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꽁꽁 얼어붙은 부동산 경기를 되살리는 것이 새 정부의 주요 경제과제로 꼽히고 있다. 결론부터 말하자면 인위적인 부동산 부양은 지금의 경제상황을 볼 때 성공하기 어렵다. 주택시장이 반짝 살아날 수 있다고 하더라도 제반 경제적인 여건이 따라오지 않으면 추가 하락이 발생하고 시장의 부작용만 키울 수 있다. 부동산 가격은 시장에 맡겨야 한다.
주택이 국민들의 가장 큰 자산을 차지하는 만큼 부동산시장을 살리려는 정부의 고민은 이해된다. 하지만 떨어진 자산가치를 상승시켜 경제성장을 끌어올리려는 것은 희망사항일 뿐이다. 차라리 지금 겪는 부동산시장의 침체와 가격 하락을 자연스러운 시장의 조정으로 받아들이는 것이 현명하다. 지난 반세기 동안 '불패'였던 부동산시장의 누적된 거품이 빠지는 것은 한국 경제와 소득 수준에 맞춰 조정을 받는 과정으로 봐야 한다.
인구 감소 및 구조 변화에 따른 주택의 유효 수요 감소는 불가피하다. 또 과거에는 투자 자금이 갈 데가 적어 부동산에 몰렸지만 금융 상품, 원자재, 해외 펀드 등에 다양하고 손쉽게 투자할 수 있게 된 만큼 과거처럼 부동산으로 쏠리는 현상은 앞으로 찾아보기 어려울 것이다.
누적된 거품이 빠지는 과정이어서 정부가 나서서 총부채상환율(DTI)이나 주택담보인정비율(LTB)의 폐지 등을 통해 유동성을 공급하더라도 시장은 잠시 반등한 후 다시 추락하기 쉽다. 미국의 예를 보더라도 미 정부는 금융위기 후 주택 경기 침체에서 빠져나오도록 유도하기 위해 여러 부양책을 썼다.
미 정부가 2009년 이후 시행한 부양책은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 우선 주택대출을 다시 사주는 모기지 매입 프로그램으로 낮은 이자로 유동성을 공급함으로써 주택대출 금융환경을 개선시키려 했다. 다른 하나는 주택의 수요 창출과 공급 조절이다. 세제혜택을 부여하고 연체자들의 대출조건을 완화해 주는 HAMP(Home Affordable Mortgage Program) 실행으로 경매 대상 주택공급을 줄이려 했다. 2010년에는 이러한 정책의 효과가 나타나는 듯했다. 그러나 미국의 주택 가격은 다시 하락세로 돌아섰다. 이처럼 인위적인 주택시장 부양책은 설사 효과가 나타나더라도 제한적이며 오히려 정책 당국자나 시장 참여자들에게 착시현상을 불러일으킬 수 있다.
이후 미국의 주택시장은 금융위기 이후 지속되고 있는 천문학적 규모의 통화완화 효과와 실물경제의 회복세에 힘입어 지난해부터 서서히 회복세를 보이고 있다. 실물경제가 뒷받침돼야만 진정한 의미의 주택시장의 회복이 가능한 것이다.
박근혜 정부는 과거 여러 번 부양책을 썼어도 냉담한 반응을 보인 시장을 반면교사 삼아 근본 해결책이 되지 못하는 단기적인 부양책보다는 보다 큰 시각에서 주택시장에 접근하는 것이 필요하다. 전ㆍ월세 등 주택 임대시장의 안정화 대책과 주택금융 인프라 확충에 초점을 맞춰야 한다.
이번 부동산 침체기에는 과거와는 달리 전셋값이 상승이 매매가 상승으로 이어지던 패턴이 나타나지 않고 있다. 전셋값 상승과 품귀 현상으로 고통을 받는 무주택자들의 부담을 덜어주는 대책이 필요하다. 또한 주택 관련 금융 상품과 제도를 개선해 시장의 제반 여건을 다지는 데 주력해야 한다. 예를 들어 미국의 모기지 상품처럼 20~30년의 장기화 상품이 활성화될 수 있도록 유도하고 장기간의 금리변동 위험부담을 주택대출자나 금융기관이 갖지 않도록 20~30년 만기 장기국채 발행과 연계해 금리변동 위험을 헤지할 수 있는 상품을 개발해야 한다. 이와 더불어 유동화증권(MBS)이 활성화될 수 있는 여건을 조성해야 한다. 주택 소유자에게도 자산을 유동화시킬 수 있도록 역모기지 상품의 활성화도 필요하다.
정부가 끌어올리려고 하면 할수록 시장은 반대로 움직일 수 있다. 답답하고 시간이 걸리더라도 시장에 맡기고 정부는 시장 인프라와 환경의 안정화에 역점을 둬야 할 시점이다.
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