[막오른 8·31대책] <8> 신도시 개발, 목표가 모호하다

임대<서민 주거안정>-중대형<강남수요 대체> '두토끼 잡기' 미지수

"정부추진 소셜믹스는 단지내 주민 위화감" 우려

시장선 "공영개발로는 고급주택 수요 충족못해"

'신도시 아파트 당첨=로또' 투기심리 차단도 과제

“강남을 대체할 수 있는 곳이 있을까요.”

송파ㆍ판교 신도시 개발은 정부의 8ㆍ31부동산종합대책에 담긴 주택공급 확대방안 중 핵심 내용으로 인식되고 있다. 지난 80년대 말 분당 등 1기 신도시 이후 처음으로 정부가 집값 안정을 위해 대규모 신도시 개발이라는 카드를 꺼내든 것이다.

하지만 시장의 반응은 80년대 말과 판이하다. 정책효과에 대해 의문을 제기하고 있는 것이다. 최근의 집값 상승은‘절대적인’ 주택부족 현상이 초래한 80년대 말의 집값 급등과 달리 ‘고급ㆍ중대형 주택’에 대한 수요확산에 따른 것이기 때문이다.

◇미니신도시 강남 대체효과 있나=정부가 개발을 추진하고 있는 판교ㆍ송파 신도시에 대해 전문가들은 “강남으로 가려는 수요자들에게는 ‘대리만족’을 줄 수는 있어도 강남의 수요자들을 움직이지는 못할 것”이라고 입을 모은다.

백성준 건설산업연구원 부연구위원은 “송파ㆍ판교 신도시는 ‘강남 주변부’ 수요층이나 외곽지역 거주자에게는 분명히 매력적”이라면서도 “하지만 현재 강남에서 거주하는 사람들이 그쪽(신도시)으로 쉽게 이동하지는 않을 것”이라고 말했다.

이유는 명확하다. 최소한 지금 당장은, 그리고 당분간은 강남이 가진 탄탄한 인프라ㆍ교육ㆍ생활환경을 대체할 곳은 없다는 것이다.

정부는 신도시 개발에 대해 두 가지 효과를 기대하고 있다.

권오열 건설교통부 신도시기획팀장은 “송파ㆍ판교 신도시 개발은 강남 투기문제를 해소하고 서민주거 안정을 위한 것”이라고 밝혔다. 송파 신도시에 건립되는 주택 5만가구 중 임대(서민주거 안정)와 중대형 평형(투기문제 해소)을 각각 2만가구 배치하겠다는 것도 그런 이유라는 게 권 팀장의 설명이다. 하지만 시장에서는 자칫 ‘두 마리 토끼’는 물론 어느 ‘한 마리 토끼’도 잡지 못할 수 있다고 우려한다.

업계의 한 관계자는 “집값 상승은 강남 등 요지의 고급주택 수요가 중요 원인 중 하나”라며 “외곽지역에, 그것도 분양가가 철저히 규제되는 공영개발 방식으로 집을 짓는 게 답이 될 수 있겠느냐”고 반문했다.

◇소셜 믹스의 빛과 그늘=‘소셜 믹스(Social Mix)’는 정부가 판교ㆍ송파 신도시에 적극적으로 도입하려는 개발 모델이다. 사실 소셜 믹스는 전혀 새로운 개념이 아니다. 분당 등 1기 신도시 내에 임대아파트 단지를 조성한 것이나, 서울시내 재개발아파트에 세입자 이주대책용 임대주택을 지은 것도 소셜 믹스다.

최근 정부가 강남 재건축 규제를 강화하면서 개발이익 환수를 위해 늘어나는 용적률의 일정 비율만큼 임대주택을 짓도록 의무화한 것도 마찬가지 개념이다.

판교ㆍ송파 신도시에 도입될 소셜 믹스는 이보다 한걸음 더 나아간 것이다. 아예 임대와 분양을 한 단지 내에 배치하는 한편 중ㆍ대형 임대주택도 짓겠다는 게 정부의 계획이다.

소셜 믹스가 반드시 정답은 아니라는 지적도 만만치 않다.

서민, 즉 임대아파트 수요자일수록 직주근접(職住近接)에 대한 요구가 높은 만큼 임대주택은 신도시보다는 업무지역이 밀집한 기존 시가지 내에 조성하는 게 훨씬 효율적이라는 주장이다.

판교ㆍ송파 등 신도시 내에는 중산층 이상의 요구를 담은 분양아파트 위주로 건립하되 이를 통해 생기는 재원으로 서울시내 등에 양질의 임대주택단지를 조성하면 된다는 것이다.

장성수 주택산업연구원 선임연구위원은 “미국 등 서구에서의 소셜 믹스는 분양과 임대주택을 섞자는 것이 아니라 임대주택단지 내에 다양한 평형의 주택을 짓는다는 개념에 가깝다”며 “정부가 추진 중인 소셜 믹스는 자칫 단지 내 주민간 위화감을 키울 수도 있다”고 말했다.

◇또 다른 ‘투기’는 어떻게 막을 것인가=정부는 신도시 아파트 분양과정에서 생길 수 있는 건설업체의 고분양가 책정 및 투기문제 해소를 위해 원가연동제, 채권입찰제, 전매제한 금지 등 다양한 정책대안을 제시하고 있다.

하지만 현재 시장의 분위기는 여전히 ‘신도시 아파트 당첨=로또’다. 25.7평 초과 아파트에 대해서는 채권입찰제,전매제한 강화를 통해 가수요를 차단하는 한편 시세차익을 어느 정도 환수할 수 있는 장치를 만든 것으로 평가된다.

문제는 25.7평 이하 중소형 아파트다. 원가연동제를 도입함으로써 오히려 분양가와 시세의 차이가 확대돼 당첨자가 얻게 되는 시세차익은 늘어날 수밖에 없다. 분양 후 10년간 전매를 제한하겠다는 입장이지만 이 역시 ‘이익실현’을 어느 정도 지연시킬 뿐 ‘이익’ 자체를 환수할 장치는 아니다.

건교부가 송파 신도시 개발을 추진하면서 전용 25.7평 이하 분양아파트를 전체 물량의 20%(1만가구) 이하로 줄인 것도 이 같은 문제를 염두에 둔 것으로 보인다.

업계 관계자는 “자칫 판교ㆍ송파 신도시는 강남 수요 대체라는 당초 정책목표는 달성하지 못한 채 서민들에게 ‘나도 잘하면 싼값에 강남 근처로 가 돈 좀 벌 수 있겠다’는 기대감만 부풀리는 嘯倖？초래할 수 있다”고 지적했다.