[서경 브랜드 하우징] 수요 탄탄한 역세권·대학가 물량 잡아라

오피스텔·도시형 생활주택 투자전략

1~2인 가구 임대수요 급증… 침체기 틈새상품으로 인기

임대사업용은 稅감면 혜택

공급과잉땐 수익률 하락 주변 분양물량 살피고

높은 분양가도 경계해야

1~2인 가구의 증가와 베이비부머의 은퇴가 맞물리면서 소형 주택 인기가 치솟고 있다. 대우건설이 지난 2008년 인천 논현지구에 분양한 인천 논현푸르지오시티 1차 전경. 사진제공=대우건설

2008년 이후 주택경기가 침체기로 접어든 가운데 오피스텔과 도시형생활주택이 틈새상품으로 부상하고 있다. 베이비부머의 은퇴가 시작되면서 1~2가구를 대상으로 연금처럼 월세 수익을 거두려는 투자 수요가 급증했기 때문이다.

조민이 에이플러스리얼티 팀장은 "소형주택에 대한 관심이 높아지고 있는 이유는 최근 전셋값 상승으로 전세 수요자들이 저렴하게 살만한 집이 사라졌기 때문"이라며 "금액이 큰 아파트보다는 상대적으로 저렴한 소형주택 들어가려는 임차수요와 은퇴 후 월세 수익을 올리려는 베이비부머 세대의 임대수요가 맞물린 측면이 있다"고 설명했다.

◇도시형생활주택 투자법=도시형생활주택은 서민과 1~2인 가구의 주거안정을 위해 2009년 5월부터 도입된 주거형태로 단지형 다세대와 원룸형 그리고 기숙사형 3종류로 구분된다. 총 세대수 150가구, 전용면적 85㎡ 미만으로 구성된다.

주택임대사업자에 대한 규제가 완화되면서 전용 85㎡ 이하 주택은 1가구만 등록하더라도 임대사업의 세제혜택을 받을 수 있다. 다만, 5년 이상 임대목적으로 보유해야 한다. 도시형생활주택을 매입해 임대사업용으로 등록하면 취등록세가 면제되거나 50% 할인된다.

최근 서울 강남권에서 은행 이자율보다 높은 7%대의 수익률을 올릴 수 있는 도시형생활주택이 분양되고 있다.

지난해 11월 서진종합건설이 강남 논현동에 1억5,500만원의 분양가로 공급한 '보노체아' 의 경우, 공급면적 20㎡형에 투자해 보증금 1,000만원에 월세 85만원을 받는다고 가정할 경우 기대 수익률은 7.03%에 달했다. ※ (월세 85만원*12개월/(분양가 1억5,500만원-보증금 1,000만원))

강동구 길동에 1억2,830만원의 분양가로 공급된 '청광플러스원 큐브' 공급면적 32㎡형도 전체 건물에 공실이 없다고 가정할 경우 기대수익률이 7.10%선이다.

하지만 모든 지역에 공급되는 도시형생활주택의 기대수익률이 높은 것은 아니다. 도시형생활주택은 역세권, 대학가, 업무지역 등 땅값이 비싼 곳에 조성되는 특징이 있기 때문이다. 그만큼 분양가가 높을 수 밖에 없는 구조다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "지난해 집중적으로 분양된 도시형생활주택의 입주 물량이 한 번에 몰리면 수익률은 더 낮아질 수 있다"며 "고가에 매입해 낮은 수익률을 기록하지 않도록 유의해야 한다"고 조언했다.



◇오피스텔 투자법= 오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어로 업무를 주로 하되 일부 숙식을 할 수 있는 건축물로 건축법에서는 업무시설로 분류된다. 오피스텔은 임대 수익형 상품으로 1~2인 가구가 많은 업무지역 중 역세권, 대학가 등에 많이 짓고 거래가 이뤄진다는 점에서 도시형생활주택과 유사하다.

지난해 8월 정부가 오피스텔도 임대주택으로 등록할 수 있는 내용을 골자로 한 '전월세 시장 안정대책'을 발표하면서 오피스텔의 인기는 더욱 높아지고 있다.

서울에서 대표적인 오피스텔 밀집지역은 강남권으로 특히 테헤란로 일대에 월세형 임대주택이 많이 분포돼 있으며 전용 33㎡내외는 약 2억~3억원 내외로 매매가가 형성돼 있다. 그 외에 신림동과 신촌, 자양동 일대 등 대학가 인근에 원룸촌이 형성돼 있으며 가격대는 1억~2억원선이다. 강남 접근성이 높거나 기업ㆍ대학 등의 배후수요가 탄탄한 지역은 오피스텔거주수요가 많고 임대수익이 확보에 유리하다.

업계 관계자는 "오피스텔은 주거용보다는 투자용으로 접근하는 수요자들이 많기 때문에 가격대가 높기 보다는 여유자금을 갖고 투자 가능한 단지로 접근하는 것이 좋다"며 "올해 분양물량 가운데 대형 건설사들이 공급하는 단지가 많아 수요자들의 선택의 폭이 넓어지고 있다"고 말했다.

◇공급과잉과 높은 분양가 경계해야=전문가들은 1~2인 가구의 증가로 임차수요가 늘고 있지만 단기적으로 공급이 몰리게 되면 수익률이 크게 떨어질 수 있기 때문에 주변 분양물량을 꼼꼼히 살펴야 한다고 조언한다.

채훈식 부동산1번지 실장은 "1~2인 가구 증가와 적은 투자금으로 안정적인 수익을 올릴 수 있는데다 세금감면혜택까지 있어 대체상품이 나오지 않는 이상 소형주택의 인기는 당분간 지속될 것으로 기대된다"면서도"현재 분양이 크게 늘어나고 있는 시점이기 때문에 완공 시에는 공급물량이 겹쳐 투자수익률이 하락할 수 있으므로 주변 입지에 대해 제대로 파악해야 한다"고 말했다.

조민이 팀장은 "일부 오피스텔이나 도시형생활주택은 3.3㎡당 분양가가 3,000만원 대에 달하기도 한다"며 "비싸게 매입하면 할수록 기대 수익률을 낮아지기 때문에 투자자 입장에서 섣부른 투자는 경계해야 한다"고 말했다.