달 수도권 입주 물량이 18개월 만에 최대치일 것으로 조사됐다. 27일 직방에 따르면 7월 수도권 아파트 입주 물량은 1만 7100가구로 지난해 1월 이후 가장 많은 물량이 될 것으로 전망된다. 전국 입주 물량(2만 4523가구) 중 수도권 비중은 69.7%에 달한다. 경기가 1만 945가구로 가장 많고 인천(4843가구), 서울(1312가구)이 뒤를 이었다. 수도권에 입주하는 19개 단지의 평균 단지 규모는 900가구로 직전 3개월 평균인 720가구보다 25% 늘었다. 반면 지방은 상대적으로 적은 10개 단지, 7423가구가 입주를 준비한다. 이는 최근 3개월 월평균 물량인 1만 가구에 비해 27% 감소한 수치다. △광주(3691가구) △부산(1180가구) △강원(1057가구) △경남(1049가구) 등이 입주 예정이다. 대표 입주 단지로는 서울시 영등포구 신길동 ‘더샵파크프레스티지(전용 59~114㎡ 799가구)’, 경기도 수원시 팔달구 ‘매교역푸르지오SK뷰(전용 59~110㎡ 3603가구)’, 경기도 의정부시 의정부동 ‘의정부역센트럴자이앤위브캐슬(전용 49~98㎡ 2473가구)’, 경남 거제시 고현동 ‘e편한세상거제유로아일랜드(전용 78~98㎡ 1049가구)’ 등이 있다. 직방은 늘어난 수도권 입주 물량이 단기적으로 입주 아파트 일대의 임대차 물량 확대에 도움을 줄 것으로 분석했다. 6·21 부동산 대책에 따라 앞으로 분양가상한제 주택을 분양 받더라도 바로 입주하지 않고 전월세로 임차인에게 빌려주고 나중에 실거주 기간만 채우면 되기 때문이다. 직방 관계자는 “이번 부동산 대책에는 규제 완화와 관련해 다양한 내용이 담겨 있어 주택 시장 활성화에 대한 기대감이 존재한다”며 “다만 금리 및 물가 상승에 대한 리스크가 남아 있어 시장 불안 요인이 쉽게 해소되지는 않을 것으로 예상된다”고 말했다. -
“어, 9억 넘었다"…사라진 특공에 청약대기자 ‘발동동’
부동산 주택 2022.06.26 11:02:48정부의 ‘6·21 부동산 대책’ 여파로 서울 새 아파트의 특별공급 물량이 크게 감소할 전망이다. 분양가상한제 개선 등에 따라 분양가 9억 원을 넘는 신규 단지에선 특별공급 없이 일반공급으로만 공급되기 때문이다. 자칫 가점이 낮은 무주택 실수요자의 내 집 마련 문턱을 높이는 결과로 나타날 수 있다는 지적이 나온다. 26일 국토교통부와 부동산 업계에 따르면 지난 21일 발표된 분양가상한제 개편안에 따라 분양가 9억 원을 넘는 서울 아파트는 증가할 예정이다. 세입자 주거 이전비와 영업 손실보상비, 이주비 대출 이자 등 정비사업 필수 비용과 건자재비 인상분을 분양가에 즉각 반영하는 방안을 추진하면서다. 이에 따라 분양가는 현재보다 1.5~4%가량 오를 것으로 추정됐다. 문제는 분양가 인상에 따라 특별공급 물량이 줄어들 수 있다는 점이다. 현행 ‘주택공급에 관한 규칙’에 따르면 서울 등 투기과열지구에서 분양가 9억 원을 초과한 아파트는 특별공급을 할 수 없다. 이번 제도 개선으로 도심 주택 공급을 촉진해 내 집 마련 기회를 넓히려는 정부 의도와 달리 신혼부부와 생애최초 주택 구입자, 다자녀 가구 등 주거 약자의 청약문이 더 좁아질 수 있다는 의미다. 대표적인 사례가 국내 최대 재건축인 서울 강동구 둔촌주공(올림픽파크 포레온)이다. 이 단지는 일반분양 물량만 4786가구에 달하지만 소형주택인 전용면적 59㎡(25평형)에서도 특별공급 물량은 나오지 않을 것으로 예상된다. 조합이 2019년 산정한 3.3㎡당 분양가 3350만 원 대비 1.5%만 올라도 해당 면적 분양가는 8억 8750만 원에서 9억 75만 원으로 뛰는 탓이다. 다만 최종 분양가는 분양가심의위원회 심의를 거쳐 결정된다. 정부의 도심 공공주택 복합사업(도심복합사업)에 따른 신규 주택도 당초 예고한 분양가보다 가격이 오를 것으로 보인다. 