집값 부추기는 신도시

정부는 지난 5월 1989년 분당 등 5대 신도시 건설 발표 이후 14년만에 김포, 파주에 신도시 건설 계획을 발표했다. 수도권에 주택공급을 확대, 가격을 안정시키려는 의도이다. 구체적으로 김포 480만평, 파주380만평 등 780만평에 11만 4,000가구를 건설할 계획이다.

신도시의 택지공급가는 김포 4백만원, 파주 440만원으로 예상되고 있다. 따라서 분양가는 평당 700만원을 상회할 것으로 추정된다. 신도시 주변의 주택가격 평당 450만원보다는 매우 높은 수준이다.

이와 같이 분양가격이 높은 이유는 기반시설 투자비 전액을 입주민이 부담하기 때문이다. 정부는 김포, 파주 신도시 건설의 개발이익 4조4,000억원을 도로 등 기반시설에 투자할 계획이다. 총 사업비 11조8,000억원의 37%이다. 따라서 신도시에 입주하는 가구는 가구당 3,700만원의 기반시설 비용을 부담하는 것이다.

신도시 개발은 여러 가지 장점이 있다. 특히 소규모 택지개발과는 달리 주변지역에 충분한 기반시설을 설치, 쾌적한 주거환경을 조성한다. 그러나 기반시설 비용을 신도시주민이 모두 부담하는 것은 형평성과 주변지역의 주택가격을 상승시키는 문제점이 있다.

분당 신도시의 경우 총사업비 4조1,000억원 중 38%에 해당하는 1조5,000억원을 분당-수서간 도로 및 철도 등에 투자하였다. 그러나 분당주변의 도로ㆍ철도 등 기반시설은 국가의 사회간접시설이다. 분당주민 뿐만이 아니고 주변지역 주민들도 이용하는 기반시설을 분당의 개발이익으로 건설한 것이다. 분당의 경우 기반시설 투자비의 65%, 즉 1조원을 주변지역주민, 중앙정부에서 부담하였다면 평당 분양가격을 12% 정도 낮출 수 있었을 것이다.

신도시 택지공급가가 높게 책정되면 주변지역의 토지 및 주택가격을 자극한다. 최근 신도시 주변의 토지 및 분양가격의 상승은 지하철 등 교통시설의 확충과 함께 신도시의 예상분양가가 높기 때문이다. 신도시 건설로 주택가격의 안정 등 소귀의 목적을 달성하기 위해서는 기반시설 투자비를 합리적으로 배분하여야 한다.

즉 기반시설 비용을 수익자 부담 원칙에 따라 신도시주민 및 주변지역주민과 함께 중앙정부가 분담하는 방안을 검토해야 할 것이다. 김포, 파주 신도시의 경우 주변지역주민과 정부가 기반시설 투자비중 3조원을 부담하면 분양가는 100만원 정도 낮출 수 있다. 주택가격을 안정시키기 위해 건설되는 신도시가 주택가격을 부추기는 현상은 없어야 할 것이다.

<고철(주택산업연구원 원장) >