[부동산 NPL 투자] 금융권 헐값 매물 쏟아내… 잘 고르면 단기 수익 짭짤

작년 NPL 물건 8283건 급증

인천·경기·서울지역 가장 많아

채권이라 시세 차익 비과세

경매·물건 분석 기본 지식 필요

NPL 투자는 부동산 자체가 아닌 채권자가 내놓은 부실채권을 싼값에 사들여 수익을 창출하는 구조여서 보다 전문적인 권리분석을 필요로 한다. 크고 작은 건물이 빼곡하게 들어차 있는 서울 도심 전경. /서울경제DB

서울에 거주하는 60대 은퇴자 김모씨는 지난해 안산에 경매로 나온 근린상가의 근저당 채권을 사들였다. 감정가 10억원짜리 상가에 대출원금이 7억원이었다. 김씨는 부실채권 중개업체를 통해 이 채권을 5억7,000만원에 매입했다. 상가는 6억원에 낙찰됐고 그는 몇 개월 만에 3,000만원의 시세 차익을 손에 쥘 수 있었다.

금융위기 이후 부실채권이 늘어나면서 관련 투자에 대한 관심도 늘고 있다. 대출이자가 3개월 이상 연체된 무수익 여신(Non-Performing Loan, NPL)을 일반적으로 부실채권이라고 한다.

경기 침체기에 개인 또는 기업이 은행 대출에 대한 이자를 갚지 못하는 경우가 증가하면서 부실채권도 급증하게 된다. 부실채권 투자 성공 사례는 외환위환 위기 이후 일반인들에게 알려지기 시작했다. 특히 외환위기 직후 학습효과로 글로벌 금융위기 이후 일반투자자들도 부실채권 시장에 뛰어들고 있다.

부실채권 중에서도 아파트ㆍ상가 등 부동산 담보부 NPL의 경우 일반 투자자들이 경매 등을 통해 수익을 올릴 수 있어 더욱 인기를 끌고 있다.

◇늘어나는 부동산 NPL = 2009년 금융위기 이후 경매시장에서 NPL 물건은 꾸준히 증가하는 추세다. 경매정보업체 부동산태인에 따르면 NPL물건은 2008년과 2009년 4,400여건 수준이던 NPL 물건은 2010년 6,466건, 2011년 8,283건으로 급격한 증가세를 보였다.

관련 물건수가 늘어나고 있지만 낙찰가율은 상승세다. 2008년 NPL물건의 낙찰가율은 63.5%였지만 지난해에는 67.3%로 3.8% 포인트 올랐다. 같은 기간 전체 경매물건 낙찰가율이 71.6%에서 69.5%로 2.3% 떨어진 것과는 대조적이다.

지역별로 NPL 물건이 많은 곳은 수도권 지역이다. 2008~2011년 4년간 NPL 물건 중 인천ㆍ경기 지역의 물건 비중은 35.4%에 달했으며 서울(15.4%)이 그 다음으로 많았다.

이같이 부실채권이 늘어나는 이유는 2009년 금융위기 이전 부동산 호황기에 급증했던 부동산 담보대출이 위기 이후 경기가 장기 침체하면서 부실화됐기 때문이다. 채권자인 은행들은 자기자본 비율을 높이기 위해 지난해부터 부실채권을 대거 처분하기 시작했다. 특히 금융당국이 은행권 NPL 비중을 1.5%대로 유지하도록 하면서 은행들이 채권을 헐값에 팔고 있다.



금융권에서는 앞으로도 이 같은 부실채권 매각이 이어질 것으로 내다보고 있다. 당분간 경기 전망이 어두운 상황에서 이 같은 부실채권을 끌어 안고 있으면 건전성 지표에 악영향을 끼치기 때문이다.

◇경매ㆍ물건 분석 등 기본기 갖춰야 = 개인의 NPL 투자는 대부분 부동산에 근저당권이 설정돼 있는 채권을 헐값에 사들여 수익을 올리는 방식이다.

은행들이 부실채권을 매각할 때는 개인들에게 직접 팔지 않고 보통 수천억원 단위로 부실채권을 묶어서 싸게 판다. 이를 유암코, 우리 F&I, 한국개발금융 등과 같은 NPL 전문 업체들이 사들인다. 쉽게 말해 1차 도매상이라고 할 수 있다. 이 회사들은 채권을 좀더 단위로 쪼개서 이를 다시 자산운용사, 저축은행, 대부업체 등이 다시 사들인다. 이를 테면 중간 도매상인 셈이다. 1차 도매상이나 중간 도매상이 직접 경매에 넘기는 경우도 있고 이를 다시 중개업체들을 통해 개인에게 팔기도 한다.

NPL을 사들인 개인투자자들이 처분하는 방식은 크게 3가지다. 경매에 넘기거나 경매에 직접 응찰하거나 다른 개인에게 직접 팔기도 한다. 부동산 NPL경매는 해당 물건이 아니라 배당금이 목적이라는 점에서 일반 부동산 경매와는 다르다. 예컨대 감정가 6억원, 대출원금 3억원인 아파트의 1순위 근저당이 3억9,000만원 설정돼 있고 이 근저당권을 3억 2,000만원에 사들였다고 가정하자. 이 아파트가 경매에서 4억원에 낙찰되면 채권 최고액인 3억9,000만원까지 배당 받을 수 있어 7,000만원의 수익을 볼 수 있다. 만약 이 아파트가 3억2,000만원 이하로 낙찰될 것 같다면 직접 경매에 나설 수도 있다. 물론 이 경우에는 철저한 사전분석을 통해 아파트 가치가 3억2,000만원 이상은 된다는 판단 하에 근저당권을 매입해야 손해를 방지할 수 있다.

세금은 부동산 NPL 투자의 최대 장점이다. 부동산 NPL은 부동산이 아니라 채권이기 때문에 부동산 매매에 따른 세금이 발생하지 않는다. 채권은 이자에 대한 소득세는 매기지만 시세 차익으로 인한 수익에 대해서는 세금이 없다.

앞의 예에서 60대 투자자 김씨의 경우도 3,000만원의 수익을 남겼지만 세금은 거의 발생하지 않았다. 배당금과 채권 매입가 사이의 차익은 비과세 대상이기 때문이다.

부동산 NPL 투자는 경매와 밀접한 연관이 있기 때문에 보통은 경매 투자를 많이 했던 개인들이 주된 투자자들이다. 부동산 태인 정홍인 팀장은 "부동산 NPL 투자는 초보자보다는 부동산 물건 분석, 경매 등의 기본 지식이 있는 투자자들에게 적합하다"고 말했다.