이 사업은 한국토지주택공사(LH) 등 공공에서 토지주의 소유권을 넘겨받아 새 아파트를 짓는 방식으로, 일반 정비사업과 마찬가지로 각종 필수 비용이 발생한다. 이 비용이 분양가에 포함돼 1.5% 상승한다고 가정할 경우 도심복합사업 본지구 지정을 마친 영등포구 신길2구역의 전용 84㎡(34평형)의 분양가는 당초 공개된 8억 9000만 원에서 9억 335만 원으로 올라 특별공급 대상 주택에서 제외된다. 실제 올해 들어 서울 분양 물량 중 9억 원 초과 비중은 늘어난 것으로 나타났다. 부동산R114에 따르면 올해 1월부터 지난 22일까지 분양된 서울 민영 아파트 1805가구 중 분양가 9억 원 초과 물량은 748가구로 약 41.4% 비중을 차지했다. 9억 원 초과 비중은 2019년 42%에서 2020년 37.9%, 2021년 22.8%로 매년 감소하다 최근 분양가 규제를 피한 단지를 중심으로 공급되면서 다시 증가했다. 전문가들은 분양가 상승에 대출 규제까지 겹치며 청약 열기가 한풀 꺾일 것으로 내다봤다. 분양가 9억 원을 넘으면 전체 가격의 60%인 중도금 대출도 받을 수 없어 자금 마련 부담이 높아진다. 여경희 부동산R114 연구원은 “분양 아파트 입지나 분양가에 따라 청약 수요가 달라지는 등 ‘옥석 가리기’ 현상이 심화될 것으로 보인다”며 “상대적으로 분양가가 저렴하고 특별공급 물량이 나올 수 있는 소형주택에 대한 젊은 세대의 수요가 쏠릴 수 있다”고 말했다. -
[뒷북경제]다주택자도 혜택…尹 정부 6·21 대책, 전세대란 막을까
경제 · 금융 경제동향 2022.06.25 14:00:00윤석열 정부에서 첫 부동산 대책인 ‘6·21 대책’을 내놓았습니다. 대책 골자는 결국 집주인들에게 혜택을 부여해 전·월세 가격이 급등하는 것을 막겠다는 내용입니다. 지난 2020년 임대차 2법 시행에 따라 계약갱신청구권을 쓴 물량은 직전 계약보다 보증금 및 월세를 크게 올리지 못했습니다. 하지만 해당 계약분의 만료 기한이 다가오는 가운데 전월세 시장이 크게 불안해질 수 있다는 우려가 커지고 있습니다. 이번 대책으로 전셋값 등 임대료의 급등을 막아보겠다는 것이 윤 정부의 목적입니다. 정부는 우선 집주인이 임대차계약을 신규로 맺거나 갱신할 때 보증금 및 월세를 기존 계약 대비 5% 이내로 결정할 경우 양도소득세 등에서 혜택을 주기로 했습니다. 상생 임대주택 요건을 충족한다면 2년 실거주 요건을 채워야만 받을 수 있는 1가구 1주택자 양도세 비과세 및 장기보유특별공제도 받을 수 있도록 했습니다. 인정 범위도 확대해 현재는 기준 시가 9억 원 이하 주택을 임대로 놓은 1가구 1주택자에게만 상생 임대인 자격을 인정했지만 앞으로는 1주택자로 전환할 계획이 있는 다주택자도 혜택을 받을 수 있게 했습니다. 이는 앞서 문재인 정부에서는 전·월세 상한제를 통해 집주인이 강제로 임대료를 큰 폭으로 올리지 못하게 규제한 것과는 반대로 양도세 등 각종 세금에서 혜택을 주면서 임대료 억제를 유도하는 모습입니다. 이솝우화에서 바람과 해가 나그네의 옷을 벗기기 위해 내기를 한 내용이 떠오르는 대목입니다. 비록 1가구 1주택자인 상황에서만 혜택을 준다는 단서 조항을 달기는 했지만 다주택자에게도 상생임대인 혜택을 부여하겠다는 것은 확실히 이전 정부보다 전향적인 기조로 풀이됩니다. 이번 대책 중에서 상생임대인보다도 전·월세 시장 안정에 도움이 될 것으로 전망되는 내용은 ‘실거주 요건’을 대폭 완화했다는 점입니다. 이전에는 분양가 상한제를 적용받은 주택을 분양받을 시 최초 입주가능일로부터 2~5년의 의무거주기간을 뒀습니다. 그래서 주택 입주 시기에 세입자를 들이지 못하고 무조건 집주인이 들어가야만 합니다. 기존에는 신축 아파트가 대체로 구축 대비 전·월세 가격이 비싼 만큼 분양받은 집을 한 두 차례 전세를 놓고 본인은 근처 구축 아파트를 임대해 집값을 충당하는 것이 일반적이었습니다. 