우량 상업·업무용지에 상가 지으면 10%대 수익 가능

[택지개발지구 토지 투자]

신도시와 택지개발지구 내 우량 상업·업무시설용지를 매입해 상가를 신축^분양할 경우 꽤 짭짤한 사업이익을 올릴 수 있다. 사진은 판교신도시 내 상업·업무시설 /사진제공=LH

LH 공급 중인 용지 가장 안정적

토지대금 절반 정도 자금만 있으면 은행 대출 끼고 땅 구입하고

토지 담보로 PF 일으켜 건물 신축, 건축비 절반은 분양대금으로 충당

2~3년 만에 짭짤한 수익 기대

중소 건설사나 시행사가 아니더라도 신도시나 택지개발지구 내에 8~10층짜리 상가건물을 지어 분양하거나 임대수익을 올리려는 거액 자산가들이 많다. 땅값이 오를대로 오른 도심에서 상가건물을 신축하려면 족히 수백억원이 들지만 개발이 진행중인 신도시ㆍ택지개발지구 내 토지는 가격이 비교적 저렴하기 때문에 부담이 적다. 건축비용이 꽤 들지만 토지를 담보로 한 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 자금을 일부 조달하고 분양금으로 충당하면 자기자본을 많이 들이지 않고도 개발사업을 할 수 있다. 기존 빌딩을 구입해 임대하는 것에 비해 미분양에 따른 위험부담이 있지만 잘만 하면 단기간에 10%가 넘는 고수익을 올릴 수도 있다. 특히 한국토지주택공사(LH)가 개발 중인 택지개발지구 및 국가산업단지 내 우량 토지는 입지조건이 우수해 리스크를 최소화할 수 있는 투자처로 주목된다.

LH가 최근 감정평가기관과 함께 분석, 제시한 우량 상업ㆍ업무용지는 총 30곳이다. 서울.수도권 14곳을 비롯해 충청권 8곳, 강원권 2곳, 경상권 6곳 등이다.

서울에서는 강남보금자리지구 내 일반ㆍ근린상업용지 2곳이 선정됐다. 지번 3-1과 4-1은 각각 공공분양주택(1단지)과 민간분양주택(래미안 강남힐즈)과 가까운 곳에 위치해 있어 입지조건이 뛰어나다. 지상 5~10층짜리 상가를 지어 분양할 경우 10% 안팎의 사업이익률을 낼 수 있을 것으로 분석됐다.

총 1만6,148가구가 계획돼 있는 의정부민락2지구에서도 일반상업용지 2곳이 포함됐다. 이곳은 국도3호선 대체우회도로가 지구를 관통하고 지구 우측에 서울-포천간 고속도로가 건설될 예정으로 있어 입주민뿐 아니라 인근 양주ㆍ동두천ㆍ포천으로 오가는 유동인구를 흡수할 수 있을 것으로 기대된다. 현재 1,786가구가 입주한 상태다.

인천지역에서는 논현2지구와 서창2지구에서 한 곳씩 선정됐다. 논현2지구는 입주율이 높은 것이 장점으로 꼽힌다. 총 계획가구 1만5,397가구 중 이미 1만4,708가구가 입주해 풍부한 배후수요가 마련된 상태다. 서창2지구는 아직 입주율이 10%에 못 미치지만 영동고속도로와 제2경인고속도로 등 교통이 편리하기 때문에 향후 발전 가능성이 높은 곳이다. 전체 면적대비 상업용지 비율이 2.3%에 불과해 선점 효과도 기대된다.

충청권에서는 아산배방과 석문국가산업단지, 내포신도시의 우량 토지가 눈에 띈다. 천안시 불당ㆍ신방동과 아산시 배방ㆍ탕정면 일원에 조성되는 아산배방 택지개발지구는 총 9,242가구가 입주할 예정이다. 업무용지(11-1)에 지상 15층짜리 오피스텔을 지어 분양할 경우 12.16%의 사업이익률을 올릴 수 있을 것으로 분석됐다. 충남 당진의 석문국가산업단지 내 상업용지에는 회센터나 숙박시설(모텔) 개발이 적합한 것으로 분석됐다.

강원권에서는 원주혁신도시와 원주무실지구 내 일반상업용지가 우량토지로 꼽혔다. 원주혁신도시(1900-3)에 지상 7층 규모의 상가를 지어 분양하면 15.19%의 높은 이익률을 낼 수 있을 것으로 전망됐다.

경상권에서는 대구신서ㆍ경북김천ㆍ울산우정 등 혁신도시 내 토지가 투자 유망한 곳으로 선정됐다. 이전하는 공공기관 및 유관기관 종사자를 대상으로 한 병.의원이나 위락시설, 오피스가 초기에 다수 공급돼야 하기 때문에 분양수요가 풍부할 것으로 예상된다. 평균 12~15%의 사업이익률을 낼 수 있을 것으로 분석됐다.



