[이슈 분석] 서울시 대규모 부지 민간 개발 어디까지 왔나

30곳중 10곳 협의중… 상당수는 여전히 '기부채납' 줄다리기

용산 개발·잠실 롯데 본궤도에… 강동 차고지 등은 내년 본격화

기부채납 싼 이해관계 엇갈려 현대차 110층 빌딩은 늦어져

서초동 롯데칠성 부지 복합빌딩 조감도

성수동 현대제철 부지 110층 빌딩 조감도

자금조달 문제로 좌초할 뻔 했던 서울 용산 국제업무지구 개발사업이 지난달 첫 삽을 떴다. 부지면적만 56만㎡에 달하는 용산 국제업무지구는 단군 이래 최대 개발사업이다. 앞서 지난 6월에는 서울공항 안전문제 등으로 숱한 우여곡절을 겪었던 잠실 롯데수퍼타워가 기초공사를 시작했다. 롯데수퍼타워 역시 8만2,182㎡ 부지에 123층 빌딩과 복합시설을 짓는 초대형 프로젝트다. 부동산 경기침체가 장기화되고 있는 상황에서 이 같은 대형 개발 프로젝트가 하나둘씩 본 궤도에 오르면서 업계와 투자자들의 관심이 서울 지역의 대규모 부지 개발사업에 모아지고 있다.

대표적인 프로젝트가 서울시의 1만㎡ 이상 대규모 부지 개발이다. 활용 가치가 떨어진 기존 용도의 대규모 땅을 개발해 부족한 도시용지를 확보하겠다는 취지에서 마련된 방안이다.

지난 2009년 서울시에 도시계획변경을 신청한 1만㎡ 이상 대규모 부지는 모두 30곳. 하지만 2년여가 지난 현재 이들 부지개발 사업은 일부를 제외하고는 별다른 진척을 보이지 못하고 있다. 사전협상 대상지로 선정된 곳은 절반인 16곳에 그쳤고 이중 서울시와 협상 또는 실무협의가 이뤄지고 있는 곳은 10곳에 머물고 있다.

특혜 시비 차단을 위해 기부채납 규모를 늘리려는 서울시와 수익성을 극대화하기 위해 개발면적을 최대한 확보하려는 사업자 간 줄다리기가 팽팽하기 때문이다.

◇강동 서울승합차고지, 용산 버스터미널 내년 사업 본격화 기대=

이중 사업 추진이 가장 빠른 곳은 서울승합차고지다. 버스차량기지 1만5,900㎡를 주상복합아파트와 판매시설로 개발하는 이 사업은 현재 진행 중인 감정평가에 따라 시설면적이 확정되면 12월께 용도변경을 위한 지구단위계획안이 마련될 것으로 보인다. 사업주 측은 용도변경이 이뤄지면 내년부터 건축 심의 등 본격적인 사업 절차를 밟을 계획이다.

용산 전자상가 인근의 관광버스터미널 부지도 공공시설 기부채납과 관련해 일부 보완해야 할 부분이 있지만 기존 시설의 용도가 이미 폐기된 상태이고 별다른 쟁점 사안이 없어 비교적 순조롭게 협상이 진행 중이다. 이곳 부지는 25~30층짜리 중저가 비즈니스호텔 3개동이 지어질 예정이다. 김경기 서부TND 상무는 "연말까지 협상을 마무리하고 내년 3월 이전에 도시계획변경 고시절차를 마칠 계획"이라고 말했다.

◇현대차 110층 빌딩 계획 등 속도 더뎌=

현대차그룹이 성수동 삼표레미콘 부지에 추진 중인 110층 규모의 글로벌비즈니스센터(GBC)는 개발이익과 규모 때문에 큰 관심을 받고 있지만 협상 속도는 다소 더딘 편이다. 지난해 3차례 열렸던 협상조정회의 역시 올해는 한번도 열리지 않았다. 기부채납을 둘러싼 양측 간 이견 차가 크기 때문이다. 시는 현대차그룹에 대해 도로나 주차장, 산업진흥지원시설 등 상당한 수준의 기부채납을 요구하고 있다. 현대차그룹 관계자는 "시민들에게 공감을 얻고 전문가와 시의회도 동의할 수 있는 공공기여 방안을 고민하고 있다"면서 "서울시가 지적한 내용을 보완해 협상에 임할 계획"이라고 밝혔다.

이 밖에 마포 경의선 홍대역사부지는 여섯차례에 걸친 협상조정회의를 토대로 보완작업이 이뤄지고 있는 단계고 노원 성북역사는 개발에 따른 교통난 등 문제에 대한 전문가 검토만 진행된 상황이다.

◇공공기여 수준 놓고 인식차 커=

1만㎡ 이상 부지를 개발하는 데는 각종 인허가에서부터 공사 준공까지 대개 5~7년 정도가 걸린다. 특히 도시계획을 변경해야 하는 대규모 부지 개발은 특혜시비에 휘말릴 소지가 많아 인허가 절차가 더 까다로울 수밖에 없다. 그럼에도 불구하고 상당수 사업들의 진행 속도가 더딘 것은 서울시가 지나치게 까다로운 기부채납 조건을 요구하고 있기 때문이라는 지적이 제기되고 있다.

시는 특혜시비를 차단하기 위해 사업자가 토지를 기부채납하는 방식으로 개발이익을 사회에 환원할 것을 요구하고 있다. 땅을 도로ㆍ공원 용도로 내놓을 경우 사업자 입장에서는 실제 개발 면적이 줄어 사업성이 떨어질 수밖에 없다.

시는 보완책으로 지난 7월 토지로 국한했던 기부채납 대상을 주차장이나 문화복지시설 등 건축물까지 확대하고 용적률 인센티브를 받을 수 있도록 관련 조례를 개정했지만 사업자들은 여전히 지나치게 과도한 요건이라는 입장이다. 한 사업자 관계자는 "일반적인 개발사업의 기부채납비율은 15% 안팎인데 대규모 부지 개발사업의 경우 그 비율이 20~50%로 올라간다"면서 "인식 차가 너무 커 사업 추진에 어려움이 많다"고 토로했다.

이 같은 지적에 대해 서울시는 새로운 도시계획에 따라 추진되는 대규모 부지개발 사업은 공공성을 띤 '좋은 개발'이 돼야 한다는 게 기본 원칙이라고 못박았다. 시 관계자는 "기업 입장에서는 공공기여를 최대한 적게 하고 수익성을 극대화하고 싶겠지만 특혜 시비를 없애려면 상당한 공공성을 확보할 필요가 있다"고 말했다.

한편 부동산 경기 침체 탓에 서울시로부터 용도 변경을 승인 받더라도 자금조달 문제로 사업 진행이 어려움을 겪을 가능성도 높다. 또 박원순 서울시장의 새로운 건설ㆍ부동산 정책도 대규모 부지 개발사업의 향방을 좌우하는 주요 변수다. 민간 주도로 이뤄지는 사업에 박 시장이 개입할 여지가 많지 않지만 기부채납 조건이 보다 까다로워질 가능성도 있기 때문이다.