부동산 부자들 세금 덜내 과세 불형평 초래

오피스텔에 대한 탈세.탈루 파문이 확산되고 있다. 많게는 수십억원에 이르는 호화판 오피스텔을 갖고 있는 부동산 부자들이 재산세.종부세.양도세를 제대로 내지 않음으로써 심각한 과세 불형평성 문제가 발생하고 있기 때문이다. 특히 정부가 조세개혁 차원에서 대대적으로 개편해 올해부터 시행하고 있는 새 보유세제가 얼마나 허술한지도 드러나면서 신의.성실의 원칙에 따라 세금을 꼬박꼬박 내고 있는 서민들의 심리적 박탈감은 더욱 커지고 있다. 또 이미 재정상태가 상대적으로 좋은 부자 지자체들은 재산세에 탄력세율을 적용해 세금을 깎아줌으로써 동일 가격 동일 세부담 원칙이 무너지고 있는 상황에서 오피스텔에 대한 부자 자치구들의 이런 행태는 조세제도 자체에 대한 국민적 신뢰를 추락시키고 있다. ◆ 지자체들, 오피스텔 일제히 사무실로 간주 지자체들이 주거용 오피스텔을 주택으로 판정해 과세하는 경우는 아예 없는 것으로 나타났다. 종로구청 관계자는 “구내에 있는 모든 오피스텔을 업무용으로 보고 있다”면서 “용도를 주거용으로 바꿨다면 변경신청을 해야 하는데 접수된 것은 없다”고 말했다. 이 구청의 다른 관계자는 “현행 건축법상 주거용 오피스텔에 대한 허가는 나지않는다”면서 “따라서 사무실용으로 허가를 내준 구청이 주거용으로 간주해 과세하는 것도 모순“이라고 지적했다. 여의도동.문래동.양평동 등에 오피스텔이 집중돼 있는 영등포구 구청 관계자는 “오피스텔 관리사무실을 방문해 현황을 물어보는 경우가 있는데, 오피스텔 문을 열고 들어가 현장을 직접 확인하지 않으면 주거용인지 여부를 파악하기 어렵다”고 말했다. 강남구청 관계자는 “건축물관리대장에 오피스텔로 돼 있으면 무조건 업무용 사무실로 보고 있다”면서 “주택에 해당되는 주거용 오피스텔에 대한 과세가 잘못됐다는 주민들의 민원이 있다면 현장조사를 통해 수정하겠지만 그런 민원은 없다”고 설명했다. 이런 현상은 송파구.서초구 등 오피스텔이 밀집해 있는 모든 자치단체에서 공통적으로 나타나고 있다. 이들 구청은 일일이 방문해 현장조사할 여력이 안된다고 밝히고 있다. 특히 낮에는 오피스텔에 거주자가 없어 현실적으로 조사자체가 불가능하다는 것이 일선 지자체들의 설명이다. 물론, 낮에 거주자가 없다면 주거용으로 사용하고 있는 것으로 추정할 수 있으나 현장 확인 없이 심증만으로 과세할 수 없다는 것이다. ◆ 세금은 어떻게 되나 주거용 오피스텔을 사무실로 속이면 세금을 많이 덜 내게 된다. 먼저, 재산세 세율이 다르다. 주택은 건교부.지자체.국세청 공시가격의 50%가격에 대해 4천만원이하 0.15%, 4천만원 초과-1억원 0.3%, 1억원초과 0.5%의 재산세율이 누진적으로 적용된다. 그러나 사무실 오피스텔은 지방세 시가표준액의 50%가격에 일률적으로 0.25%의 세율로 과세된다. 더욱이 주택과 달리 사무실용 오피스텔은 높은 세율로 합산 과세되는 종부세 대상에서 제외된다. 국세청 관계자는 “종부세는 지방세가 아닌 국세여서 국세청이 과세하지만 부과대상은 지자체의 과세자료를 근거로 정하고 있다”면서 “따라서 지자체가 오피스텔을 주택으로 보지 않으면 종부세를 부과할 수없다”고 말했다. 