[분양권시장 새 판 짜라]<br>웃돈 최고 1억이상 붙었던 한강변재개발시장 위축되며 절반 수준으로 하향 조정<br>"많은 손바뀜으로 시세차익 당분간 어려워 공격적 투자보다는 매수 타이밍 조절해야"
 | | 수도권 신규 아파트의 분양권 값이 급등세에서 벗어나 약세로 돌아선 만큼 매수시점도 다소 늦추는전략이 유효하다는 지적이 나오고 있다. 대우건설이 서울 용산에서 분양한 효창파크 푸르지오 전경. |
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최근 경기도 의왕시에서 최근 분양된 P아파트 분양권을 사려던 직장인 A씨는 주변 중개업소를 다녀보고는 일단 매입계획을 미뤘다.
지난 9월 분양 당시 최고 3,000만원의 까지 붙었던 85㎡형의 웃돈이 1,000만원 수준까지 주저앉았기 때문이다. 그는 "(9월에 집을 샀다면) 두 달 사이에 2,000만원 가량을 손해 볼 뻔 했다"며 "조금 더 기다리면 웃돈 없는 매물이 나올 수도 있을 것 같아 당분간 상황을 좀 더 지켜볼 생각"이라고 했다.
올 한해 내내 뜨겁게 달아올랐던 수도권 신규 아파트 분양권 시장에서 판도 변화의 조짐이 감지되고 있다. 지역에 따라 최고 1억원까지 붙었던 분양권 프리미엄도 하향 조정세를 보이고 있고 매수세도 끊겨 거래가 거의 이뤄지고 있지 않다. 올 초 전매제한이 완화된데다 총부채상환비율(DTI) 규제를 피해 기존 주택거래를 대신해 부동산 시장의 최대 '수혜주'로 떠올랐던 분양권 시장이 다시 움츠러들고 있는 셈이다.
이에 따라 부동산전문가들은 분양권 매매를 통한 투자도 새로운 전략을 짜야 한다고 충고한다. 계약금만 걸어놓고 100%에 육박하는 수익률을 거두던 단타매매는 이제 어렵게 됐다는 것이다. 분양권 프리미엄이 오르면서 계약 후 바로 전매가 가능한 대부분의 수도권 재개발ㆍ재건축단지들이 분양가를 끌어 올리고 있는데다 비교적 저렴한 값에 분양을 끝낸 단지들 역시 수 차례 손바뀜이 일어나 시세 차익을 거두기가 힘들어지고 있기 때문이다.
◇ 분양권 가격 '전강후약' 두드러지네
분양권 가격 하락세는 분양 직후 1억원이 넘는 웃돈이 붙었던 한강변 재개발 구역에서 두드러지게 나타나고 있다.
지난 7월 동부건설이 흑석뉴타운 5구역을 재개발해 공급한 '흑석센트레빌Ⅰ'은 85㎡형은 이른바 '로열층'을 중심으로 계약금에 최고 1억2,000만원의 프리미엄이 형성돼 거래가 이뤄졌으나 현재는 6,000만~8,000만원 수준으로 내렸다.
삼성물산이 노량진구 본동에서 분양한 '래미안트윈파크'역시 분양 직후 1억원이 넘는 웃돈이 붙은 물건이 인근 중개업소에 나오기도 했지만 실거래로는 연결되지 않으며 지금은 4,000만~5,000만원 수준으로 프리미엄이 떨어졌다. 흑석동 한솔공인 관계자는 "매수자들이 높은 가격에 부담을 느끼는 것으로 보인다"며 "한달 전부터 매수세도 사라져 거래가 뚝 끊겼다"고 전했다.
지난 3월 대우건설이 용산구에서 분양한 '효창파크푸르지오'도 한때 1억원에 육박했던 프리미엄 호가가 2,000만~3,000만원 가량 낮아진 상황이지만 거래는 사실상 전무한 실정이며 중구 신당동에서 분양된 '신당e편한세상'에도 주택형 별로 3,000만~4,000만원 정도의 프리미엄이 붙어 있지만 실제 매매는 거의 없다. 인근 21세기공인 관계자는 "거래가 없어 웃돈이 붙은 데 큰 의미를 두기 어려운 게 사실"이라며 "주변 집값은 내려가는데 유독 분양권 값만 오르기는 어렵지 않겠느냐"고 했다.
◇ 매수 타이밍 조절해야
'로또' 취급을 받던 분양권 시장이 소강상태로 접어들면서 분양권 투자에 뛰어드는 시기를 조절해야 한다는 지적도 나오고 있다. 9월 DTI 적용 이후 기존 집값이 전반적으로 하락세를 보인 반면 분양권 값만 홀로 뛰어 올라 '비동조화' 현상을 보였지만, 이제 분양권 가격도 동반 하락할 개연성이 커지고 있기 때문이다.