이들 우량 토지 가격은 최소 10억원에서 많게는 164억원에 이른다. 사업이익률도 3~17%로 편차가 크다. 사업이익률은 땅값과 건축비용 등 지출합계와 분양수입 등 수입합계를 계산해 산출한 것으로 분양ㆍ건축ㆍ금융조건 등에 따라 달라질 수 있다.

예를 들어 의정부민락2지구의 일반상업용지(203-5)의 경우 건폐율 50%를 기준으로 지하2층, 지상8층 규모의 상가를 신축하는데 땅값 약 25억원과 건축비 약 86억원 등 111억원이 투입된다. 건축비는 PF 대출(토지비 100%) 25억원(이자율 7%)과 분양대금, 자기자본 등으로 조달한다. 8개층 총 5,768㎡의 상가분양이 100% 완료됐을 경우를 가정하면 총 123억원의 분양수입을 올려 12억원 가량이 이익으로 남게 된다. 사업이익률은 9.76%다.

최기헌 LH 판매기획처 차장은 "시행사나 투자자들은 보통 토지대금의 절반 정도의 자금으로 은행 대출을 끼고 땅을 구입한 뒤 토지를 담보로 PF를 일으켜 건물을 짓게 된다"면서 "건축비의 절반 가량은 분양대금으로 충당할 수 있기 때문에 총 지출금액의 10% 정도만을 가지고 2~3년만에 10% 안팎의 수익률을 낸다면 성공적인 투자인 셈"이라고 말했다.

점포 겸용 단독주택 찜해볼까

월 200만~400만원 임대수입 가능

LH, 전국서 수의계약으로 용지 공급

점포겸용 단독주택(상가주택)은 주거와 임대사업을 동시에 할 수 있어 최근 들어 큰 인기를 끌고 있다. 아파트 한 채가 자산의 대부분인 경우가 많은 베이비부머들이 은퇴 후 자신의 주거문제를 해결하면서 임대수익을 올릴 수 있는 상가주택에 투자하는 사례가 늘고 있기 때문이다. 특히 지난해 5.1 부동산 대책에 따라 택지지구 내 단독주택의 층수 제한이 완화되고 가구수 규제도 폐지되면서 인기가 크게 상승했다. 층수 제한 완화로 블록형 단독주택은 종전 2층에서 3층으로, 점포겸용 단독주택은 3층에서 4층까지 지을 수 있다. 또 또 블록형 단독주택은 한 필지당 1가구, 점포겸용 단독주택은 필지당 3~5가구로 가구수가 정해져 있었지만 이러한 제한이 사라졌다. 이 때문에 인기지역의 경우 청약경쟁률이 최대 200대1까지 치솟기도 했다.

점포겸용 단독주택지는 연면적의 40% 범위에서 근린생활시설을 설치할 수 있다. 지구별로 약간씩 다르기는 하나 일반적으로 건폐율 60% 내외, 용적률 180% 내외, 3층 내외를 건축할 수 있으며 1층은 일반음식점 등 근린생활시설을 설치해 상가수익을 얻을 수 있고, 2~3층은 다가구주택을 지어 전세를 줄 수도 있다. 지역과 입지에 따라 다르지만 임대가 원활하게 이뤄질 경우 1층 임대료와 2~3층 전세보증금ㆍ월세 등으로 매달 200만~400만원 가량의 임대수입을 올릴 수 있다.

민간에서 판매하는 전원주택지와 달리 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 택지는 도로, 도시가스 등 기반시설이 완비돼 있다는 점이 큰 장점이다. 판매조건도 대부분 2~5년 무이자 할부로, 이 경우 계약금 10%에 일반적으로 매 6개월 단위로 할부금을 내면 된다. 할부판매의 경우 미납금액에 대해 할부이자가 부과되는 것이 일반적이지만 무이자조건의 할부판매인 토지인 경우에는 할부이자가 붙지 않는다. 자금에 여유가 있는 매수자가 계약과 동시에 토지대금을 전액 일시불로 납부했을 경우에는 사실상의 가격 할인 효과를 얻을 수 있다.

LH는 수도권을 비롯해 전국에서 점포겸용 단독주택용지를 수의계약방식으로 공급하고 있다. 인천영종하늘도시가 155필지로 가장 많고, 보금자리지구인 고양원흥에서도 146필지가 주인을 기다리고 있다. 김포한강로 개통과 광역급행버스 노선 신설로 서울 도심 접근성이 크게 향상된 김포한강신도시에서도 111필지가 아직 남아있다. 인천청라지구(28필지)와 고양삼송지구(1필지)에서도 속속 소진되고 있다. 조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "배후수요가 충분하지 않고 기반시설이 미비한 곳은 1층 상가는 물론 2~3층 주택임대로 쉽지 않기 때문에 신도시나 택지개발지구의 아파트 입주율을 파악할 필요가 있다"면서 "정주여건뿐 아니라 향후 땅값 상승에 따른 시세차익도 기대해볼 수 있는 지역에 관심을 가져볼 만 하다"고 조언했다.