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올 들어 지난 8월 말까지 과천 지역 아파트 값 상승률은 평균 20%에 육박한다. 호가 위주로 집값 상승세를 분석하는 부동산정보업체와 달리 실거래가도 반영해 보수적으로 분석하는 국민은행 통계에서의 상승률이다. 굳이 정부의 복잡한 지정요건을 일일이 따져보지 않아도 ‘주택투기지역’으로 지정할 요건은 충분하다. 하지만 여전히 과천시는 총부채상환비율(DTI)이나 주택담보인정비율(LTV)이 각각 40%로 제한되는 주택투기지역이 아니다. 강동구나 목동신시가지가 포함된 양천구 역시 비슷한 상황이지만 주택투기지역은 여전히 오직 강남3구로만 국한돼 있다. 정부는 7월 강남3구를 제외한 수도권 대부분 지역의 LTV를 60%에서 50%로 강화하면서도 ‘주택투기’ 여부를 언급하지 않았다. 대신 ‘금융권 담보대출 건전성 강화’라는 명분을 내세웠다. 이에 따라 시장 일각에서는 “정부가 ‘투기’라는 표현을 쓰는 것 자체를 꺼리는 것 같다”는 말까지 나오고 있다. 전문가들은 강남3구에서 촉발된 집값 상승의 원인으로 유동성 확대와 잇따른 규제완화를 꼽고 있다. 실제로 이명박 정부 출범 이후 지난 1년6개월 동안 정부의 부동산정책은 줄곧 ‘규제완화 일변도’였다. 이 같은 규제완화의 최대 수혜지역은 강남권이라는 데 이견이 없다. 아파트 재건축 용적률 상한선을 법정상한선까지 허용한 것은 사실상 재건축 아파트의 수익률을 직접 끌어올리는 효과를 낳았다. 서울시 역시 집값 상승에 불을 지피는 정책을 쏟아냈다. 압구정동 등 한강변에 초고층 재건축을 허용하는 이른바 ‘한강 공공성 회복 선언’이 대표적이다. 압구정동과 여의도 등 정책 수혜지역의 재건축 추진 단지 값은 불과 몇 개월 새 수억원씩 급등했다. 김정식 연세대 경제학부 교수는 “유동성이 넘치는 상황에서 정부는 재건축 완화정책을 폈다”면서 “그대로 놓아두면 집값 상승은 강남 재건축 아파트에서 신도시 등 주변부로 급격하게 파급될 것”이라고 경고했다. 가뜩이나 시장 불안요소가 커졌는데 정부 정책이 여기에 기름을 부은 격이라는 설명이다. 정부는 집값 안정을 위해 강력한 규제 카드를 꺼낼 움직임을 보이지 않고 있다. 금융권의 대출규제라는 우회적 방식만 고집하고 있을 뿐이다. 특히 강남권의 집값 급등을 외면하는 분위기다. 강남3구는 이미 투기지역으로 지정돼 있는 만큼 추가로 쓸 수 있는 카드가 될 수 없다는 입장이지만 강남이 배제된 부동산대책으로 효과를 기대하는 것 자체가 무리다. 지난달 윤증현 기획재정부 장관은 “거래량과 금액으로 볼 때 시장이 정상화하는 과정”이라며 “추가 조치를 취할 필요를 느끼지 않는다”고 말했다. 하지만 최근 정부 내부에서조차 강남권을 중심으로 한 집값 급등세에 상당한 부담을 느끼고 있다는 분위기가 감지된다. 최근 금융위원회는 부동산 가격을 잡기 위해 LTV를 추가로 낮추거나 DTI 적용 지역을 확대할 필요가 있다는 입장을 드러냈다. 진동수 금융위원장은 “주택담보대출 증가에 대한 대응을 고민하고 있다”고 밝혔다. 이성태 한국은행 총재도 “주택담보대출이 주택가격 상승 압력으로 작용하고 있는 것 같다”며 “당히 경계감을 갖고 지켜보고 있다”고 말했다. 사실상 정부 내에서조차 최근 집값 대응방안에 심각한 혼선이 빚어지고 있는 셈이다. 전문가들은 정부의 이처럼 어정쩡한 대응과 혼선이 오히려 시장 불안을 가중시킨다고 지적하고 있다. 정부가 머뭇거릴수록 시장은 가격상승을 더욱 확신하게 된다는 것이다. 허재완 중앙대 도시 및 지역계획학과 교수는 “정부는 침체된 부동산 시장이 부작용 없이 완만하게 회복되기를 바라겠지만 부동산 시장의 속성은 그렇지 않다”며 “동시다발적인 규제완화가 집값을 띄우고 있지만 정부는 개별적ㆍ제한적 정책으로 이를 막으려 하고 있다”고 지적했다.
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