이남수 신한은행 부동산PB팀장은 "분양권의 인기가 치솟는 이유는 청약가점은 낮지만 새 아파트를 원하는 수요자들이 시장에 많기 때문"이라면서도 "현재의 프리미엄이 과연 합당한 수준인지에 대해서는 고민을 해볼 필요가 있다"고 지적했다.
인근 아파트보다 이미 1억~2억원 이상 비싸게 분양된 아파트에 또 다시 웃돈이 붙는다면 과열의 징후가 나타난 셈이라는 설명이다. 실제로 주변 시세에 비해 다소 높은 3.3㎡당 1,700만원선에 분양됐던 군포 '래미안하이어스'의 경우 분양이 끝나자 마자 당첨만 되면 1,000만~2,000만원 가량의 프리미엄을 얹어 분양권을 되팔겠다는 매도자가 줄을 잇고 있다.
김규정 부동산114 부장은 "분양권 시장이 숨고르기에 들어간 상황에서 손바뀜을 통한 단기 시세차익 실현은 사실상 어려워졌다"고 설명했다.
◇ 신규 물량 투자는 신중하게
분양권 매입을 통한 단기 이익 실현은 물론 청약을 통한 단타 매매도 당분간은 어려울 가능성이 높을 전망이다. 분양권 시장이 활성화되며 수천만원의 프리미엄이 붙자 대부분의 재개발ㆍ재건축조합이 분양가를 일제히 올려 잡고 있기 때문이다.
실제로 내년 1월 경 일반분양을 계획하고 있는 동작구 흑석뉴타운 4구역(흑석푸르지오) 재개발조합은 지난 7월 분양한 5구역(흑석센트레빌Ⅰ)보다 3.3㎡당 300만~400만원 가량 높게 일반분양가를 잡는다는 방침이다. 3.3㎡당 최고 3,000만원이 넘는 분양가를 기록했던 강동구 '고덕아이파크'는 일반분양가가 시장에 나오는 조합원 물건 가격보다 높은 기현상이 벌어지며 사실상 웃돈을 붙여 되팔 수 없는 구조다.
업계 관계자는 "청약통장이 없어 분양권을 통해 집을 살 생각이라면 분양 직후 매물을 무리하게 잡기 보다는 다소 시간을 두고 가격 추이를 지켜본 뒤 매수 시기를 결정하는 게 좋다"고 조언했다.
● 분양권 투자 주의사항
대출 승계·분양계약서 명의이전 꼭 확인을
최근 분양권 시장이 주춤하고 있지만 분양권은 여전히 매력적인 투자 상품이다. 세법상 '주택'으로 분류되지 않아 입주 전까지 취ㆍ등록세를 내지 않아도 될 뿐 아니라 청약통장도 필요 없다. 또 DTI규제에 적용되지 않아 대출이 비교적 자유롭고 기존 아파트와 달리 중도금과 잔금을 2~3년에 걸쳐 나눠 낼 수도 있다. 이 때문에 부동산 전문가들은 분양권 투자를 원한다면 "적당한 매수ㆍ매도 시기를 파악하는 것은 물론이고 기존 아파트 매매와는 다른 분양권 매매만의 특징도 알고있어야 한다"고 충고한다.
분양권과 아파트 거래의 가장 결정적인 차이점은 사고 팔 때 매겨지는 세금이다. 양도세의 경우 분양권은 ▦계약일로부터 1년 이내 팔 때는 양도차익의 50% ▦1년 이상~2년 미만일 때는 40% ▦2년 이상일 때는 6~35%의 세율이 각각 적용된다. 이는 주택에도 동일하게 적용되는 규정이지만 분양권은 잔금을 치르고 등기를 내는 순간부터 주택으로 분류되기 때문에 세금을 아끼고 싶은 사람이라면 잔금을 내기 전인 분양권 상태에서 집을 파는 게 낫다.
또 분양권은 양도세 중과대상이 아니기 때문에 여러 개의 분양권을 보유해도 매겨지는 세금에는 차이가 없다.
분양권 매매의 경우 건설사의 중도금 대출도 그대로 승계하게 된다는 점에도 유의해야 한다. 계약금을 1ㆍ2차로 나눠서 내는 경우 2차 계약금까지 중도금 대출에 포함했다가 이를 되파는 경우도 있기 때문이다. 따라서 매수자는 계약을 한 뒤 매도자와 함께 은행을 방문해 대출 승계절차 및 분양계약서 명의 이전을 반드시 해야 한다. 또 떴다방을 통한 거래는 거래의 안정성을 담보할 수 없으므로 해당 단지 인근의 공인중개업소를 이용하는 게 안전하다.
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