이에 따라 입주하는 신축 아파트는 주요 전·월세 공급처로 인식됐죠. 대규모 입주장이 열릴 시 인근 전셋값을 끌어내리는 효과 또한 심심찮게 찾아볼 수 있었습니다. 지난 2018년 말 9510가구 규모의 대단지 서울 송파구 ‘헬리오시티’의 입주를 시작으로 인근 전셋값의 약세가 나타난 것이 대표적인 예입니다. 현재도 인천 검단신도시, 수원 팔달구 재개발 등 지역에서 대규모 입주장이 예고되면서 전셋값이 약세를 보이는 모습입니다. 하지만 신규 주택에 무조건 집주인이 입주하게 하면서 이 같은 효과는 크게 줄어들었습니다. 이에 정부는 의무거주기간은 유지하되 해당 주택의 양도·상속·증여 이전까지 실거주 기간을 준수하도록 시점을 늦췄습니다. 이에 따라 신축 입주장이 다시금 주요 전월세 공급처로 기능할 전망입니다. 또한 조정대상지역 내 주택을 구입할 때 주택담보대출을 받는 경우 집주인이 무조건 해당 주택에 실거주해야 한다는 요건도 폐지했습니다. 이 같은 규제를 통해 ‘갭투자’를 막겠다는 것이 문 정부의 생각이었지만 주택 매수가 곧 임차인 퇴거로 연결되면서 세입자들의 주거가 불안해지는 문제점이 있었습니다. 또 세입자가 끼어있는 매물과 당장 입주 가능한 매물 간의 가격이 크게 벌어지기도 했습니다. 다만 이 같은 대책들이 실제로 ‘전세 대란’을 막을 수 있을지에 대해서는 의문입니다. 최악의 상황은 피하게 해주겠지만 가장 근본적인 문제인 ‘공급 부족’이 해결되지는 않았기 때문이죠. 분양가 상한제와 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 기준을 손질해 공급을 이끌어내려는 내용 또한 이번 대책에 담기기는 했지만 지금 분양을 하더라도 실제 공급까지는 2~3년이 걸립니다. 여기에 ‘갭투자’ 열기가 되살아나면서 매매가격 불안을 야기할 수 있다는 지적도 나옵니다. 실거주하지 않아도 양도세 등에서 혜택을 받을 수 있는 만큼 기존 ‘갭투자’ 걸림돌이 사라졌기 때문이죠. 거대한 야당의 반발 또한 우려되는 상황입니다. 민주당의 기조가 주택 투자에 대해 부정적인 입장인 만큼 협조를 기대하기 어려울 전망입니다. 대책 상당수가 법률안 개정이 필요한 사안인 만큼 제대로 빛을 보지 못할 수 있다는 우려도 나오고 있습니다. -
다가구주택 통매도하려면…임차인 전체 인상률 5% 내로 묶어야
경제 · 금융 경제동향 2022.06.24 17:48:26다가구주택(단독주택) 보유자가 ‘상생 임대인’ 혜택을 받기 위해서는 임차인 전체와 착한 임대계약(임대료 상승률 5% 이내로 제한)을 맺어야 한다. 이른바 ‘갭투자(전세 끼고 주택 매매)’ 목적으로 상생 임대인 제도를 이용하기는 사실상 어려울 것으로 전망된다. 윤석열 정부가 내놓은 6·21 부동산 대책의 핵심인 상생 임대인 제도와 관련해 집주인과 세입자들의 궁금증이 커지고 있다. 주무 부처인 기획재정부는 24일 ‘상생 임대인 10문 10답’ 자료를 냈다. 다음은 질의응답(Q&A) 주요 내용. -투자 목적으로 전세 낀 아파트를 매입하려고 한다. 혜택을 받을 수 있나. △가능은 하지만 쉽지 않다. 예를 들어 2020년 8월에 전세 계약을 맺은 아파트를 올 8월에 매입해 전세 만료가 되는 내년 8월에 계약을 갱신하면서 임대료를 5% 이내로 묶더라도 이번 제도의 혜택은 받지 못한다. 정부가 갭투자의 악용을 막기 위해 직전 계약과 상생 계약의 임대인이 같은 사람이어야 한다고 제한했기 때문이다. 다만 방법이 아예 없지는 않다. 가령 올해 8월에 집을 산 뒤 임대차계약을 체결하고 2년 뒤인 2024년 8월에 5% 이내 갱신 계약을 체결하면 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있다. 하지만 이 경우에는 일단 잔금을 치른 뒤 전세 계약을 다시 해야 하기 때문에 갭투자의 최대 장점인 레버리지를 활용하는 데 제한이 따른다. -한 집에 임차인 3명을 두고 있는 다가구주택(단독주택) 보유자인데 혜택을 보고 싶다. △추후 양도 계획에 따라 다르다. 