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Q. 회사원 김모 씨는 전세보증금 4,000만원에 2년간 임차하기로 계약하고 입주와 동시에 주민등록전입신고를 하고 확정일자도 받아뒀다. 그런데 계약만료 2개월 전쯤 직장근무지가 변경돼 김씨만 전보된 근무처로 주민등록을 옮기고 계약기간이 만료되면 아내와 아이들을 데리고 올 예정이었다. 하지만 계약기간이 만료되어도 임대인인 집주인은 재임대가 돼야 보증금을 반환해 줄 수 있다고 버티고 있다. 김씨는 대항력 등을 유지하기 위해 어쩔 수 없이 가족들과 별거 아닌 별거생활을 하고 있는데, 이럴 경우 어떻게 해야할까?
A. 전세기간이 만료됐지만 보증금을 돌려받지 못할 경우 임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법에서 도입한 임차권등기명령제도를 이용하면 된다. 주택임대차보호법 제3조의3은 임대차가 종료된 뒤 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권등기명령 신청에 따라 주택임차권등기가 마쳐지면 임차인은 등기와 동시에 대항력과 우선변제권을 취득할 수 있다. 임차인이 이미 대항력과 우선변제권을 취득하였던 경우에도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다. 주택임차권등기 이후에는 주택의 점유와 주민등록의 요건을 갖추지 않더라도 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 유지하도록 법에서 규정하고 있다.
다만 임차인이 임대차기간 만료 전 1개월 전까지 계약 갱신거절의 통지를 하지 아니하면 계약이 갱신이 되어 종전의 계약과 동일한 내용의 계약이 체결된 것으로 보게 된다. 따라서 임차인은 임대차계약기간의 만료 1개월 전까지 계약해지통보를 하고 임대차 기간이 만료된 뒤 임대인(집주인)의 동의나 협력 없이 단독으로 부동산소재지 관할법원에 주택임차권등기명령을 신청해 등기를 마치면 다른 가족의 주민등록을 이사 후 거주하는 곳으로 이전하여도 세입자가 종전에 취득한 주택임차인으로서의 대항력과 우선변제권은 그대로 유지된다.
이때 주의하여야 할 점은 주택임차권등기명령을 신청한 뒤 바로 다른 곳으로 이사하거나 전출하여서는 안 된다. 이사 또는 전출 이전에 반드시 주택임차권등기가 마무리된 사실을 확인해야 한다. 참고로 세입자가 주택임차권등기를 하고 이사할 경우에는 이사로 인하여 변경된 주소로 등기명의인 표시등기를 해 두면(등기예규 제1064호) 경매가 개시되더라도 이해 관계인에 대한 통지 등을 변경된 주소지에서 받아 볼 수 있다. heeyaahlee@naver.com
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