법정 상한 용적률 재건축시 절반은 소형임대 지어야

서울·경기 이르면 이달중부터… 일부단지 반발 예상

서울시가 법정상한선까지 용적률을 허용하는 조례안을 확정하면서 그동안 사업승인이나 분양 등을 늦춰왔던 주요 재건축아파트 공급이 활기를 띨 전망이다. 서울 고덕동의 한 재건축 추진단지 전경.

앞으로 서울과 경기도에서 아파트를 법정 상한 용적률까지 높여 재건축하면 기존 계획보다 늘어나는 면적의 절반은 소형 임대 아파트로 지어야 한다. 이는 도시 및 주거환경정비법(도정법)에서 정한 소형의무건립 규정(30~50%) 중 가장 높은 비율을 적용한 것이어서 일부 재건축 추진 단지들의 반발이 예상된다.

9일 서울시와 경기도에 따르면 이들 자치단체는 이 같은 내용으로 ‘도시 및 주거환경 정비 조례’를 확정하고 이르면 이달중 시행할 예정이다. 이에 따라 그동안 조례 개정을 기다리며 일반분양을 늦춰왔던 서울ㆍ경기도 일대 재건축 아파트의 공급도 본격화할 이뤄질 전망이다.

개정 조례에 따르면 서울시와 경기도는 법정 상한 용적률에서 기존정비계획 뺀 용적률의 절반(50%)을 소형 아파트로 건설하도록 했다. 당초 도시 및 주거환경 정비법에서는 이 비율을 30~50% 범위 내에서 지자체장이 결정하도록 규정하고 있다.

법정 상한 용적률은 통상적으로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 고도제한 등을 감안한 용적률이며 정비계획 용적률은 각 지자체의 심의 과정에서 정해진 용적률을 의미한다. 법정상한용적률은 3종일반주거지역과 2종일반주거지역의 경우 각각 300%, 250%며, 지자체의 실제 정비계획용적률은 이보다 50%포인트 이상 낮다.

이에 따라 재건축 추진 아파트의 경우 법정상한 용적률과 정비계획 용적률 중 한가지 방안을 선택해야 한다. 법정 상한 용적률을 적용하게 되면 ‘법정상한 용적률-정비계획상 용적률’의 50%를 전용 60㎡이하로 건설, 지자체에 임대용으로 표준건축비만 받고 매각해야 한다.

반면 용적률을 늘리지 않고 정비계획 대로 재건축하더라도 같은 비율만큼 전용 60㎡이하로 건설하는 규정은 적용받긴 하지만 짓게 되는 소형 물량을 모두 일반 분양할 수 있다는 점이 다르다.

가령 법정용적률이 300%이고 정비계획 용적률이 250%일 경우 법정용적률을 적용하면 두 용적률간 차이(50%포인트)의 절반인 25%포인트에 해당하는 면적 만큼 임대 아파트를 건설하게 되는 것이다.

서울시의 한 관계자는 “일반적인 경우 법정 용적률을 적용하는 경우 일부 임대아파트를 지어야 하지만 늘어나는 용적률의 절반 만큼 조합원들의 수익성이 높아져 대부분 이 방안을 택할 것”으로 예상했다.

다만 다만 강남권의 경우 단지 내에 임대아파트 건립을 기피하는 경우가 많아 용적률을 늘리지 않고 기존 정비계획을 유지한채 재건축을 추진할 가능성도 배제할 수 없다.

한편 일반 분양을 앞둔 재건축 아파트 단지는 그 동안 이 같은 지자체장의 방침이 확정되지 않아 일반 분양을 미뤘지만 이번 조례 개정으로 인해 이르면 9월부터 일반 공급이 재개될 것으로 기대된다.