[시론] 주택담보대출 체계 바꾸자

주택담보대출의 만기연장 문제가 금융시장의 관심거리다. 은행들이 특별한 하자가 없으면 전액 연장한다고는 하지만 올해 만기가 되는 대출금만도 70조원에 이를 것으로 추정돼 불안감은 여전하다. 가계 부문의 채무조정이 한창 진행되는 상황에서 이처럼 대규모 상환이 도래하면 자칫 금융시장 불안요인으로 작용할 수 있기 때문이다. 기업대출에 비해 신용위험이 낮은 주택담보대출이 금융시장의 잠재 불안요인으로 지목되는 것은 우리나라 주택담보대출의 몇 가지 특징에 기인한다. 만기땐 금융시장 불안 요인 첫째, 주택담보대출의 80% 이상이 만기 3년 이하 단기대출로 만기도래시 특별한 하자가 없으면 1년 단위로 연장되는 구조다. 지난해 3월 주택금융공사의 장기모기지론(최장 20년) 판매를 계기로 장기대출 비중이 높아지고 있기는 하다. 그러나 만기도래시 1년 단위로 대환되는 효과로 인해 만기 1년 이하 대출의 비중은 오히려 크게 늘어나고 있다. 이에 따라 매년 상환규모가 증가돼 은행들이 주택가격 하락이나 경영전략 변경 등을 이유로 리스크 관리를 강화하게 되면 상환연장이 원활하지 못해 금융불안 요인으로 작용하게 된다. 둘째, 국내 주택관련 대출은 변동금리 상품이 보편화돼 있어 금리변동 리스크를 차입자가 전적으로 부담한다. 최근 시중금리 상승으로 양도성예금증서(CD)금리에 연동된 주택담보대출금리가 상당폭 올라 금리부담이 그만큼 늘어났다. 미국은 모기지론의 80% 정도가 고정금리일 정도로 고정금리대출이 일반화돼 있다. 변동금리의 경우도 이자부담이 일정수준 이상 높아지지 않도록 금리를 인상할 수 있는 최고한도(cap)를 설정해 대출자도 일정부분 금리 리스크를 나눠 진다. 그러나 우리나라는 금리변동에 따른 부담이 고스란히 소비자에게 전가되도록 돼 있어 금리가 오르면 가계의 상환부담이 그만큼 늘어나게 된다. 상환방식도 대부분 이자만 먼저 상환하고 원금은 만기에 일시에 갚도록 해 주택투기 자금으로 이용하기 쉽게 돼 있다. 셋째, 우리나라 주택담보대출은 미래의 상환능력보다는 담보물의 현재 가치에 의해 대출 여부와 금액이 결정된다. 주택금융공사 모기지론은 매월 상환액이 소득의 3분의1을 넘지 않도록 소득 대비 부채비율(DTI)을 관리하고 있다. 최근에는 은행들도 대출심사시 소득 등 신용상태를 감안하는 추세이긴 하나 아직도 대부분 담보가액 중심으로 대출이 이뤄지고 있다. 그 결과 대출심사나 리스크 관리기법의 개발에 걸림돌이 되고 있다. 넷째, 주택대출의 표준화가 이뤄지지 않아서 대출절차가 은행마다 다르고 복잡하다. 미국에서는 주택담보대출의 80% 이상이 자동심사시스템(Automated Underwriting System)을 통해 심사가 이뤄지고 있어 대출취급비용이 절감됨은 물론 사후관리도 효율적으로 이뤄진다. 현재 일반화돼 있는 단기변동금리 주택담보대출은 가계안정은 물론 금융시스템의 안정 측면에서 문제점이 적지않다. 이를 해결하기 위해서는 주택대출을 장기고정금리 모기지론 중심으로 재편해야 한다. 장기 모기지론으로 전환해야 이를 위해 먼저 소비자의 인식전환이 필요하다. 주택담보대출은 가계의 가장 중요한 자산인 주택마련을 위한 차입인 만큼 차입 당시의 금리수준만 보고 선택할 것이 아니라 장기적인 관점에서 가장 예측가능하고 안정적인 방식을 선택해야 한다. 다음으로 은행의 일반주택담보대출에 비해 주택금융공사 모기지론에 대해서는 대출대상(시가 6억원이 넘는 고가주택) 등을 제한하고 있는데 이러한 규제도 점차 완화해야 한다. 또한 장기고정금리 모기지론에 대해서는 주택가격 대비 대출비율(LTV)을 우대 적용하고 단기주택담보대출의 장기모기지론으로의 전환비율을 은행경영평가에 반영하는 등 주택대출의 장기화를 위한 인센티브도 강화해야 한다.