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27일 여야가 전월세상한제와 다주택자 양도세 중과 폐지에 합의했지만 여전히 시장에서는 전월세상한제의 실효성에 대해서는 회의적인 시각이 지배적이다. 전월세상한제는 말 그대로 집주인이 전세나 월세로 주택 임차인과의 재계약 과정에서 일정 비율 이상 보증금과 월세를 올리지 못하도록 제한하는 제도다. 제도가 도입되면 직접 영향을 미치는 시장은 전세다. 월세가격은 도시형생활주택과 오피스텔 등 그동안 수익형 부동산의 인기로 원룸형 준주택의 공급이 봇물을 이루면서 지속적으로 떨어지는 추세다. 여기에 기존 전세매물의 월세 전환이 늘면서 오히려 공급이 수요를 웃도는 상황이다. 반면 전세가격은 정부가 8·28전월세대책을 포함해 올 들어서만 네 차례에 걸쳐 안정화 대책을 내놓았음에도 좀처럼 잡힐 기미를 보이지 않으며 70주 연속 상승세를 기록하고 있는 상황이다. 야당과 시민단체 등이 정부 정책의 효과가 사실상 유명무실하다며 임대료를 직접 통제하는 전월세상한제의 도입을 강력하게 주장해온 배경이다.
◇단기간 임대료 통제 효과 볼 듯=전월세상한제는 전세가격이 가파르게 오른 지역을 주택 임대차 관리지역으로 지정해 보증금이나 월세 최고가격을 고시하고 이를 넘기면 집주인에게 과징금을 부여하게 된다.
전월세상한제 도입을 주장해온 전문가들은 공공임대주택 공급 확대가 안정된 주거제공의 가장 근본적인 방법이지만 막대한 건설비와 유지관리비용이 소요될 뿐만 아니라 행복주택 사례에서 보듯이 건설 입지를 선택하는 것조차 쉽지 않은 만큼 직접적인 임대료 통제에 나서야 한다는 논리를 제시하고 있다.
저소득층을 대상으로 도입되는 주택바우처가 있지만 월 10만원의 주거비를 전체 가구의 8%에게 보조하더라도 연간 약 2조원에 달하는 비용이 드는데다 최근의 전셋값 급등이 아파트를 중심으로 한 중산층 거주에 가장 큰 영향을 미치는 만큼 지원에 한계가 있는 것이 사실이다.
변창흠 세종대 교수는 "공공임대주택 공급과 주택바우처 도입이 단기적으로 현재의 전세시장 안정에 도움이 되지 못하는 만큼 주택 임대료 인상률을 제한하고 장기 임대차계약을 법으로 보장하는 것이 필요하다"며 "임대인에게 적절한 인센티브를 제공한다면 적은 비용으로 세입자의 주거안정을 보장할 수 있다"고 말했다.
◇장기적 임대료 상승…공급 위축 우려도=하지만 부작용을 우려하는 시각도 만만치 않다. 전월세상한제가 단기적으로는 임대료 상승을 막는 효과가 있을지 모르지만 집주인이 최초 임대차 과정에서 가격을 선반영하는 등 또 다른 풍선효과를 낳을 수 있다는 우려가 꾸준히 제기돼왔다. 또 민간 임대시장을 위축시켜 오히려 중장기적으로는 임대차시장을 더욱 왜곡시킬 수 있다는 지적도 나온다.
시장 가격보다 낮은 수준에 인위적으로 전월세 가격을 묶어두면 주택 공급의 질(質)이 떨어질 뿐만 아니라 투자자 입장에서는 수익률 하락이 불가피한 만큼 민간 임대시장 활성화에 걸림돌이 된다는 것이다.
현실적으로 공공임대주택 공급 확대가 택지 구득난으로 만만치 않은 상황에서 민간 임대주택 공급을 대폭 확대하려는 박근혜 정부의 주택정책과도 정면으로 배치된다. 서승환 국토교통부 장관도 전월세상한제 도입 논의와 관련해 "역사적으로 부작용이 입증된 제도"라며 "전월세상한제는 단기적으로 임대료 통제 효과가 있을지 모르지만 장기적으로는 오히려 가격을 상승시키는 역할을 한다"고 수차례 반대 의사를 표명한 바 있다.
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