[막오른 8·31 대책] <3> 다차원 덫에 걸린 부동산대책

무리한 정책 꿰맞추기…경제 후유증 우려

세제부터 교육까지 총동원 집값잡기에 올인

성장둔화·소비위축땐 마땅한 정책수단 없어

일부 "투기는 못잡고 경기만 잡을수도" 지적

정부는 부동산 투기와의 전쟁을 위해 세제 및 금융제재 강화, 주택공급제도 개편, 물량확대는 물론 세무조사까지 동원하고 있다. 모든 정책수단을 ‘올인’하고 있는 셈이다.

특히 정부는 8ㆍ31 대책의 효과를 담보하기 위해 학군조정 등 교육 차원의 접근도 모색하고 있는 상태다. 하지만 부동산 투기 억제를 위해 모든 정책이 무리하게 꿰맞춰질 경우 경제 전체에 예상하지 못한 후유증이 나타날 수 있다는 게 전문가들의 진단이다.

◇적정 수준의 성장률 유지가 관건=정부가 그동안 숱하게 대책을 쏟아냈지만 집값ㆍ땅값을 잡기는커녕 오히려 내성만 키웠다는 지적을 받아왔다. 정부가 부동산 투기를 잡는 한편 기업도시ㆍ혁신도시 등 각종 개발사업을 통해 경기도 살리겠다는 어정쩡한 정책기조를 내놓아 투기세력이 발호할 수 있는 환경을 조성했던 것.

이 같은 전철을 되풀이하지 않기 위해 정부는 일정한 정도의 성장률 하락도 감수하겠다는 배수진을 친 상태다. 하지만 이는 당위론일 뿐 현실여건은 만만치 않다.

최근 유가가 치솟으면서 한국은 경제성장률 3%를 달성하는 것도 힘들 것이라는 전망이 나오고 있다. 정부는 연초 상정했던 5% 성장률을 4%로 하향 조정했지만 이마저도 실현 가능성이 적다는 것. 이 같은 상황에서 강도 높은 부동산대책은 성장률의 추가 하락을 가져올 가능성이 크다.

LG경제연구원의 최근 자료에 따르면 주택가격이 1% 하락할 때 민간소비는 0.11% 하락하는 것으로 분석됐다. 만일 집값이 10% 하락한다면 산술적으로 민간소비는 1%나 줄어든다는 결론이 나온다.

정부의 부동산대책이 지속성을 가지려면 충격상쇄 차원에서 적정 수준의 성장률을 유지해야 하는데 이처럼 성장률 둔화가 심화되면 정치적 도박이 아닌 이상 ‘헌법만큼 바꾸기 어려운 부동산대책’은 ‘레토릭’에 그칠 가능성이 크다.

◇부동산대책 다차원의 덫에 걸려=현재 국내 소비는 자생력에 의한 복원을 기대하기 힘든 것 아니냐는 분석이 많다. 수백만의 신용불량자들이 갑자기 소비를 늘릴 것으로 기대하기 힘들 뿐더러 중산층 역시 부동산 투자에 따른 과다채무에 시달리고 있기 때문이다.

수출 역시 고유가와 환율이 복병으로 작용하고 있으며 이같이 내수와 수출이 불투명한 상태에서 기업의 설비투자 확대를 기대하기는 어렵다.

정부는 부동산대책에 따른 경제적 충격을 최소화하기 위해 올 하반기 정책운영의 초점을 성장잠재력 확충에 두고 있는데 기초체력에 이미 빨간불이 들어와 얼마나 효과를 볼 수 있을지 의문이다. 특히 정부는 바닥에 빠져 있는 경기를 띄우기 위해 재정ㆍ세제ㆍ금리 등의 선(善)순환적 정책조합(policy mix)을 꾀하고 있지만 정책목표에 따라 정책수단이 서로 상충되는 등 복잡한 변수에 얽혀 정책을 제대로 구사하지 못하고 있다.

실제 경기회복을 위해서는 감세가 어느 정도 필요하지만 부동산대책의 골자는 투기수요 억제를 위한 세제강화, 즉 증세에 무게가 쏠려 있다. 또한 부동산시장으로의 자금흐름 차단을 위해서는 금리인상이 필요하지만 전체 산업에 주는 타격이 커 선뜻 카드로 활용하기 어려운 상태다.

이 때문에 일부 전문가들은 정부의 부동산대책이 이미 펀더멘털 약화, 금리운용의 한계 등 다차원의 덫(trap)에 걸려 투기는 잡지 못한 채 경기침체 가속화라는 부메랑만 불러올 것이라는 진단도 내놓고 있다.

◇금융권 부실 및 난개발도 우려=금융감독원이 최근 내놓은 ‘2단계 주택담보대출 리스크 관리방안’은 시중자금이 부동산으로 몰려 집값을 상승시키는 폐해를 막겠다는 취지로 볼 수 있다. 또한 집값급락에 따른 담보대출의 연쇄부실을 사전에 차단한다는 의미도 담고 있다.

하지만 주택담보대출을 중심으로 가계대출이 3년 만에 최대 폭으로 늘어난 상황에서 급격한 자금회수가 이뤄질 경우 매물급증 및 급격한 집값하락을 야기, 금융권 전체를 부실화의 소용돌이로 몰아넣을 가능성이 있다. 마구잡이식 택지개발에 따른 그린벨트 훼손과 난개발도 문제가 되고 있다.

지난 71~78년 지정된 전국 16억3,262만평의 그린벨트 중 7월 말 현재 4억8,776만평이 해제돼 이미 30%나 잠식된 상태다. 일부에서는 최근의 주택공급정책을 감안할 경우 10년 후면 대부분의 그린벨트가 사라질 것이라는 우려도 내놓고 있다.

이로 인해 야당과 시민단체의 반발도 거세지고 있는데 그렇다고 이번 부동산대책의 기조를 바꿀 경우 더욱 큰 혼란이 올 수 있다는 점에서 정부는 이미 덫에 걸렸다는 진단도 나오고 있다.