집 전체를 팔 계획이라면 임차인 전체와 상생 임대계약을 맺어야 한다. 다만 이 주택을 독립 구획으로 나눠 매도할 계획이라면 가구별로 상생 임대차계약 체결 여부에 따라 인정 여부가 달라진다. -전세에서 월세로 전환할 때 임대료 5% 인상 여부는 어떻게 판정하나. △민간임대주택특별법에 따른 전월세 전환율을 활용해 계산하면 된다. 법상 전환율은 연 10% 또는 ‘기준금리+연 2%’ 중 낮은 비율이다. 현재 기준금리가 1.75%인 점을 감안하면 3.75%가 전월세 전환율이 된다. 가령 전세 보증금 3억 원인 주택을 보증금 5000만 원의 월세로 전환한다고 가정하면 월세는 82만 8125원을 넘기면 안 된다. -
"임대기간 2년서 하루라도 못 채우면, 상생임대인 稅혜택 없어"
부동산 건설업계 2022.06.23 17:39:04정부가 서민 주거 안정을 위해 확대·개편한 ‘상생임대인’ 대상 세제 혜택이 의도하지 않게 임차인의 거주 이전 자유를 구속하는 결과로 이어질 수 있다는 우려가 제기된다. 임대료를 종전 계약의 5% 이내로 올린 상생임대인이 양도세 비과세를 위한 2년 거주 요건을 면제 받기 위해서는 임대 기간 2년을 준수해야 하기 때문이다. 2년에서 하루라도 못 채울 경우 혜택을 받을 수 없는 만큼 계약 과정에서 크고 작은 분쟁이 발생할 소지가 있다. 23일 기획재정부 등에 따르면 6·21 부동산 대책을 통해 발표된 상생임대인 세제 혜택은 엄격한 임대 기간 요건(최소 2년 이상)을 충족해야 한다. 임차인 사정으로 계약 기간보다 하루 이틀 먼저 퇴거하게 되더라도 상생임대인에게 주어지는 양도세 비과세 및 장기보유특별공제를 위한 2년 거주 요건 면제 혜택을 받을 수 없다. 이는 파격적인 세제 혜택을 노리고 임대인과 임차인이 서로 짜고 단기 임대차 계약을 맺을 가능성을 차단하기 위한 결정이다. 이재면 기획재정부 재산세제 과장은 “세제 혜택을 노리고 임대인과 임차인이 임대 계약을 맺고 하루나 이틀 만에 해제하는 경우도 있을 수 있어 종전 계약 1년 6개월 이상, 임대 기간은 최소 2년을 채워야 한다. 2년 이상 더 길게 임대하는 경우에는 문제가 없다”고 설명했다. 다만 이 과정에서 제도의 취지와 관계없이 임차인의 거주 이전이 제한될 수 있다는 우려가 나온다. 공인중개사들은 통상 이사 일정이나 학교 전입학 등으로 서류상 계약일보다 2~3일, 때로는 1~2주 먼저 떠나길 원하는 임차인이 많다는 점을 지적한다. 경기도 광명의 A공인중개사는 “임차인의 사정으로 당초 계약 기간보다 먼저 퇴거하는 것은 과거에도 임대인의 배려에 기반해 진행된 일”이라며 “만약 상생임대인이 세제 혜택을 원한다면 해당 계약을 깨지 않으려 할 것이며 대응법은 기간 만료일까지 임차인에게 보증금을 돌려주지 않는 길밖에 없다”고 설명했다. 임대인에게 계약 기간 이전에 퇴거하는 임차인의 보증금을 반환할 의무는 없다. 전세보증보험도 계약 기간 만료 이후에 돈을 돌려주지 않는 임대인에 대항하는 안전장치이기에 이때는 적용할 수 없다. 한편 정부는 6·21 부동산 대책에서 발표한 상생임대인 대상 세제 혜택을 등록임대사업자에게도 동일하게 적용한다. 따라서 등록임대사업자가 지난해 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지를 기한으로 체결한 계약에서 임대료 증액을 5% 이내로 제한하면 등록임대주택의 임대 의무 기간이 끝난 뒤 1세대 1주택 상태에서 임대 등록을 했던 주택을 매도할 경우 2년 거주 없이 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 또한 임대인과 임대 물건이 같다면 임차인이 바뀌더라도 직전 계약 대비 임대료 증액을 5% 제한할 경우 비과세 요건인 2년 거주 의무를 면제한다. 