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Q=주택과 토지를 소유하고 있습니다. 이중 일부를 정리하고 싶은데 양도세 산출시 장기보유특별공제는 얼마나 적용받을 수 있나요.
A=최근 다주택자의 장기보유특별공제를 인정하도록 세법이 개정되었지만 아직까지 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제는 인정하지 않고 있습니다. 따라서 부동산 종류에 따라 장기보유특별공제를 어떻게 적용해야 할지 고민하는 경우들이 종종 발생하고 있습니다.
장기보유특별공제는 소득세법상 ▦거주자와 비거주자 ▦1주택 소유자와 다주택 소유자 ▦주택외 부동산 및 비사업용토지 등의 구분에 따라 공제하는 비율이 달라지므로 주의해야 합니다.
거주자와 비거주자는 소득세법의 규정에 따라 구분하시면 됩니다. 일반적으로 소득세법상의 거주자란 국적과 상관 없이 국내에 주소를 두거나 1년 이상 거소를 둔 개인을 말합니다.
먼저 소득세법상 거주자의 장기보유특별공제 적용비율은 소유주택수에 따라 달라집니다.
1세대 1주택자는 3년 보유 24%부터 매년 8%씩 증가하여 10년 이상 보유한 경우 최대 80%의 장기보유특별공제율을 적용 받을 수 있습니다. 1세대 2주택 이상의 경우에는 3년 보유 10%, 4년 보유 12%부터 매년 3%씩 증가하여 10년 이상 보유시 최대 30%의 장기보유특별공제율을 적용받게 됩니다.
소득세법상 비거주자는 앞서 설명한 거주자와 대부분 동일하게 적용하시면 됩니다. 다만 비거주자는 국내에 1주택만 소유하는 1세대 1주택자라도 거주자가 적용받는 24~80%의 장기보유특별공제를 적용받을 수 없음에 주의하셔야 합니다. 즉 국내에 1주택만 소유하고 있다가 매도하는 경우라 하더라도 소득세법상 비거주자들의 장기보유특별공제율은 10~30%로 제한됩니다. 비거주자가 24~80%의 공제율을 받으려면 국내에 1년 이상 거소를 두어 거주자로 전환해야 가능합니다.
주택이 아닌 경우에는 비사업토지와 그 이외의 부동산으로 구분하시면 됩니다.
비사업용토지의 경우에는 장기보유특별공제를 전혀 받을 수 없으나 비사업용토지가 아닌 상가 오피스텔 업무용빌딩 복합건물 등의 경우에는 10~30% 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다.
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