[임대사업자 과세 문답풀이] 10월30일이후 사업자 등록땐 같은市소재 임대주택만 중과세 대상서 제외

10ㆍ29 부동산 대책이 발표된 이후 임대사업자 등록건수가 급증하고 있다. 그러나 10월 30일 이후에 새로 임대사업자로 등록한 경우 임대주택이 같은 시(市)에 있어야만 중과세대상에서 제외되기 때문에 주의해야 한다.

-시ㆍ군ㆍ구에 등록한 임대사업자다. 임대주택 2채와 거주주택 1채, 부인 명의 1채 등 4채가 있다면 양도세과세는 어떻게 되나.

▲조세특례법상의 감면 임대주택은 중과대상에서 일단 제외된다. 그러나 거주주택 A외에 다른 주택 B가 있다면 A와 B 모두 중과세 대상이다. 반면 임대주택 2채와 거주주택 1채 등 3채만 있다면 거주주택은 일반세율로 과세된다. 특히 거주주택이 양도세 비과세요건(3년 보유, 2년 거주)을 충족하면 양도세를 한 푼도 내지 않아도 된다.

-2003년 10월29일 이전부터 3채를 임대하고 있으나 임대사업자로 등록하지 않았다면 어떻게 되나.

▲중과세대상이다. 10ㆍ29 대책 이전에 국세청은 물론 시ㆍ군ㆍ구에 임대사업자로 모두 등록해야만 임대주택이 3주택의 범위에서 제외된다. 중과세 대상에서 벗어나려면 2채를 더 사서 임대주택을 5채 이상으로 늘리고, 임대기간도 10년 요건을 갖춰야 한다.

-10ㆍ29대책이전에 국민주택 2채와 대형 아파트 1채를 임대하고 있다면.

▲국민주택에 대해서는 중과세 제외되고 대형 아파트는 중과세 된다. 조세특례제한법상 비과세대상 임대주택 기준을 충족해야 한다. 해당 기준은 국민주택규모(전용 25.7평, 34평형)이하의 주택이면서 국세청 기준시가 3억원 이하이다.

-현재 안양에 임대주택 3채(미등록)를 임대중인데 부천에 2채를 추가 구입해서 10년이상 임대하면 어떻게 되나.

▲중과세 대상이다. 가구수와 임대기간을 충족했다고 해더라도 10ㆍ30일 이후 신규 임대사업자는 같은 지역의 주택을 임대해야 중과세 대상에 제외된다.

-1년전 임대사업자로 등록했지만 의무임대기간 5년은 채우지 못했다. 사정이 있어 살던 집을 팔아야 한다면.

▲임대주택의 임대의무기간(5년 또는 10년)을 충족시키지 못했더라도 살고 있던 주택을 팔 경우 중과세 하지 않는다.

<권구찬기자 [e-mail]>