여기서 직전 계약은 세제 혜택을 받을 임대인이 최소 1년 6개월 이상 유지한 계약만 해당한다. 따라서 전세를 끼고 주택을 구입하는 과정에서 전세 계약 승계를 했을 경우 전세 계약을 다시 맺고 해당 계약을 1년 6개월 이상 유지한 뒤 두 번째 전세 계약시 5% 이내로 보증금을 올린 뒤 두 번째 계약(상생임대계약)을 2년 이상 유지해야 바뀐 정책상 혜택을 받을 수 있다. 아울러 다가구주택의 소유자가 상생임대인의 양도세 비과세를 위한 실거주 의무 면제 혜택을 받으려면 독립적으로 구획된 하나의 부분을 1개 주택으로 판단하는 소득세법에 근거해 판단한다. -
168억 아파트, 상속 지분율 40%땐 1주택 보유세만 낸다
부동산 정책·제도 2022.06.22 18:18:456·21부동산대책을 통해 정부가 대대적인 부동산 관련 세제 개편을 예고하면서 주택을 상속 받은 경우와 일시적 2주택자 등의 보유세가 대폭 줄어들 것으로 전망된다. 특히 시뮬레이션 결과 상속 주택의 가격과 관계없이 5년간 종부세 산정 시 주택 수에서 배제되면서 보유세 부담이 85%나 감소하며 수천 만 원을 절감하는 사례도 있었다. 22일 서울경제가 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장에게 의뢰해 보유세 시뮬레이션을 한 결과 서울 용산구 이촌동 ‘한가람’ 전용 84㎡(공시가격 16억 9200만 원)를 보유한 1주택자 A 씨가 경기 김포시 고촌읍 향산리의 단독주택(공시가격 5억 9700만 원)을 상속 받을 경우 올해 보유세를 4200만 원가량 아끼게 된다. 현행대로라면 A씨는 다주택자로 간주돼 중과 세율이 적용되는 데다 1주택자 기본 공제(14억 원) 혜택 및 재산세·종부세 공정시장가액비율 인하 혜택 등을 받지 못해 4937만 1124원의 보유세를 내야 한다. 하지만 정부 개편안 적용 시 상속 주택이 보유 주택 수에서 제외돼 1주택자가 되면서 보유세가 728만 3121원으로 대폭 줄어든다. 1주택자에 적용하는 공정시장가액비율 인하(재산세 60%→45%, 종부세 100%→60%)도 적용된다. 서울 강남구 대치동 ‘은마’ 84㎡(공시가격 20억 2600만 원)를 보유한 B 씨의 경우도 비슷하다. B 씨가 경기 김포시 고촌읍 향산리의 같은 주택(공시가격 5억 9700만 원)을 상속 받는 경우 올해 납부할 보유세액은 현행 6453만 9895원에서 950만 5198원으로 5000만 원 넘게 감소한다. 다만 상속 받은 단독주택의 공시가격이 6억 원을 넘게 되면 주택 수 배제는 상속기일로부터 5년까지만 유효하다. 정부는 상속 주택의 공시가격이 수도권 6억 원(비수도권 3억 원) 이하이거나 지분 요건 40% 이하인 경우 기간 제한 없이 주택 수에서 빼주고 이에 해당하지 않는 경우에는 5년 동안만 주택 수에서 제외하기로 했다. 과거에는 상속 주택의 경우 지분율이 20% 이하이면서 지분율에 상당하는 공시가격이 3억 원 이하인 경우에만 주택 수 산정 시 예외를 뒀다. 하지만 이번 대책으로 공시가격과 무관하게 지분율 40%까지는 주택 수 배제 혜택을 받을 수 있게 되면서 피상속인들이 지분율을 40% 이하로 맞추는 움직임이 나타날 것으로 전망된다. 올해 공시가격이 168억 9000만 원으로 전국 공동주택 1위를 기록한 서울 강남구 청담동 ‘PH129’ 전용 면적 407㎡ 펜트하우스를 1주택자가 상속 받더라도 지분율이 40% 이하라면 1주택자로서의 보유세만 내게 되는 셈이다. 한편 이미 40%를 넘는 비율로 상속을 받은 피상속인이 이번 발표안에 따라 상속 비율을 40% 이하로 조정할 경우에는 주택 수 산정 배제 혜택을 받을 수는 없다는 것이 세무 당국의 설명이다. 지분율 조정을 상속자 간 증여로 보기 때문이다. 또한 이번 정부 발표안은 종부세법 등의 개정이 필요한 사안으로 야당의 동의가 있어야 현실화될 수 있다. 우 팀장은 “법 통과 시 상속 주택의 보유세 절감 효과가 크게 나타나면서 상속 시 피상속인당 지분율을 40% 이하로 맞추는 흐름이 나타날 것”이라고 전망했다. -
