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A씨는 지난해 서울 서교동에 단독주택 1채를 전세보증금 5,000만원, 월세 250만원에 임차해 3,000만원을 들여 게스트하우스로 리모델링했다. 방 6개에 침대 18개를 설치해 외국인 관광객을 상대로 하루 4만원의 숙박비를 받고 있다. 객실 점유율이 평균 50%선을 꾸준히 유지해 매달 1,000만원 정도의 매출을 올리고 있다. 월세와 냉ㆍ난방비, 인건비, 부식비 등으로 지출하는 금액은 월 700만원 정도. 매월 380만원 가량이 순수입으로 남는다. 세금을 제외하고도 연간 투자수익률이 50%가 넘는다.
부동산 거품이 꺼지면서 시중의 유동자금이 수익형 부동산으로 몰리고 있는 가운데 게스트하우스가 틈새투자처로 부상하고 있다. 전문가들은 늘어나는 외국인 관광객을 수용할 숙박시설이 부족해 당분간 게스트하우스 사업이 각광을 받을 것으로 전망하면서도 공급이 늘고 있는 만큼 입지 선정에서 신중을 기하고 홍보ㆍ마케팅과 관리 등 운영면에서 차별화할 필요가 있다고 조언했다.
◇외국인 관광객 1,000만명 시대, 소규모 숙박시설로 각광=게스트하우스는 1~4인 단위의 자유여행객을 대상으로 하는 저렴한 숙소를 말한다. 숙박비가 저렴한데다 처음 만나는 이들과도 같은 방을 쓰면서 쉽게 어울릴 수 있기 때문에 20~30대 젊은층이 선호한다.
최근 게스트하우스가 크게 늘고 있는 것은 외국인 관광객을 위한 숙박시설이 부족하기 때문이다. 올해 한국을 찾을 것으로 예상되는 외국인 관광객은 1,100만명에 달할 것으로 예상된다. 하지만 이들을 수용할 숙박시설은 턱없이 부족한 상태다. 이 틈새를 비집고 들어온 것이 게스트하우스다.
신촌의 '블루 게스트하우스' 황산덕 사장은 "K-팝과 한류열풍으로 일본과 대만, 동남아시아에서 10~20대는 물론 중장년층까지 한국을 찾고 있는데 단기 체류하는 이들 상당수가 게스트하우스를 이용한다"고 말했다.
서울시가 지난해 실태조사를 벌여 파악한 게스트하우스는 총 56개소 629실 정도다. 하지만 실제로는 이 보다 10배 가량 많을 것으로 추산된다.
◇오피스텔ㆍ도시형생활주택 보다 투자수익률 높아= 게스트하우스의 형태는 다양하다. 건물 한채를 통째로 매입 또는 신축하는 경우가 보편적이지만 단독주택이나 다세대 주택을 리모델링해서 운영하는 곳도 늘고 있다. 지난해 12월 정부가 '외국인 도시민박업'이라는 조항을 신설해 올해부터 230㎡ 이하 아파트와 연립주택 등에서도 게스트하우스 창업이 가능해졌다. 홈스테이(home stay)도 게스트하우스 범주에 들어간다.
게스트하우스 창업이 적합한 곳은 역시 외국인 관광객이 많이 찾는 관광지나 쇼핑시설 인근이거나 공항으로 이동하기 쉬운 지역이다. 공연장이나 클럽 등이 밀집한 곳도 유망하다. 게스트하우스의 형태가 다양한 만큼 창업ㆍ투자비용도 천차만별이다. 수십억원짜리 건물을 신축하거나 매입하는 경우도 있고, 2층짜리 단독주택이나 다세대주택을 2억~3억원 정도에 임차해서 운영하기도 한다.
창업ㆍ투자자들의 관심사는 역시 수익률이다. 전문가들은 게스트하우스가 오피스텔등 주택임대사업보다 높은 수익률을 얻을 수 있다고 분석한다. 오피스텔이나 도시형생활주택의 연평균 수익률은 5~7% 정도가 일반적이다. 10% 정도의 수익률을 내는 곳은 매우 드물다. 반면 게스트하우스는 적어도 2배 이상의 수익률을 올릴 수 있는 것으로 알려져 있다. 예를 들어 1억원짜리 오피스텔을 분양받아 월세 50만원에 임대할 경우 연수익률은 6%(세금제외)다.
같은 비용으로 다세대주택을 임차한다고 하더라도 하루 5만원의 숙박비를 받고 20일 동안 대여한다면 월 100만원을 벌어들일 수 있다. 연 수익률은 12% 수준이다. 다세대주택 방 하나를 임차하는데 드는 비용은 1억원 보다 적기 때문에 실제 수익률은 더 올라간다. 20개 안팎의 객실을 갖추고 점유율이 80%가 넘는 게스트하우스들은 연평균 수익률이 40~50%에 달하는 곳도 있다.
◇공급 늘면서 경쟁 치열…폐업 리스크 상존=게스트하우스 창업ㆍ투자가 장밋빛인 것만은 아니다. 리스크도 있다. 외국인 관광객이 늘면서 수요도 증가하고 하지만 게스트하우스가 너무 많이 생긴 탓에 수익률이 낮아지고 폐업도 늘고 있다. 최근 게스트하우스의 '명당'으로 꼽히는 홍대 인근에는 우후죽순격으로 새로운 업소가 생겨나고 있지만 6개월도 못돼 문을 닫는 곳도 적지 않다.
분양 또는 매입해 임대만 하면 되는 오피스텔이나 도시형생활주택과 달리 게스트하우스는 객실 점유율을 높이기 위해 홍보도 해야 하고, 직접 거주하면서 투숙객을 상대해야 한다. 특히 이용객과 친밀감을 형성하는 것이 중요하기 때문에 최소한의 의사소통능력을 갖출 필요가 있다.
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