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Q: 수원에 살고 있는 50대 개인사업자입니다. 최근 주택시장에 훈풍이 불면서 토지 투자로 눈을 돌리려 합니다. 부동산 거래가 늘면서 토지 투자를 고려하는데 장기적으로 내다보고 실익을 기대하고 있습니다. 하지만 토지는 보유기간 동안 임대수익 등을 기대하기 어렵다고 알고 있어 걱정도 됩니다. 수익을 높이려면 어떤 관점에서 투자해야 하나요?
A: 과거 투자 경험이나 시장 흐름으로 보면 토지는 한번 상승세를 탈 경우 급격히 오르는 사례가 많아 황금알을 낳는 거위로 비유될 정도였습니다. 특히 과거 고도성장기에 도시가 폭발적으로 발전하고 공단 개발도 활성화됐던 때가 대표적입니다. 2000년대 초중반엔 수도권과 지방의 대형 개발 호재가 쏟아진 지역에서 땅값이 폭등하곤 했습니다. 하지만 시장이 침체에 빠지면서 토지 시장도 맥을 못 추는 상황이 된데다 단순 투자목적으로 소유한 토지는 비사업용 토지로 분류돼 시세차익에 부과되는 양도세 부담이 커져 과거에 비해 매력이 낮아진 상황입니다. 토지는 일반적으로 임대를 하는 경우가 많지 않고 장기투자를 하는 경우가 많아 임대수익을 기대하기 힘든 투자상품입니다. 결국 시세차익에 중점을 둘 수 밖에 없습니다. 문제는 시세차익에 부과되는 양도소득세입니다. 세법 개정으로 토지의 양도소득세율이 한시적으로 일반세율로 적용되면서 과거에 비해 세 부담이 많이 줄었습니다. 그렇다고 해도 일반 부동산을 장기 보유할 경우 보유공제를 받을 수 없어 여전히 세 부담이 높은 편입니다.
종합해 보면 토지는 보유기간 동안 재산세 등 세금부담이 있는데다 장기 보유 후 매각 시 세금부담이 상대적으로 주택이나 상가보다 많습니다. 이에 반해 상가나 주택 임대에서 얻을 수 있는 임대소득을 기대하긴 어렵습니다. 이렇다 보니 토지 투자에서 수익을 얻으려면 가격 상승이 다른 부동산보다 상당히 높아야 합니다. 보통 토지보유 기간이 긴 만큼 시세차익이 크지 않으면 보유기간의 연평균 세후 실질 수익률은 생각보다 크지 않습니다. 그만큼 토지 투자는 리스크가 높습니다. 가격 상승 가능성에 베팅해야 하는 특성 때문에 지역과 투자대상 선정 시 가격 상승 가능성을 따져 철저히 조사할 필요가 있습니다. 리스크가 큰 만큼 투자 규모를 1억~2억원대로 잡는 것이 좋습니다. 자칫 토지에 큰돈이 묶이면 손해도 큰데다 매각금액이 클 경우 환금성이 크게 떨어져 리스크가 있기 때문입니다.
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