착한 임대인, 2년 거주 안해도 양도세 비과세
경제 · 금융 경제동향 2022.06.21 18:23:15수도권에서 공시가격 6억 원 이하 주택을 상속받을 경우 이 집을 영구히 처분하지 않더라도 1주택자로 인정해 종부세 중과 대상에서 제외해주는 방안이 추진된다. 전월세 계약을 새로 맺거나 갱신하면서 임대료를 5% 이상 올리지 않는 일명 '착한 임대인'에게는 1주택자 양도세 비과세를 위한 2년 거주 요건이 면제된다. 서울을 중심으로 한 투기과열지구와 조정대상지역도 이달 말 일부 해제되고 신규 주택 공급을 가로막아온 분양가상한제도 수술대에 오른다. 기획재정부 등 관계 부처는 21일 부동산관계장관회의를 열어 이 같은 내용의 '임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제'를 발표했다. 윤석열 정부가 종합 정책 성격의 부동산 대책을 내놓은 것은 이번이 처음이다. 정부는 문재인 정부 때 시행된 임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제)의 골격은 일단 그대로 유지하되 실수요자들이 겪는 불이익을 줄이는 방향으로 정책을 설계했다. 이에 따라 서울 등 조정대상지역에서 2024년 말까지 1주택자가 임대료를 5% 이내로 올려 임대차 계약을 체결할 경우 이 집에서 2년 동안 살지 않아도 양도세 비과세 및 장기보유특별공제 혜택이 모두 인정된다. 2년 거주 요건 때문에 기존 임차인을 밀어내고 이 과정에서 연쇄 퇴거가 일어났던 현상을 막기 위한 조치다. 종부세 부담을 줄여주기 위한 1주택자 판정 기준도 개선된다. 상속 주택의 공시가격이 수도권 기준 6억 원 이하(비수도권 3억 원 이하)이거나 공시가격과 관계 없이 상속 주택의 지분율이 40% 이하일 경우 상속 주택을 팔지 않더라도 영구히 1주택자로 인정하고 공시가격과 지분율이 이 기준을 넘어도 5년 동안은 1주택자로 간주해 과세할 방침이다. 대출 규제도 대거 개선돼 규제지역에서 주택을 구입할 때 기존 주택을 2년 안에만 처분하면 대출 회수 등 불이익을 주지 않기로 했다. 생활 안정 목적의 주담대 대출 한도도 현재 1억 원에서 2억 원으로 상향된다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 “임대차 3법은 시장의 혼란을 최소화하는 선에서 개선 방안을 모색하겠다”고 말했다. -
"주담대 받을 때 기존주택 처분의무, 6개월서 2년으로"
경제 · 금융 경제동향 2022.06.21 17:38:47정부가 규제지역 내 주택을 사기 위해 주택담보대출을 받을 경우 기존 주택을 처분해야 하는 기한을 2년으로 늘린다. 임대 매물을 늘리기 위해 분양가 상한제 대상 아파트에 적용되는 실거주 의무도 완화하기로 했다. 21일 정부가 발표한 전월세 대책에 따르면 규제지역 내 주택을 구입하기 위해 주택담보대출을 받을 경우 기존 주택을 처분해야 하는 기간이 기존 6개월에서 2년으로 조정된다. 기존 주택을 처분하고 신규 주택으로 전입해야 하는 의무는 폐지된다. 주택 거래자가 기한에 쫓겨 임차인을 내쫓는 사례를 줄이고 임대 매물을 늘리기 위해서다. 정부는 관련 규정을 개정해 3분기 안에 이번 개편안을 도입할 계획이다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 “주택 구입 과정에서 기존 임차인의 퇴거를 방지하고 임대 매물 확대를 유도하겠다”고 밝혔다. 정부는 분양가상한제 대상 주택에 적용되는 실거주 의무제도 개정하기로 했다. 현행법은 수분양자에게 최대 5년간의 실거주 의무를 부여하면서 제도 적용 시점을 ‘최초 입주 가능일’로 설정하고 있다. 