'판교 2차분양' 자금마련 어떻게?

1년에 4,000만원 버는 44평형 당첨자 대출 1억9,300만원까지 가능

실분양가 8억1,000만원 예상…초기자금 2억5,600만원 필요

시중은행 판교설명회 잇달아…청약전 '맞춤형 상담' 받아볼만

“연소득 4,000만원입니다. 판교신도시에 당첨되면 6억원이 필요한데, 어떻게 대출을 받을수 있습니까.“

판교신도시 2차분양이 얼마 남지 않았다. 오는 24일 모집공고와 청약 일정 등이 모두 확정됐다. 판교 2차분양의 평형은 모두 중대형이라 분양가가 비싸기 때문에 엄격한 대출 제한을 받는다. 당장이야 당첨됐으면 좋겠지만, 무작정 신청해서 당첨된다고 만사는 아니다. 여윳돈이 없는데 당첨됐다가 계약을 포기하면 앞으로 5~10년간 재당첨이 금지되는 낭패를 볼 수 있기 때문에, 분양 신청에 앞서 자금마련 계획을 꼼꼼히 세워둬야 한다.

그러면 판교 판교 분양물량 가운데 공급가구수가 많은 44평형에 당첨됐을 때 은행 대출을 전제로 얼마의 돈을 준비하고 있어야 할지를 알아보자.

판교는 투기 지역인데다 채권매입 실부담액을 합친 실분양가가 최소 6억원을 넘어 실분양가의 40%까지만 은행 대출을 받을 수 있다. 당첨자 소득 수준에 따라 대출금액이 제한되는 총부채산환비율(DTI) 규제가 적용된다.

44평형의 실분양가(아파트 분양가+채권매입실부담액)는 8억1,000만원에 달할 것으로 추정된다. 당첨자 발표 이후 20일께부터 진행되는 계약시 당첨자가 준비해야 하는 자금은 아파트 분양가의 20%에 해당하는 계약금(1억1,200만원)과 채권매입 실부담 분납액(1억4,400만원)을 합쳐 2억5,600만원 정도에 이른다.

계약 후 통상 4~5개월 뒤부터 시작되는 중도금 납부 계획도 미리 짜놓아야 한다. 44평형의 중도금 규모는 모두 3억3,600만원으로 6회에 걸쳐 6개월마다 나눠 낼 경우 1회 납부금액은 5,600만원에 달한다.

대출을 받을 수 있지만 이것도 개인소득에 따라 한도가 달라진다. 44평형의 경우 금융권 대출 상한액은 실분양가의 40%인 3억2400만원.

그러나 국민은행이 20년 원리금 균등상환 방식에 연 5.5% 금리 조건으로 당첨자별 대출 규모를 분석한 결과 연간 4,000만원 소득을 가진 당첨자는 대출 상한액의 59.6%인 1억9,300만원까지만 대출 받을 수 있다.

연 6000만원 소득자는 대출 금액이 2억9,000만원,연 8,000만원 이상 소득자부터는 대출 상한액인 3억2,400만원을 모두 대출 받을 수 있다. 결국 연 4,000만원 소득을 가진 당첨자의 경우 기존에 가진 집을 처분해 자금을 동원하지 않는 이상 대출 금액을 제외한 6억원 정도의 자기자금을 가지고 있어야 한다는 계산이 나온다.

자금 마련 계획은 은행을 통해 상담을 받거나 설명회에 참석하는 것이 좋다.

우리은행은 오는 18일부터 본점을 시작으로 21일 강남 무역전시장, 23일 분당 코리아 디자인센터에서 3회에 걸쳐 고객 1,000여명을 초청해 판교청약 관련 세미나를 개최할 예정이다.

오후 2시부터 두시간 동안 진행되는 세미나에서는 안명숙 부동산 팀장이 ‘판교청약 및 주택시장 전망’을 설명하고 세무전문가인 권오조 부부장이 ‘아파트 분양에 따른 세무상식’을 소개할 계획이다. 참석을 희망하는 고객은 11일까지 영업점이나 PB사업단(02-2002-3593)으로 신청하면 된다.

신한은행은 10일 분당 PB센터에서 거래고객 30여명을 초청해 부동산 재테크 강의를 실시하는 등 거래 고객 가운데 판교청약에 관심 있는 고객들을 대상으로 설명회를 진행하고 있다.

신한은행에서는 재테크 강의와 함께 교통편의 지역, 조망이 우수한 곳, 혐오시설 없는 곳 등 동판교와 서판교내 청약 유망지역에 대해서도 소개하고 있다.

이에 앞서 기업은행은 지난 7일 분당파크뷰지점 주최로 부동산뱅크 김용진 본부장과 미래에셋 이철성 대표이사, 민경현 세무사 등을 강사로 초청해 판교투자 및 하반기 부동산ㆍ금융시장 대전망 세미나를 개최했다. 이날 세미나는 250석의 행사장 좌석과 교재가 모두 동이 날 정도로 성황을 이뤘으며 세미나가 끝난 뒤 가진 1대1 상담 때 주식상담은 한 건도 없을 정도로 판교 청약에 관심이 집중됐다.

별도 설명회를 준비하지 않고 있는 은행들도 채권입찰제 도입으로 입찰 방식이 복잡해지고 필요자금이 커진 점을 감안해 PB센터나 대형 지점 등에서 상담에 나서고있다. 최근 홈페이지의 판교특별관(pan.kbstar.com)에 인터넷 청약 가상체험 코너를 마련한 국민은행은 판교분양 관련 고객 상담자료를 전 영업점에 문서로 발송해 상담에 활용하고 있다.

또 지난달 말부터 인터넷청약 안내 포스터를 영업점에 게시하고 있다. 외환은행도 분당 지점 등에서 판교와 함께 판교 대체 지역에 대한 소개와 자금 마련관련 주의사항 등에 대해 설명하고 있다.

신한은행 분당PB센터 조인호 부지점장은 “중대형 평형에 대한 채권입찰제 도입으로 채권을 상한액까지 매입하고 손실액은 분할 납부해야 하는 등 절차가 복잡해져 인터넷 청약 전에 은행 상담을 받는 것이 유리하다”며 “초기 매입자금이 44평형 기준으로 2억6,000만원이나 돼 자금마련을 위한 상담도 필요할 것”이라고 말했다.