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“기준 용적률을 올려준다는 소식이 전해진 뒤 소형 지분 가격이 5,000만원가량 뛰었습니다.” (성동구 K공인의 한 관계자) “용적률이 높아져도 언제 어디서 소송이 들어올지 모르는 상황이어서 거래가 어려워요.” (동대문구 D공인의 한 관계자) 서울 재개발시장이 ‘호재’와 ‘악재’가 반복되면서 지분 가격도 혼조세를 보이고 있다. 호재는 서울시가 재개발ㆍ뉴타운 지역의 기준 용적률을 일괄적으로 20%포인트씩 올려주고 국토해양부도 초고층 재개발이 가능하도록 규제완화를 추진하고 있는 것. 하지만 각종 소송에 발목이 잡히는 재개발구역이 늘어나면서 용적률 상향 및 규제완화 기대감이 희석되고 있다. 이에 따라 전문가들은 각 구역별로 내부 분쟁요소를 미리 확인해 사업지연에 따른 대처방안을 마련하는 게 중요하다고 입을 모으고 있다. 18일 부동산114와 일선 중개업계에 따르면 서울 재개발 지분호가는 지난해 8월 이후부터 꾸준한 오름세를 보이고 있다. 서울 재개발 지분 평균 가격은 지난해 11월까지만 해도 3.3㎡당 2,400만원선을 유지했으나 연말부터 부쩍 올라 올해 1월에는 2,600만원대까지 치솟았다. 용적률 상향 등이 가시화되면서 수익성 개선에 대한 기대감이 커졌기 때문이다. 하지만 구역별로 들여다보면 재개발 구역이 집중된 성동ㆍ노원구 등은 꾸준한 오름세를 나타내고 있지만 소송전이 장기화되는 마포 일대나 중랑ㆍ양천구 등은 오히려 값이 떨어지는 등 엇갈린 시장상황을 보이고 있다. 지난해 말 사업시행인가를 받은 성동구 금호16구역의 경우 대지 33㎡ 미만 소형 지분의 경우 3.3㎡당 2,800만원 수준까지 가격이 올라왔다. 이 지역 K공인의 한 관계자는 “16구역의 경우 서울시의 용적률 상향 혜택을 받기 위해서는 사업계획변경 신청만 하면 되기 때문에 사업성은 더 좋아질 것으로 보인다”며 “지난해 말부터 가격이 강세를 보이고 기대감도 높아지고 있다”고 말했다. 반면 조합과 비대위 간 분쟁으로 사업이 지연되고 있는 마포구는 지난해 말부터 지분 가격이 오히려 하락세를 나타내고 있다. 아현3ㆍ4구역의 경우 재개발 막바지 단계를 밟고 있지만 내부 소송 등으로 일반분양 일정이 지연되면서 투자문의도 감소하고 있다. 마포구 K공인 사장은 “사업지연에 따라 금융비용 상승이 불가피한 상황이니 거래 자체가 쉽지 않은 게 사실”이라고 전했다. 이에 따라 서울 재개발시장은 3월로 예정된 기준 용적률 상향이라는 호재에도 불구하고 당분간 개별 구역별로 차별화된 흐름을 보일 것으로 전망된다. 특히 서울시내 재개발구역 중 소송으로 내홍을 겪고 있는 구역이 무려 30여곳에 달해 사업지연 우려가 만만치 않을 것으로 예상된다. 재개발 정비업체의 한 관계자는 “지난 1월 왕십리1구역의 조합설립인가 무효 판결로 사업초기 단계 구역들이 조합동의서를 받는 데 한동안 어려움을 겪을 것으로 보인다”고 말했다,. 전문가들은 재개발ㆍ뉴타운 지역에 대한 신중한 투자를 당부하고 있다. 이미윤 부동산 114 과장은 “용적률 상향이 호재인 것은 분명하지만 잇따른 소송 등 변수가 많아지고 있는 만큼 꼼꼼한 지역 분석이 요구된다”고 지적했다.
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