정부는 양도나 상속, 증여 이전까지만 실거주 요건을 채우면 되도록 법을 바꾸기로 했다. 실거주 의무에 묶여 시장의 전월세 물량이 충분히 공급되지 않는 점을 감안했다. 주택 공급을 단기에 늘리기 위한 방안도 이날 함께 발표됐다. 정부는 우선 미분양 주택에 대한 종합부동산세 합산 배제 혜택을 건축 허가 대상인 주택에도 부여하기로 했다. 혜택은 거주 여부와 상관없이 적용된다. 정부는 다음 달 관련 시행규칙을 바꿔 11월 종부세 고지분에 이 같은 내용이 반영되도록 할 예정이다. 신축 매입 약정 사업의 활성화를 위해 약정한 주택에 대해서는 현행 용적률의 1.2배를 추가로 허용한다. 신축 매입 약정 사업은 민간 사업자가 건축 예정인 주택을 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 사전 매입해 임대주택으로 활용하는 것이다. 정부 관계자는 “건설 임대뿐 아니라 다양한 유형의 주택이 단기에 함께 신축될 수 있도록 인센티브를 강화한 것”이라고 설명했다. -
다주택자도 '상생 집주인' 혜택…'8월 전세난' 급한불 끈다
경제 · 금융 경제동향 2022.06.21 17:37:25정부가 21일 내놓은 부동산 대책은 ‘임대차 3법(전월세신고제·전월세상한제·계약갱신청구권제)’의 부작용을 막기 위한 선제 조치 격이다. 전월세를 5% 이내로 올리는 이른바 ‘상생 임대인’에게는 양도세 비과세 요건을 완화해주고 임차인에게도 세액공제 및 저금리 대출을 제공해 비용 부담을 줄여주는 것이 뼈대다. 이를 통해 임대차 시장에 충분한 물량을 공급해 시장 안정을 꾀하겠다는 것이다. 이미 시장은 불안한 양상을 보이고 있다. 서울경제가 조수진 국민의힘 의원실로부터 입수한 자료에 따르면 올 1분기에만 임대차분쟁조정위원회에 접수된 조정 신청은 548건에 달했다. 지난해 3분기(374건), 4분기(437건)와 비교해도 확연히 늘었다. 추경호 부총리 겸 기획재정부 장관은 “세제·금융 지원과 공급 확대로 하반기 임대차 시장의 불안 요인을 잡겠다”고 말했다. 정부는 우선 집주인이 임대차계약을 신규로 맺거나 갱신할 때 보증금 및 월세를 기존 계약 대비 5% 이내로 결정할 경우 양도소득세 등에서 혜택을 주기로 했다. 상생 임대주택 요건을 충족한다면 2년 실거주 요건을 채워야만 받을 수 있는 1가구 1주택자 양도세 비과세 및 장기보유특별공제도 받을 수 있도록 한 것이다. 상생 임대인 인정 범위도 확대했다. 현재는 기준 시가 9억 원 이하 주택을 임대로 놓은 1가구 1주택자에게만 상생 임대인 자격을 인정했지만 앞으로는 1주택자로 전환할 계획이 있는 다주택자도 혜택을 받을 수 있다. 이런 대책들은 집주인이 실거주 요건을 채우기 위해 세입자를 내보내는 상황을 막고 임대차 가격 인상도 자제하도록 유인하는 차원이다. 임차인을 위한 지원 대책도 나왔다. 전세 계약이 만료되는 세입자들을 위해 버팀목전세대출의 보증금 및 대출 한도가 확대된다. 보증금의 경우 3억 원(수도권 기준)에서 4억 5000만 원으로, 대출 한도는 1억 2000만 원에서 1억 8000만 원으로 늘어났다. 최근 임차료가 급격히 오른 만큼 관련 지원금을 올린 것이다. 월세 세액공제율도 기존 10~12%에서 12~15%까지 높이기로 했다. 임차 보증금 대출 원리금 상환액에 대한 소득공제 한도도 연 300만 원에서 400만 원으로 상향한다. 임차료에 대한 부담을 세액공제를 통해 덜어주겠다는 취지다. 이에 따라 기존 보증금에다 월세를 추가하는 ‘반전세 방식’으로 재계약한 임차인들 또한 공제 혜택을 받을 수 있게 된다. 방기선 기재부 1차관은 “보증금 3억 원짜리 전세 아파트에 거주하다 보증금 3억 원, 월세 30만 원의 반전세로 신규 계약하게 된 총급여 5500만 원 임차인의 경우 연간 월세 부담액 360만 원 중 54만 원을 월세 세액공제를 통해 절감할 수 있게 된다”고 설명했다. 