[한국의 도시를 바꾸자] `지구단위계획` 과밀화 부채질

도시를 `선계획ㆍ후개발` 이라는 체계적인 방식으로 개발하려는 지구단위 계획이 오히려 도시의 고밀도 개발을 부추기는 역효과를 초래하고 있다. 300가구 이상 규모의 공동주택을 건립할 때 수립해야 하는 지구단위계획은 각 종 기반시설을 고려해 구체적인 건축ㆍ경관ㆍ환경기준 등을 마련하는 장점을 갖추고 있다.

그러나 밀도와 용도지역을 완화할 수 있는 여지가 많아 당초 목적과 달리 도시과밀화를 부추길 수 있다는 것이다. 서울지역에서는 제3종일반주거지역이 도시면적 중 20% 내외로 지정돼 있다. 하지만 지구단위계획수립과정에서 용도지역내에서는 1종을 3종으로 용도전환할 수 있기 때문에 지구단위계획 면적을 포함할 경우 고층 비중이 최고 40% 선까지 늘릴 수 있다.

또 다음달 30일까지 확정되는 일반주거지역 세분화 작업도 지연되고 있다. 일선구청은 과도한 개발 욕구에 밀려 자칫 2종 일반주거지역이 3종 일반주거지역으로 편입요구가 늘고 있는 상황이어서 도시의 고밀화개발 가능성은 더욱 커지고 있는 상태다.

실제로 현행 300% 이하인 일반주거지역의 용적률을 1ㆍ2ㆍ3종으로 나눠 최대 150%이하까지 강화토록 한 도시계획법령이 개정, 시행된 지 3년이 됐지만 아직까지 25개 자치구 중 단 한 곳도 계획수립을 완료한 곳이 없다. 계획자체도 일단 무조건 올리고 보자는 식으로 수립되고 있다. 다음 달 30일까지 세분화가 안될 경우 일괄 2종으로 지정되기 때문에 일부지역의 경우 더 높은 용적률을 받을 수 있기 때문이다.

성신여대 권용우 교수는 “도시의 건전한 발전과 주거환경 확보를 위한 종세분화 계획이 마치 건축촉진법이 되고 있는 셈”이라며 “일부 자치단체는 제한 층수보다 배 이상 높은 종으로 분류했다”고 지적했다. 실제로 강북구와 도봉구 등은 북한산ㆍ도봉산 주변 일대가 최고고도지구로 지정돼 4층 이하만을 지을 수 있음에도 불구하고 7∼12층까지 건물을 지을 수 있는 종으로 분류했다.

또 구청에는 재건축 사업 등의 원만한 사업추진을 위해 대부분 지역을 중ㆍ고층을 지을 수 있는 3종으로 분류해달라는 민원에 밀려 계획안이 당초 법취지를 무색케하고 있는 실정이다. 서강대 성염 철학과 교수는 “현재 추세대로 종세분화가 확정될 경우 도로변은 12∼20층의 고층 건물들이 들어서고 그 뒤에 있는 지역은 블록속에 갇혀 슬럼화될 것이 뻔하다”고 말했다. 서울시 역시 구청의 무리한 계획에 대해 어려움을 성토하고 있다. 시 관계자는 “오는 28일 세분화에 관한 시의회 의견청취 후 다음달 도시계획위원회에서 최종 조율 된다”며“일부 시 기준보다 상향 된 구에 대해서는 재검토를 지시했다”고 말했다.

<김정곤기자 [e-mail]>