|
한국토지주택공사(LH)가 개발한 '수요맞춤형 사업수익모델+α'는 자체 사업분석 툴(tool)을 보유하고 있지 않은 민간 수요자가 수익모델을 직접 활용해 LH 토지에 대한 투자손익 분석을 할 수 있도록 했다는 점에서 업계의 관심을 끌 것으로 보인다. 지금껏 공공기관이 가지고 있던 '갑(甲)'의 입장에서 고객 중심의 판매 서비스를 제공한다는 점에서 특히 의의를 둘 만하다는 평가다.
LH의 사업수익모델은 단순한 수익성 분석 틀이 아니다. 면적·용적률·건폐율 등 토지가 가진 기본적인 필지조건을 바탕으로 분양가와 가구 수, 주택형을 수요자가 직접 바꾸면서 투자자가 최적의 이익을 얻을 수 있게끔 조합을 찾아준다. 이 모델이 사업성 분석을 위해 고려하는 변수는 분양가·건축비·공사기간·조달금리 등 31개에 달한다.
60~85㎡(전용면적 기준) 아파트를 지을 수 있는 9만6,000㎡가량의 부지에 아파트를 짓는다고 가정하자. 예비투자자가 자신이 원하는 주택형별 가구 수를 수익분석모델에 입력하면 모델은 토지의 기본적인 필지조건(건폐율 20%, 용적률 200%)을 고려해 최적의 주택형 조합을 알려준다. 예컨대 투자자가 84㎡를 400가구, 74㎡를 600가구로 짓겠다고 가구 수를 입력하면 모델은 필지조건을 고려해 투자자의 요구와 가장 가까운 주택형 조합을 제시하게 된다.
이를 바탕으로 투자자가 가구별 예상분양가를 입력하게 되면 대략적인 예상 분양수익을 파악할 수 있게 된다. 아울러 단지 내 상가도 같은 방식으로 분양가를 입력해 최고의 수입을 거둘 수 있는 조합을 알려준다.
이후 수익분석모델은 아파트에 일반적으로 적용되는 표준건축설계를 적용해 조금 더 구체적인 분석 결과를 알려준다. 예컨대 주택뿐만 아니라 의무적으로 적용되는 주민공동시설과 부대시설·생활편의시설 면적을 감안하고 주차장 면적도 고려해 수익이 극대화되는 건축 연면적, 공급면적, 공용면적과 계약면적 등을 알려주게 된다. 투자자는 이를 통해 주차장 면적을 늘리거나 주민공동시설 면적을 얼마나 늘릴 경우 수익이 어떻게 변하는지 쉽게 예측할 수 있게 된다.
여기서 끝이 아니다. 모델은 비용항목별 지출내역을 입력하게 한다. 공사기간을 비롯해 이자율과 프로젝트파이낸싱(PF) 수수료율 등의 자금조건, 토지비 지급 방법에 따라 달라지는 수익성도 분석해준다. 이 단계에서는 공사기간을 길게 잡을수록 얼마나 수익성이 악화되고 조달금리가 높을수록 얼마나 수익률이 떨어지는지 파악할 수 있다.
이후 투자자가 예상하는 분양률과 대금 납부기간, 회수비율 등을 입력해 기간에 따른 자금흐름을 파악할 수 있게 하고 이를 바탕으로 세부적인 자금 투입 스케줄도 알 수 있도록 했다.
이런 과정을 거쳐 예상 사업수지내역을 얻게 된 투자자는 민감도 분석이라는 최종단계를 남겨놓게 된다. 수요자와 지역 사정 등에 따라 변동 가능성이 큰 건축비, 토지 가격, 분양률, 분양가격이 달라지게 될 경우 수익이 어떻게 변하는지를 확인해준다. 이를 통해 보다 실효성 있고 신뢰성이 보장된 수익성 분석 결과가 도출될 수 있도록 했다.
오승환 LH 판매전략부장은 "객관성 확보를 위해 컨설팅회사와 회계법인·건설사·신탁사 등과 협조해 신뢰성 있는 모델을 개발하는 데 주력했다"며 "모델을 활용하게 되면 현금흐름과 순현재가치(NPV), 내부수익률(IRR) 등을 쉽게 파악할 수 있을 것"이라고 자신했다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
