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"수요가 있는 곳에 공급이 있기 마련입니다. 오피스 중심의 상업용 부동산 시장이 물류나 리테일 등으로 확대되기 위해서는 기관투자가들과 운용사들이 투자정책을 다양화해야 합니다. 투자자들이 먼저 움직이면 시장도 따라 움직이고 보다 다양한 투자 기회가 제공될 것입니다."
황태웅(사진) 도이치자산운용한국 대표는 최근 서울경제신문과 가진 인터뷰에서 국내 상업용 부동산 시장이 발달하기 위해서는 무엇보다 투자자들이 선도적으로 움직여야 한다고 말했다. 저성장·저금리 기조가 지속되면서 연기금을 비롯한 기관들이 대체 투자를 강화하고 있지만 국내 큰손들의 오피스 매물에 대한 지나친 선호 현상이 상업용 부동산 시장의 고른 성장을 가로막고 있다는 지적이다.
그는 "전체 부동산 시장에서 기관 자금이 차지하는 비중이 60%인데 국내 기관들은 안정적인 배당 수익을 올릴 수 있는 코어(Core) 오피스 투자에만 매달려 있다"며 "수요가 한쪽으로만 몰리다 보니 실제 리스크 대비 가격이 상승하고 수익이 불분명한 자산들도 덩달아 요구가격이 상승하는 등 장기적으로 부동산 시장 성장에 저해 요인이 되고 있다"고 강조했다.
실제 도이치는 수익 다변화와 리스크 관리 차원에서 투자대상과 전략의 다각화를 꾸준히 진행하고 있다.
5년 전만 하더라도 도이치의 부동산 투자는 대부분 코어 오피스였으나 현재는 전체 부동산 운용 규모 2조원 중 20%가 리테일과 물류 에셋이다. 또 오피스 중에서도 코어가 차지하는 비중은 50%이고 나머지는 리스크가 있는 오피스를 낮은 가격에 매입해 안정화시킨 후 매각하는 밸류애디드(Value Added) 에셋이다.
지난해 매입한 서소문동 O타워와 5월에 클로징한 청진동 C타워가 대표적이다. 황 대표는 "O타워의 경우 공실 리스크가 매입 가격에 충분히 반영됐으며 이 공실 리스크를 조기에 극복할 수 있는 건물의 퀄리티 및 양호한 입지와 유동성을 보유하고 있다"며 "실제 매입 당시 공실률이 50%였는데 현재는 20%로 줄어 애초 예상보다 나은 성과를 보이고 있다"고 설명했다.
국내 상업용 부동산 시장이 발전하기 위해서는 국내 기관의 투자 다각화 전략 못지않게 해외자금의 유치를 위한 시장의 투명성이 더 개선돼야 한다고 지적했다.
그는 이어 "상업용 부동산 시장에서 보다 다양한 해외자금을 유치하고 시장이 활성화되기 위해서는 오피스를 비롯한 다양한 에셋 클래스에 대한 기본적인 거래 동향이나 임대 지수 등 주요 통계가 체계화되고 이러한 정보에 대한 접근 용이성이 개선돼야 한다"고 덧붙였다. 사진=권욱기자
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