|
주택경기 침체로 건설사들의 재개발ㆍ재건축 엑소더스가 잇따르는 가운데 유독 치열한 수주전이 벌어지고 있는 단지가 있어 눈길을 끌고 있다. 서울 서초구 방배5구역과 과천주공7-2단지가 주인공이다. 특히 시공 참여조건을 놓고 조합과 건설사 간의 갈등이 끊이지 않는 상황에서 두 단지는 각각 '도급제'와 '지분제'의 상반된 방식으로 사업을 추진 중이어서 시공사 선정 성공 여부가 주목된다.
3일 업계에 따르면 지난달 방배5구역은 사업방식을 지분제로 결정하고 시공사 선정을 위한 입찰지침서 수립작업에 착수했다. 당초 조합 내부에서 도급제와 지분제를 놓고 의견이 맞섰지만 결국 임시총회 결과 지분제로 사업방식을 최종 확정했다.
방배5구역은 지하철 7호선 이수역과 내방역 사이에 위치한 단독주택 밀집지역으로 정비계획에 따라 최고 32층 높이의 아파트 44개 동 2,557가구가 들어서는 대규모 사업지다. 조합원이 1,190명에 불과해 강남권에서는 보기 드물게 일반분양분도 1,000가구를 훌쩍 넘는 곳이다. 일반분양분이 많으면 그만큼 조합원의 사업이익이 크기 때문에 그동안 정비사업 수주에 소극적이던 대형 건설사들도 이 사업에는 유독 적극적인 행보를 보여온 것으로 전해졌다.
변수는 사업방식이 지분제로 결정됐다는 점이다. 도급제에 비해 미분양에 따른 시공사 리스크가 커지기 때문에 업체들로서는 참여 여부를 신중하게 고민 중이다.
한 대형 건설사 관계자는 "입지 자체는 뛰어나지만 최근 주택시장 상황을 감안하면 지분제 방식으로 참여하기는 부담이 크다"며 "입찰지침서가 나와봐야 알겠지만 현재로서는 무조건 입찰에 참여하기는 어려운 상황"이라고 말했다.
이 때문에 현재로서는 대우건설과 SK건설 등 2개 업체를 제외한 나머지 건설사들은 입찰 참여 여부를 결정하지 못하고 있는 상태다.
실제로 최고 174%의 높은 무상지분율로 지분제 방식을 추진해온 강동구 고덕지구 일대 아파트 재건축은 상당수가 2년 가까이 사업이 제자리를 맴돌고 있는 상황이다.
반면 도급제로 사업을 추진하고 있는 과천 주공7-2구역은 건설사들이 대거 몰려 시공사 선정 기대감이 높아지고 있다. 지난달 말 이 아파트의 현장설명회에는 삼성물산과 GS건설을 비롯해 현대산업개발ㆍ대우건설ㆍ롯데건설ㆍ현대건설ㆍ호반건설 등 7개사 참석해 눈길을 끌었다.
전문가들은 이 두 단지의 시공사 선정 결과가 향후 정비사업의 사업방식을 결정하는 분수령이 될 것으로 전망하고 있다. 정비업계의 한 전문가는 "현실적으로 유일한 전주(錢主)라고 할 수 있는 건설사의 참여 없이는 정비사업 자체가 불가능하다"며 "조합원들도 사업을 통해 한몫 단단히 챙기겠다는 생각에서 벗어나 주거환경 개선 중심의 사고로 전환할 필요가 있다"고 말했다.
◇지분제 vs 도급제=지분제는 시공사가 조합원에게 무상지분율만큼 확정된 개발이익을 제공하고 사업이익은 물론 위험까지도 부담하는 사업방식이다. 조합 입장에서는 미분양 리스크 분산이라는 장점이 있지만 그만큼 건설사의 위험 부담은 커진다. 반면 도급제는 사업이익과 리스크는 조합에 귀속되고 건설사는 단순 시공비만 받는 구조다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
