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박근혜 새누리당 대선 후보가 23일 내놓은 주택종합대책은 집주인이 전세보증금을 빌리는 개념을 도입하고 철도 위에 집을 짓는 등 새로운 접근이 눈에 띈다. 안철수 무소속 대선 후보의 등장과 당내 악재 속에서 지지율이 하락한 박 후보가 대대적인 부동산대책으로 돌파구를 찾은 셈이다. 안 후보의 정책선거 요청에 미리 준비한 공약으로 정면대결하려는 의지도 엿보인다.
다만 기존의 부동산계약 관행과 정반대인 전세보증금 대책을 시장이 얼마나 받아들일지는 미지수다. 자칫 집주인과 세입자 모두 불만족스러운 상황이 나올 수도 있다는 게 전문가들의 예측이다. 또 정부 주도의 건설사업을 통한 경기부양과 일자리 창출은 과거 실패했던 사례가 재연되는 게 아니냐는 우려를 낳고 있다.
◇집주인ㆍ세입자 모두 불만일 수도=박 후보가 밝힌'목돈 안 드는 전세 대책'은 전셋집 주인이 세입자를 대신해 집을 담보로 금융기관에 대출을 받는 원리다. 그동안 오른 전셋값으로 이미 빚을 진 세입자가 또다시 보증금을 마련하려면 제2금융권의 높은 대출금리를 감내할 수밖에 없는 현실을 반영했다.
집주인과 세입자는 임대차계약 당시부터 금융기관과의 거래를 전제해야 한다. 박 후보 측은 이자 부담이 낮은 은행 등 제1금융권이 나설 것으로 기대하고 있다.
세입자는 집주인을 대신해 대출금의 이자를 은행에 낸다. 반전세처럼 전세이면서 월세금을 이자로 내는 셈이다. 다만 세입자가 불성실할 경우를 대비하기 위해 이자의 일부는 선납하도록 했다. 또한 임대차계약기간에는 주택금융공사 등 공적기관이 은행에 보증을 제공한다. 혹은 은행이 사전에 민간 보험회사에 보험을 들기도 한다.
대상은 연소득 5,000만원 이하 가구이며 수도권 3억원, 지방 2억원 이하 전세가구만 해당한다. 박 후보 측은 연간 5만가구에 5조원(전세보증금 1억원 기준)의 대출지원이 이뤄질 것으로 추계했다.
대출 부담을 지는 집주인에게는 보증금 대출이자에 40%의 소득공제 혜택을 주기로 했다. 또한 보증금 이자에 대해 과세를 면제할 방침이다.
그러나 연간소득 5,000만원 이하 가구 중 전세 세입자는 실제 많지 않다. 일례로 새누리당은 총선 공약으로 연소득 5,000만원 이하 가구를 대상으로 전세자금대출 지원책을 내놓았으나 대상자가 적어 효력이 없었다. 또한 이미 전세보증금을 높은 금리로 마련한 경우와 형평성 논란이 일 것으로 보인다. 집주인에게 이자 과세를 면제하는 혜택도 '조삼모사'라는 비판이 나온다. 집주인 입장에서는 집을 담보로 대출을 받는 것만으로도 부담이다. 여기에 대출이자를 월세 수입으로 간주하지 않아 세금을 매기지 않겠다는 것은 인센티브가 아니라 당연한 수순이므로 유인요인이 아니라는 게 전문가들의 설명이다.
◇가계부채 해법 결국 세금으로=박 후보가 이날 내놓은 지분매각제도는 대출을 받아 집을 샀지만 집값은 떨어지고 대출금과 이자로 고통 받는 사람인 '하우스푸어'를 위한 대책이다. 핵심은 소유권을 유지할 수 있도록 집의 지분만 일부 파는 개념이다. 한때 당내에서 집 자체를 금융기관에 팔았다가 일정 기간 이후 되사는 '세일앤드리스백'을 내놓았지만 이는 공적자금이 많이 들고 주거안정을 해칠 수 있다는 우려에 따라 지분매각제도로 대체했다.
대상은 1가구 1주택 보유자이면서 주택 가격이 ▦수도권 6억원 이하 ▦비수도권 3억원 이하여야 하며 주택담보인정비율(LTV) 상한선이 80% 이하여야 한다. 지분을 사는 주체는 한국자산관리공사(캠코) 등 공공기관이다.
캠코는 하우스푸어 주택의 지분 가운데 시세의 50%와 기존 주택담보대출금 가운데 낮은 가격으로 값을 쳐준다. 예를 들어 4억원 주택에서 3억원이 담보대출이면 시세 절반인 2억원만큼의 지분을 사주는 것이다. 반면 1억원이 담보대출이면 그만큼만 사준다. 하우스푸어의 도덕적헤이를 막기 위해서다.
하우스푸어는 캠코에 매각한 지분을 사용하는 대가로 이자와 수수료를 합해 6%의 지분 사용료를 내게 된다. 박 후보 측은 하우스푸어의 원리금상환 부담금이 평균 60% 낮아질 것으로 내다봤다.
캠코는 하우스푸어에게 산 지분을 담보로 유동화증권(ABS)을 발행하고 투자자(금융기관ㆍ공공기관ㆍ국민연금ㆍ국민주택기금 등)로부터 자금을 마련한다는 게 박 후보 측의 설명이다. 캠코는 하우스푸어에게 받는 지분 사용료를 투자자에게 이자로 지급한다.
박 후보는 또한 60세였던 주택연금의 가입조건을 50세로 낮추는 해법도 제시했다. 주택연금 중 일시금 인출제도를 활용해 부채를 갚기 위해서다.
박 후보는 이번 대책이 정부의 개입을 최소화하면서도 가계부채의 해법을 마련한 것이라고 설명했다. 박 후보 측은 가계부채와 연결된 금융회사의 안정성을 도모하고 하우스푸어의 소비가 늘어나면서 내수까지 진작되기를 기대하고 있다.
그러나 하우스푸어의 지분을 사거나 여기에 투자하는 대상은 캠코나 국민연금 등 주로 공적기관이 될 가능성이 높다. 결국 다수의 국민 세금이 들어간다는 뜻이다. 가계부채의 심각성을 감안한다면 불가피하다는 게 박 후보의 입장이지만 반대 여론도 만만찮을 것으로 보인다. 이날 박 후보의 정책이 발표되자 인터넷상에는 '투기 광풍에 힘입어 담보대출 받은 사람까지 세금으로 구제하는가'라는 비판이 나오기도 했다.
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