양질의 임대주택 공급을 위해 민간 건설 임대사업자에 대한 세제 지원도 대폭 확대한다. 그간 이들을 옥죄던 세제를 대폭 풀어 이들이 적극적으로 사업에 뛰어들도록 하겠다는 방침이다. 우선 법인사업자에 대한 추가 과세 배제 요건을 기존 주택가액 6억 원에서 9억 원으로 완화한다. 개인사업자에 대해서는 올해 말까지인 양도세 장특공제 특례를 2024년 말까지 2년 연장한다. 특히 징벌적 종합부동산세 등 이전 정부에서 각종 규제로 만들어낸 시장 왜곡도 정상화하기로 했다. 수도권에 위치한 공시가 6억 원(비수도권의 경우 3억 원) 이하 주택을 상속받은 경우 기간 제한 없이 주택 수 배제 혜택을 받을 수 있도록 한 것이 대표적이다. 상속 지분이 40% 이하인 경우에도 해당 혜택을 부여한다. 공시가격에는 합산하지만 1주택자 세율을 적용받는 만큼 종부세 부담은 크게 줄어들게 된다. 최대 80%의 고령자·장특공제도 받을 수 있다. 기재부의 모의 계산 결과 기존 조정대상지역 내 공시가 15억 원인 주택을 보유하고 있다가 역시 조정대상지역에 있는 공시가 6억 원짜리 주택을 상속받을 경우 기존에는 1578만 원에 달하는 종부세를 내야 했다. 하지만 이번 개편에 따라 세 부담은 165만 원으로 기존의 10.4% 수준으로 줄어든다. 수도권 기준 공시가격이 6억 원을 넘고 상속 주택 지분율이 40% 초과할 경우 5년 동안만 1주택자 수준으로 과세하기로 했다. 이외에 일시적 2주택자에 대해서도 신규 주택 취득 후 2년 내 기존 보유 주택을 양도하는 경우와 1가구 2주택자가 수도권·특별시(읍면 지역 제외), 광역시(군 지역 제외) 외 지역에 공시가 3억 원 이하인 주택을 보유한 경우 종부세 계산 시 1주택자로 계산해주기로 했다. -
공시가 6억 이하 상속주택…평생 1주택자 종부세 낸다
경제 · 금융 경제·금융일반 2022.06.21 12:26:36올해부터 종합부동산세를 매길 때 상속주택을 5년 동안 보유하더라도 다주택자가 아니라 1주택자로 간주해 세 부담을 낮춘다. 세부적으로는 수도권 기준 공시가격 6억원 이하, 수도권 이외 지역 기준 공시가격 3억원 이하 상속 주택은 기간 제한을 두지 않고 1주택자 혜택을 주기로 했다. 기획재정부는 21일 정부서울청사에서 ‘부동산 관계장관회의’를 열고 이같은 내용의 ‘임대차 시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’를 발표했다. 먼저 상속주택의 공시가격이 수도권 기준 6억원 이하(수도권 이외 지역은 3억원 이하)이거나 공시가격과 관계없이 상속주택의 지분율이 40% 이하인 경우 상속 주택을 아무리 오래 보유하더라도 1주택자 수준의 종부세를 물리기로 했다. 수도권 기준 공시가격이 6억원을 넘고 상속 주택 지분율이 40% 초과인 경우 5년간 1주택자 수준으로 과세하기로 했다. 세율, 기본공제, 고령자 공제, 장기보유 공제, 공정시장가액비율 등 1주택자의 5가지 혜택을 받을 수 있다. 세율은 다주택자 세율(1.2~6%) 대신 1주택자 세율(0.6~3%)이 적용되고, 최대 80%의 고령자?장기보유공제를 받을 수 있다. 기본공제액은 6억원에서 14억원으로 늘어난다. 1주택자 기본공제액은 11억원인데, 정부는 올해에 한해 공제액을 3억원 늘려준다고 최근 발표했다. 상속 뿐 아니라 1세대 1주택자가 수도권·특별시나 광역시 외의 지역에서 공시가 3억원 이하 주택을 추가로 보유한 경우 1세대 1주택자로 보기로 했다. 방기선 기획재정부 1차관은 이날 브리핑에서 "주말농장 활용 목적으로 주거용 임시 가건물을 신축한 경우 등 소재지 특성상 투기 목적과 연관성이 없고 처분이 쉽지 않음에도 1세대 1주택자 혜택이 종료돼 세 부담이 과도하게 늘어나지 않도록 하자는 것"이라고 설명했다.
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