아파트 값 상승세가 지속되고 있다. 올라도 너무 올랐다. 정부와 서울시는 모두 신속한 공급을 약속하며 연일 정책을 쏟아낸다. 대출 규제와 세제 강화로 수요를 억제하던 기조에서 새 아파트 공급을 늘려야 한다는 공급 확대로 정책 방향이 전환됐다. 많은 사람이 공급 정책을 반기고 있다. 하지만 문제는 속도다. 단독주택 비중이 높은 미국의 경우 1년 만에도 주택 공급이 가능하지만 한국은 상황이 다르다. 선호도가 높은 아파트를 공급하려면 최소 3년 이상의 물리적인 시간이 필요하다.
부동산 시장의 수요와 공급 그리고 정책 방향을 종합해볼 때 하반기 주택 시장은 하락 요인을 찾기 어려워 보인다. 청약 경쟁률은 당첨 가능성이 희박하다 할 만큼 치솟고 있다. 전월세 거주 가구가 절반을 차지하는 상황에서 이미 껑충 뛰어오른 아파트 값이 더 상승할 수 있다는 전망은 많은 사람을 불편하게 만든다. 하지만 불편한 현실에 투자 기회가 있다.
아파트 값은 비싸지만 건설 업종 주가는 아직 비싸지 않다. 주택 시장 호황으로 건설 회사들이 창출하는 이익, 현금 흐름과 비교하면 현재 주가는 여전히 저평가되고 있다. 지난 2016년부터 2019년까지 아파트 값 상승기에 신규 분양은 늘어나지 않았고 건설사들의 매출액과 이익도 정체기를 겪었다. 하지만 지난해 하반기부터 정책 방향은 공급 확대로 확실히 전환됐고 이와 함께 분양 물량은 2019년 33만 가구, 2020년 36만 가구로 증가한 데 이어 올해는 40만 가구를 초과할 예정이다. 정부가 적극적으로 추진하고 있는 3기 신도시와 최근 활발히 논의하고 있는 각종 재개발 사업은 올해 당장 분양으로 이어지기 어려운 사업이지만 건설사들의 중장기 신규 사업 확대 가능성을 높여주기에 충분하다. 건설사들의 신규 분양 확대는 향후 수년간 매출액과 이익의 동반 성장으로 이어질 것으로 전망된다.
지난 수년간 건설사의 수익성을 갉아먹었던 해외 부문 역시 올해는 실적 개선이 기대된다. 코로나19의 영향으로 해외 현장에서 예상되는 추가 비용을 대부분의 건설사가 지난해 충당금으로 반영했는데 올해는 백신이 보급되며 해외 현장 사업 속도가 정상화되고 있다. 추가 비용 발생 가능성은 낮아졌고 충당금 환입까지도 기대해볼 수 있는 것이다.
국제 유가가 상승세를 이어가며 해외시장에서도 회복 조짐이 나타나고 있다. 지난해 입찰을 했으나 최종 계약을 유보했던 사우디아라비아 가스전 프로젝트를 최근 재검토하고 있으며 오는 2022년에야 발주를 기대했던 프로젝트의 입찰이 올해 하반기로 앞당겨져 몇몇 건설사들이 현재 상업 입찰을 준비하고 있다. 여기에 그린 에너지 친환경 신사업 추진 성과가 더해진다면 건설 업종의 주가는 추가 상승할 여지가 있다. 코스피가 사상 최고치를 경신한 상황에서 건설 업종은 밸류에이션 부담은 낮으면서 실적 성장성은 높아지고 있어 하반기에도 관심을 가져볼 만하다. 모두가 아는 편안한 상황보다 불편한 상황일 때 오히려 투자 기회가 있다.
/김열매 유진투자증권 리서치센터 대체투자분석팀장
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