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'최경환 경제팀'이 부동산 시장의 마지막 규제로 불리는 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)을 풀겠다고 밝혔지만 시장의 반응은 엇갈렸다. 대부분의 전문가들은 얼어붙은 부동산 매매 심리를 녹이는 효과를 가져올 것이라고 전망했다. 집값이 오를 기미가 보이지 않는데 대출 규제를 푼다고 해서 곧바로 대출을 일으켜 집을 사는 경우는 많지 않다는 것이다. 일부 전문가들은 자칫 소득이 오르지 않는 상황에서 대출 규제만 풀 경우 가계부채의 질을 악화시키고 양적으로 늘릴 수 있다고 우려하고 있다.
◇주택 급등 효과는 기우=많은 전문가들은 LTV·DTI를 완화한다고 해서 주택 거래나 가격이 급격히 뛸 것으로 보지 않았다. 다만 임대소득 과세로 위축된 시장의 심리를 푸는 정도의 효과가 나타날 것으로 진단했다.
강석훈 새누리당 의원은 17일 "LTV·DTI를 푼다고 당장 집값이나 가계부채가 오르지 않고 집값이 올라갈지 확신이 있어야 구매자가 돈을 빌린다"면서 "다만 정부의 부동산 시장 정상화 의지가 보이게 돼 기대심리가 높아지는 효과가 있다"고 설명했다.
강 의원은 가계부채 악화를 우려하며 DTI·LTV 완화에 신중한 금융당국에 대해 "금융당국이 대출 규제를 풀면 가계부채가 오르기 때문에 절대 못 건드린다고 주장할 게 아니라 풀면 해당하는 대상이 누구고 부채가 얼마나 느는지 정확한 자료를 가지고 논의해야 한다"고 강조했다.
30~40대 등 미래 소득이 충분한 계층을 중심으로 일부 거래가 풀릴 것이라는 전망도 나왔다.
임채우 KB국민은행 부동산 전문위원은 "맞벌이 부부의 경우 장기적인 소득을 예측할 수 있기 때문에 (LTV·DTI가 완화되면) 충분히 주택을 구매할 수 있는 여력이 된다"고 밝혔다. 김호철 단국대 부동산학과 교수는 "경기회복도 부동산 시장이 살아나야 뒤따르는 것이기 때문에 (대출규제 완화로) 부동산 시장과 경기회복이 맞물려 효과를 발휘해야 한다"고 했다.
◇가계부채 악화만 가져올 것=반면 대출 규제마저 풀게 되면 그렇지 않아도 개선되지 않는 가계부채에 악영향을 끼칠 수 있다는 걱정도 많았다. 외국에 비해 우리나라는 집주인이 주택담보대출 이외에도 전세를 끼고 있는 현실을 감안해야 한다는 지적이다.
우리나라의 DTI와 LTV 규제는 해외에 비해 엄격한 편이다. 규제 완화론자들은 이 같은 점을 근거로 들고 있다.
한국개발연구원(KDI)과 한국은행에 따르면 우리나라와 마찬가지로 LTV를 적용하는 영국·프랑스·미국·독일·홍콩 등은 실제 LTV 비율이 64~80% 정도다. 반면 우리나라 LTV는 은행권을 기준으로 현재 약 50% 수준을 보이고 있다.
그러나 이는 우리나라에만 있는 전세제도를 간과했다는 반론이 나온다. 집주인 입장에서는 일종의 대출과 마찬가지이기 때문이다. 실제 후순위 전세보증금을 포함한 평균 LTV는 59%에 가깝고 전세주택만 대상으로 하면 평균 75.7%까지 오른다. 30년 이상 고정금리 대출이 다수인 외국과 달리 우리나라는 단기 변동금리 대출이 대부분이어서 안전판이 필요하다는 목소리도 높다.
대출 규제 완화로 긍정적인 효과보다 부작용이 크다는 것이다.
김규정 우리투자증권 부동산 팀장은 "투자심리가 위축된 원인은 (대출규제 때문이 아니라) 경기회복 전망이 불투명했기 때문에 직접적인 시장 활성화를 불러일으킬 가능성은 별로 없다"면서 "신용 리스크 관리 측면에서 신중하게 검토해야 한다"고 말했다.
특히 은행 등 대출기관이 LTV·DTI에 대한 관리가 소홀하다는 점도 문제다. 송인호 KDI연구위원은 "대출 규제는 집을 살 때만 엄격하게 적용될 뿐이고 이후에는 집값이 떨어져 규제 수준을 넘겨도 은행이 관리하지 않는다"면서 "우리나라의 주택담보대출 대부분이 단기간 대출 원리금을 한꺼번에 갚는 구조이기 때문에 은행들이 개인의 소득이나 자산을 토대로 관리하는 체계가 잡혀 있지 않다"고 지적했다.
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