게다가 주택의 공시가격은 시가의 80%수준에 근접해 있는데 비해 사무실용 오피스텔은 아직도 시가 반영도가 상대적으로 낮은 지방세법상 시가표준액을 과표로 사용하고 있다. 시가표준액 방식을 적용할 경우 강남의 수십억원짜리 오피스텔도 지은지 오래됐고 면적이 작으면 가격이 낮게 산정된다. 재산세.종부세 등 보유세 뿐아니라 양도세에서도 사무실용 오피스텔은 주택에 비해 세부담이 훨씬 작다. 실거래가를 기준으로 60%의 높은 세율이 적용되는 1가구3주택 대상에서 제외되기 때문이다. 또 실제 거래가에 비해 훨씬 낮게 신고해 양도세를 내도 시가표준액 수준만 되면 큰 문제가 생기지 않는다. 국세청 관계자는 “사무실용 오피스텔이 주거용으로 판정된다면 양도세 납세자 입장에서는 타격이 크다”고 말했다. ◆ 탈세.탈루 현상의 근본 원인은 현행 건축법상 주거용 오피스텔이라는 개념은 없다. 오피스텔은 무조건 사무실을 뜻하며 주거용이라면 이는 주택으로 허가를 받아야 하기 때문이다. 오피스텔 허가를 받으려면 욕실은 1개이하여야 하고 욕조를 설치해서는 안된다. 주방시설을 갖춰서도 안되며 바닥에 난방장치를 만들어 놔서도 안된다. 이 기준을 넘어서는 오피스텔은 아예 오피스텔로서의 건축 허가를 받을 수 없다는 뜻이다. 오피스텔을 주거용으로 사용하고 있다면 처음부터 허위 신고를 했거나 불법적으로 개조한 경우다. 따라서 주거용 오피스텔 소유자가 자신의 불법행위를 자인하고 세금부담을 늘리면서까지 자진해서 사무실이 아닌 주거용이라고 신고할 가능성은 없다. 그렇다고 해서 지자체들이 일일이 현장조사를 통해 주거용인지 아닌지를 확인할 가능성도 크지않다. 일일이 조사하는 것 자체가 쉬운 일이 아닌데다 유권자들인 지역구민들의 심기를 공연히 건드려서 좋을 게 없기 때문이다. 게다가 오피스텔이 집중돼 있는 지자체는 상대적으로 재정이 튼튼한 편이어서 세금을 더 거둘 필요성도 느끼지 못한다. 송파구청 관계자는 “오피스텔을 사무실으로 간주하고 있는 현행 제도에 문제가 있다”면서 “오피스텔에 대해서는 별도의 과세체계를 만들어야 한다”고 주장했다. ◆ 해결방안은 없나 정부로서도 뾰족한 대책이 없는 상태다. 지자체들이 현장조사를 제대로 하지 않는다면 주거용인지 여부를 파악하기가 어렵기 때문이다. 지자체들이 과세를 제대로하지 않으면 광역자치단체, 행자부, 감사원 등이 감사결과를 토대로 세금추징을 명령할 수 있다. 그러나 이들 기관이 감사를 하려면 실태조사를 거쳐야 하는데, 현실적으로 쉽지 않다. 정부 관계자는 “지자체들이 현장조사가 불가능하다는 이유로 과세를 제대로 하지 않는 것은 말이 안된다”면서 “정부로서는 지자체들이 보다 수월하게 조사할 수 있도록 하는 방법을 찾아볼 계획”이라고 말했다. 그는 사견임을 전제로 “국세청, 건교부, 행자부, 지자체 등을 중심으로 하는 합동 점검반을 만드는 방안도 생각할 수있다”면서 “매년 4-5월에 실시하는 주민등록 일제조사시 오피스텔의 상태를 확인하는 방법도 고려해볼 수 있다”고 말했다. (서울=연합뉴스) 윤근영 기자