소형 아파트 다시 뜬다

「소형아파트도 잘만 요리하면 진수성찬이 될 수 있다.」20평형대 이하 소형평형 아파트가 관심의 대상으로 떠올랐다. 서울지역 주택시장은 전세 및 매매수요가 크게 늘면서 여름철 비수기에도 가격이 오름세를 타고 있기 때문이다. 또 소형평형의 공급물량이 줄어들고 있어 20평형대 이하의 활용도가 꾸준히 높아질 전망이다. 내집마련, 월세 임대, 임대주택사업, 시세차익을 노린 투자 등 소형아파트를 이용한 활용방안이 수면위로 떠오르고 있다.

특히 주목을 끄는 것은 재건축·재개발에 따른 전세수요의 증가다. 최근 당산동 강남맨션과 외기노조아파트, 동부이촌동 청탑·한신, 서초극동, 대치동아, 송파 성원, 금호11구역 등 서울 일부지역의 재건축·재개발 수요만으로도 주요지역 전세가 상승에 한 몫하고 있다. 잠실 등 5개 저밀도지구의 재건축이 본격 진행되면 전세수요는 폭증할 전망이다. 이같은 전세수요는 주로 소형아파트로 몰밀 것이라는게 중개업계의 분석이다.

활용가치가 높아지고 있는 소형아파트의 거래현황과 120% 이용하는 방안을 알아본다.

◇소형평형 가격 및 거래현황=올들어 아파트 가격상승은 중대형평형 위주로 이뤄졌다. 경기회복에 따라 주머니 사정이 좋아진 층은 중대형평형의 수요자인 중산층이나 부유층인 까닭이다. 반면 소형평형은 여전히 천덕꾸러기였다. 중대형평형이 국제통화기금(IMF)체제 이전 가격의 90%대에 육박하고 있으나 소형평형은 80%에도 채 못미치고 있다. 서울 강서구 가양·방화동, 노원구 상계동, 도봉구 쌍문·방학동 등 소형아파트 밀집지역의 아파트 값은 IMF체제 이전의 70%대에 머물고 있다. 그러나 이 곳에서 소형아파트 값의 정중동(靜中動)을 살펴볼 수 있다. 여름철 비수기인데도 최근 한달새 18~22평형의 매매가가 300만~500만원 올랐다. 전세는 아예 매물을 찾아보기 힘들다.

방학동 라이온스공인 이규로사장은 『전세집을 구하러 왔다가 돈을 보태 집을 매입하는 사람이 늘고 있다』고 말했다. 전세품귀현상이 매매가 상승을 부추기고 있는 셈이다.

◇소액투자로 고정수입이 짭짤한 월세임대=「전세매물 품귀」와 「매매가 대비 전세가의 높은 비율」은 월세로 임대하기 좋은 여건을 만든다. 도봉구 방학동 신동아아파트 18평형의 매매가는 5,500만원. 전세가는 4,000~4,500만원선이다. 보증금 1,000만원을 받고 나머지를 월세(월 이자율 1부5리)로 돌리면 50만원은 받을 수 있다. 매입비에서 보증금을 뺀 4,500만원을 투자해 월 50만원 이상의 수입을 얻을 수 있는 셈이다. 은행에 맡겨둘 때보다 2배에 가까운 수입이다. 전세매물이 품귀여서 임대하기 쉽고 매매가 상승에 따른 차익도 기대할 수 있다. 소액투자자에게 알맞다.

◇다목적 임대주택사업=5채 이상 사들여 임대주택사업을 해도 좋다. 전세수요증가로 전세값이 오르면 임대기간(5년)중 전세가를 올려 자금을 융통할 수 있다. 임대주택사업의 핵심은 양도소득세 면제. 전세가 상승이 매매가 상승으로 이어지면 상당한 양도차익을 세금없이 챙길 수 있다. 초기 여유자금이 풍부하면 5채중 일부는 월세로 돌려 고정수입을 얻는 것도 방법이다. 이 때 월세로 돌릴 아파트는 매매가 대비 전세가 비율이 높은 곳을 골라야한다.

노원·도봉구, 강서구, 강동구 등에서는 전세를 끼고 1억원 남짓으로 5채 이상 살 수 있는 아파트가 많다. 주로 18평형대. 강남·서초구에서는 전세를 끼고 사더라도 5채 이상 매입하려면 1억5,000만원 이상이 필요하다. 20평형대를 매입하면 2억5,000만원 남짓이 든다. 5년후 양도차익이 임대주택사업의 핵심 메리트라고 볼 때 초기 투자비가 늘어나더라도 역세권의 20평형대 아파트를 사는 것이 바람직하다.

◇내집마련=소형평형은 IMF이전 수준에 비해 가격이 크게 낮은 반면, 수요가 늘어 가격이 오를 가능성이 높다. 물론 중대형아파트도 가격상승여력이 있지만 서민에게는 돈이 부담스럽다. 전세가와 매매가의 차이가 1,000만~3,000만원선인 아파트를, 전세를 끼고 사두면 내집장만의 첫걸음이 된다. 집값 상승으로 내집장만의 기회가 멀어지는 위험을 피해두자는 얘기다.

◇주공아파트도 괜찮다=새로 공급되는 아파트 중에서는 주공아파트도 좋다. 어차피 민간업체들이 소형평형 공급을 줄이고 있어 주공아파트가 소형평형 공급물량의 대부분을 차지할 전망이다. 구입조건이 좋고 대단지여서 생활편익시설이 잘 갖춰져 있는 것이 장점. 미분양아파트를 2채 이상 구입하면 계약금을 10%만 내면 되고 5채 이상 사들이면 계약금 일부를 잔금납부시 내는 혜택까지 누릴 수 있다. 저리의 국민주택기금도 지원된다.

/이은우 기자 [e-mail]