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집주인도 경악할 '깡통 아파트' 쏟아진다
집값 떨어져 LTV 80%까지… 깡통주택 속출■ 고통 커지는 하우스푸어… 상황 어떻길래■ 수도권30~40% 하락 수두룩집 팔아도 대출금 못갚아
박성호기자 junpark@sed.co.kr
수도권에서 집값이 가장 많이 떨어진 경기도 용인시의 아파트 밀집 지역. /서울경제DB
지난 2007년 경기도 용인시 동백지구 D아파트(전용면적 115㎡)에 입주한 전모(35)씨는 요즘 걱정이 이만저만이 아니다. 집을 살 때 받은 대출금 상환일자가 올해 말로 다가왔지만 상환할 여유가 없기 때문이다. 전씨는 7억원짜리 집을 구입하면서 3억원가량을 대출받았다. 하지만 현재 집값은 4억5,000만원 안팎까지 떨어졌다. 대환 대출을 받으려고 해도 주택담보인정비율(LTV) 때문에 대출 가능액은 2억2,000만원 정도가 한도다. 전씨는 "당연히 만기 연장이나 장기 모기지론 등으로 해결할 수 있을 것으로 생각했다"며 "당장 6개월 안에 1억원을 마련해야 하는데 뾰족한 방법이 없어 잠이 안 온다"고 토로했다.
집값이 급락하면서 수도권 곳곳에서 집을 팔아도 대출금을 다 갚지 못하는 '깡통 아파트'가 속출, LTV가 급격하게 상승하고 있다. 집값 하락으로 LTV가 급등해 만기 때 집을 팔아 돈을 갚아야 하는 사례가 늘어나면 집값 추가 하락으로 이어져 가계 부실을 부추기는 악순환이 발생한다.
특히 수도권 내에서도 최근 입주 물량이 집중된 지역은 집값이 급락하면서 올해 말과 내년 초로 다가온 대출 만기 상환에 어려움을 겪는 가계가 급증해 문제가 확산될 것이라는 분석도 나온다. 박원갑 국민은행 부동산수석팀장은 "대출금의 만기 상환이 힘들다고 판단되면 주택 매물이 대거 시장에 쏟아져나올 수 있다"며 "이렇게 되면 집값 추가 하락으로 이어져 가계 부실이 확산될 가능성이 높다"고 지적했다.
◇수도권 30~40% 떨어진 아파트 수두룩=수도권에서 집값이 가장 많이 떨어진 지역은 경기도 파주ㆍ일산 등 경기 서부 지역과 용인ㆍ분당 등 경기 동남부 지역이다. 최근 5년 새 대략 15% 안팎 가격이 하락했다.
국민은행 아파트가격동향(2011년 6월=100)에 따르면 용인시는 2007년 12월에 비해 지난달 아파트 가격지수가 18.4포인트 하락했고 파주시는 14.1포인트 떨어졌다. 1기 신도시인 분당과 일산동구는 같은 기간 각각 17.7포인트와 13.1포인트 정도 집값이 빠졌다.
하지만 개별 아파트에 따라서는 최대 40%까지 가격이 하락한 곳도 나오고 있다. 실제로 경기도 분당신도시 I아파트 119㎡(전용면적 기준)형의 경우 2007년 말 12억원이 훌쩍 넘었지만 현재는 7억원 후반으로 5년 남짓한 기간에 5억원(40%) 정도 떨어졌다. 분당신도시 A공인중개사무소 관계자는 "대형 아파트의 경우 집값이 30~40%는 하락한 것으로 파악된다"며 "하지만 가격이 떨어져도 찾는 사람이 없다는 것이 문제"라고 말했다.
◇집값 떨어지면서 LTV 비율 80% 훌쩍 넘어=문제는 예전에 주택담보대출을 받았던 사람의 경우 집값이 폭락하면서 이미 LTV 한도가 20~30%씩 넘어선 경우가 발생하고 있다는 점이다. 예컨대 5년 전 용인시에서 7억6,000만원짜리 아파트를 사면서 LTV를 50% 적용해 대출을 3억8,000만원을 받은 경우 현재 집값이 4억8,000만원으로 떨어졌다면 LTV 한도는 80%에 달하게 된다. 더 이상 대출이 불가능한데다 만기가 돼 LTV를 현재 집값의 50%로 맞추게 되면 1억4,000만원을 일시에 상환해야 한다. 올해 들어 담보가치 하락 등으로 은행에 일시 상환됐던 주택담보대출만 이미 1만5,000여건(4,000억원)에 달하는 것으로 조사됐다.
특히 부동산 업계에서는 은행 등 제1금융권이 아니라 저축은행이나 대부업체에 집을 담보로 후순위 대출을 받은 경우도 많아 집을 팔아 대출금도 갚지 못하는 '깡통 아파트' 문제는 예상보다 심각할 수 있다고 지적한다. 김규정 부동산114 리서치센터본부장은 "집값이 천정부지로 오르던 2006~2007년의 경우 대출 한도까지 대출을 받아 집을 사는 사람들이 많았다"며 "2008년 이후에는 후순위 대출 등 생계를 위해 담보대출을 많이 이용한 만큼 문제는 더 심각할 수 있다"고 말했다.
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