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2008년 들어서면서 주택시장은 새 정부 출범에 따른 변화의 기대감에 들썩이고 있다. 부동산세제 변화, 그리고 재건축 규제 완화 등 주요 부동산 규제의 보완이 예상되면서 그동안 관망세를 보이던 시장이 움직이고 있는 것이다. 결국 올해에도 주택시장은 금리를 포함한 경제적 변수와 더불어 정부의 정책방향이 중요한 변화의 요인으로 작용할 것이다. 지난해 주택시장은 외관상으로는 매우 조용한 한해를 보냈다. 이는 무엇보다 주택매매 가격이 안정을 보였기 때문다. 국민은행 자료에 따르면 지난 2007년 11.3%나 상승한 주택매매 가격은 지난해 3.1% 상승에 그쳤다. 물가 상승률을 감안하면 제자리걸음을 한 셈이다. 2006년 수도권 지역의 주택매매 가격은 20.3% 상승했으나 지난해에는 5.6% 상승에 그쳤다. 정부 시장안정대책에 불안한 안정 그러나 시장 내부적으로는 매우 큰 변화가 진행되고 있다. 기존에 발표된 주택정책들이 하나둘 시행되면서 시장에 전반적인 영향을 미치고 있는 것이다. 지난해 9월부터 시행되고 있는 분양가상한제와 청약가점제는 주택 수요와 공급에 큰 영향을 미치고 있다. 청약가점제의 영향력은 이미 청약시장 양극화로 표출되고 있다. 공급시장은 주택시장 침체에도 불구하고 분양가상한제 회피물량이 지난해 말에 집중되며 미분양을 증가시켰다. 이로써 향후 공급감소에 대한 우려도 시장의 불안요인이 되고 있다. 또한 올해 출범하는 새 정부의 부동산정책 방향 역시 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 실제로 시행되는 시점이 아니더라도 부동산시장은 심리적인 영향을 크게 받기 때문이다. 현재 새 정부 출범과 관련해 시장의 관심이 집중되는 분야는 공급 측면에서는 공급확대 정책과 재건축 규제 완화, 수요 측면에서는 부동산 세제 보완일 것이다. 그러나 새 정부가 단기간에 참여정부 정책의 근간을 뒤흔들 정도로 제도를 변화시키기는 쉽지 않을 것이다. 공급확대에 대한 인식이 확고한 만큼 재건축을 포함한 도심 재개발에 초점을 맞출 것이나 이에 따른 주택시장 불안을 바라지는 않을 것이기 때문이다. 새 정부도 시장 불안 바라지 않아 따라서 공급확대 중심의 정책을 펴더라도 보완장치는 철저히 준비할 것으로 보인다. 세제 역시 참여정부 정책의 근간을 뒤흔드는 전면적인 개편보다는 고가주택 기준을 조정하고 1가구1주택 장기 보유자 등에 대한 제도의 미비점을 보완하는 등 합리적으로 조율하는 측면에서 접근할 것이다. 물론 이러한 조율을 통해 지난해 이후 급격하게 위축돼온 거래시장의 활성화에도 초점을 맞출 것이다. 이러한 정책적인 변수가 시장을 뒤흔들 가능성이 있지만 주택에 영향을 미치는 변수들은 주택매매 가격을 떨어뜨리는 방향으로 작용할 가능성이 높은 상황이다. 이미 주택 가격이 상당히 높은 수준에 도달한데다 외환위기 이후 수요를 한껏 끌어올리는 역할을 했던 금리가 지난해부터 지속적으로 상승하고 있기 때문이다. 또한 대출규제도 주택수요를 누르고 있다. 특히 지방 주택시장은 침체가 장기화할 가능성이 높다. 주택보유율, 천인당 주택 수 등을 보면 주택보급 수준이 높음에도 불구하고 지난 몇 년간 28~29만가구 수준의 공급이 지속되면서 공급과잉 현상을 보이고 있기 때문이다. 게다가 신규주택 공급가격이 재고주택보다 높아 교체수요도 크게 위축된 상황이다. 현재는 9만가구에 달하는 미분양 아파트의 해소도 쉽지 않다. 2008년 주택시장은 정부정책에 대한 기대감으로 들썩일 가능성이 높으나 전반적으로 안정세가 지속될 것으로 보인다. 물론 수급 불균형에 따른 지역별 차별화 현상은 여전히 나타날 것이다. 그러나 차별화 양상은 더욱 세분화될 것으로 보인다. 단순히 수도권과 지방의 차별화가 아니라 수도권 내, 또한 지방 내에서도 차별화가 나타날 것이다. 하지만 1990년대 초와 같이 주택매매 가격 상승기 이후의 급격한 하락 가능성은 낮은 것으로 판단된다.
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