재건축의 또 다른 복병 `시공사 지위`

재건축 투자자라면 `9ㆍ5대책`과 주거지세분화 이외에도 간과해선 안될 `복병`이 있다. 아직 사업계획승인을 받지 못한 조합들이 추진위 단계나 조합설립 단계에서 선정했던 기존의 시공사 지위를 관할 지방자치단체가 인정해 줄 것이냐 하는 문제다.

현행 도시 및 주거정비법에 따라 지난해 8월 9일 이전에 시공사를 뽑은 재건축 단지는 지난 8월말까지 조합설립인가를 받고 `시공사 선정신고`를 마친 곳에 한해 기존 시공사 지위를 인정 받을 수 있다.

이에 따라 지난 8월말까지 강남ㆍ강동ㆍ서초ㆍ송파구에선 50여 곳의 재건축 단지가 시공사 선정신고를 한 상태. 하지만 이들 중 대다수가 시공사 선정신고 요건을 갖추지 못했기 때문에 시공사 지위를 인정 받지 못할 가능성도 높다.

◇선정 신고 요건은 뭔가 = 선정신고가 효력을 얻기 위한 가장 핵심 요건은 토지 등 소유자, 즉 재건축조합원 50%이상의 동의서를 선정신고 시 첨부해야 한다는 것이다. 하지만 현실적으로 조합원 50%이상의 동의율로 시공사를 뽑은 재건축 단지는 찾아보기 힘들다. 대부분의 재건축 단지들이 아직 정식 조합인가도 받지 못한 추진위원회 시절에 시공사 선정 총회를 열었고, 그러다 보니 총회 참석인원이 전체 주민의 50~70%에 그쳤던 것. 그나마 강남권의 노른자위 단지일 경우 도급순위 5위권 내의 대형 주택업체들이 시공권을 노리고 치열하게 경쟁을 했기 때문에 총회투표에서 시공사로 뽑힌 업체라도 총회 참여인원의 50~70%정도의 득표수를 얻는데 그친 경우가 허다하다. 전체 주민의 절반가량 밖에 참석 못한 총회에서 그나마 절반수준의 득표에 그쳤다는 건 결국 전체 주민 30~40% 동의밖에 얻지 못했음을 의미한다.

사정이 이렇다 보니 대부분의 조합들은 모자란 동의율을 채우기 위한 편법으로 도정법 시행 직전인 지난 6월께부터 조합원들에게 시공사 선정총회에 대한 추인을 내용으로 하는 사후 동의서 징구에 나섰다. 결국 이번 시공사 선정신고에 접수한 대부분 조합들이 급조된 사후 동의서로 50% 동의율의 커트라인을 통과하려고 하고 있는 것이다.

◇시공사 선정신고 탈락 단지 나온다 = 이에 대한 관할 구청들의 방침은 제각각. 다만 주요 재건축 단지가 밀집한 강남구의 한 관계자는 “시공사 선정신고를 마친 단지라도 구에서 세운 기준에 따라 심사해 신고요건이 미비한 단지에 대해선 시공사 지위 인정을 하지 않도록 할 방침”이라고 설명했다.

특히 건설교통부 주거환경과의 한 관계자는 “도정법이 시행된 지난 7월 이후 징구된 동의서는 인정할 수 없다”고 밝혀 지난 7~8월중 징구된 동의서가 무효가 될 수 있음을 시사했다. 따라서 기존의 시공사 선정을 인정 못 받아 재건축 사업스폰서를 놓치게 되는 재건축 조합이 무더기로 나올 수 있다는 위기의식이 팽배해지고 있는 것. 특히 기존의 시공사 선정에 반대하는 조합원이 많은 분쟁 발생 재건축단지에 투자한 경우라면 시공사 지위 탈락에 따른 사업 지연의 가능성을 염두에 둬야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

<민병권기자 [e-mail]>