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1년 전에 퇴직한 L(56) 씨는 퇴직금으로 노후를 준비하기 위해 상가를 분양 받으려 한다. 최근 신문에서 연 10% 수익을 보장해 주겠다는 상가분양광고를 보고 계약을 고려 중이다. 광고 내용은 일정한 수익을 보장해주는 각서를 공증 받아 주겠다는 것이었다. 과거 시행사들은 수익률 보장에 관한 사항을 계약서에 기재하지 않고 구두상으로 홍보하는 경우가 많았다. 이런 광고에 대해 판례는 ‘분양 계약자들에게 일정액 이상의 수익을 보장한다는 광고를 하고 분양계약서에는 이러한 내용이 기재되지 않은 경우, 이 같은 광고는 청약의 유인일 뿐 상가 분양계약의 내용으로 볼 수 없다’(대법원2001.5.29선고 99다55601등 참조)고 판시해 구두상 광고의 법적 구속력을 인정하지 않았다. 따라서 광고만 믿고 계약한 사람들의 피해가 컸다. 최근 경기침체로 상가 분양률이 높지 않다. 시행사에서는 상가 분양률을 높이기 위해 수익률 보장각서를 제시하거나 보증보험을 활용하여 상가수익을 보장한다는 내용으로 상가분양을 홍보하는 경우가 많다. 이런 경우는 문서에 계약내용이 포함되므로 법적 구속력이 인정되지만 실제 수익금 보장이 지속적으로 지켜지는 사례는 많지 않다. 일반적으로 수익금을 보장하는 주체는 시행사인 경우가 많은데 이런 회사는 분양 이후 사실상 해산하는 경우가 많다. 또한 자본력이 취약한 시행사가 미분양 등의 문제로 파산할 경우에도 상가계약자는 수익을 보장받기 힘들다. 또한 수익보장에 관한 제한사항(예: 2층만 보장, 2년간 한정)을 분양광고에 밝히지 않는 경우가 많으므로 유의해야 한다. 상권이 활성화되지 않으면 보증기간 이후의 수익을 담보 받을 수 없기 때문이다. 게다가 보장 받은 수익금은 이미 분양가에 반영되어 사실상 수익보장이 아닌 경우가 많다. 따라서 수익을 보장한다는 광고만을 보고 상가에 계약하는 것은 법률적으로 보장이 되는지의 여부를 떠나 각별한 주의를 요한다. 결국 부동산의 수익은 계약으로 해결될 문제가 아니라 부동산 자체의 경쟁력에 의해 발생하는 것이기 때문이다.
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