가닥 잡아가는 부동산대책, 시장 영향은

8월말에 공식 발표될 정부의 부동산대책중 세금에 이어 공급부문도 점차 윤곽을 잡아가고 있다.

20일 당정협의에서는 기반시설부담금제의 조기시행과 강북지역 공영개발 방식으로 광역개발, 강남대체 신도시 건설 검토 등의 방침이 나왔고, 21일에는 공공택지에서 주택공급시 분양원가를 공개하는 방안을 검토하고 있다고 밝혔다.

◇ 강북 공영개발 가능할까 = 당정은 강북지역의 광역개발을 공급 확대 방안의하나로 제시했다.

특히 강북개발시 공공기관이 분양 또는 임대주택을 지어 공급하는 공영개발 방식을 적용하기로 했다.

지지부진한 뉴타운사업에서 보듯 민간이 담당하는 것보다 정부가 일괄적으로 택지를 수용해 추진하는 공영개발을 택하면 속도가 훨씬 빨라질 수 있다.

또한 해당 주민과 투기꾼들에게 돌아가는 개발이익도 국가가 효과적으로 환수해부동산시장 안정에도 기여할 것으로 보인다.

하지만 주민반발과 재원조달, 공공기관의 비대화, 강북 뉴타운을 추진하고 있는서울시와의 의견조율 등 넘어야 할 산이 한 두개가 아니라는 분석이다.

우선 주민반발이 예상된다.

과거 서울시에서 왕십리뉴타운을 공영개발 방식으로 추진하려다 주민들의 반발로 민영으로 돌아선 것과 같은 상황이 생길 수도 있다.

공영개발은 개발이익을 국가가 가져가지만 민영으로 개발하면 개발이익은 조합원들에게 돌아가 이를 쉽게 포기하지 않을 것이기 때문이다.

또한 강북을 공영개발하려면 보상금과 기반시설 건설 등에 많게는 수십조원의재원이 필요할 것으로 예상돼 이에 대한 조달 방법도 마련돼야 한다.

아울러 주공과 토공 등 공공기관의 조직이 비대해지고 이같은 대규모 사업을 감당할 수 있는 능력이 있을 지도 미지수다.

주공 관계자는 "정책이 최종 확정되지 않았기 때문에 당장 능력과 조직비대화를우려하기에는 이르다"고 말했다.

김영진 내집마련정보사 사장은 "공영개발하면 개발 속도가 빨라지는 등 긍정적인 요인이 있지만 엄청난 재원 등 과제가 적지 않다"고 말했다.

◇ 분양원가 공개..집값 안정으로 이어질까 = 여당이 공공택지에서 주택을 공급할 경우 공공이든 민영이든 조성원가와 분양원가를 공개하는 방안을 추진하는 것은치솟는 분양가가 주변 지역 집값의 불안요인으로 작용하는 것을 더 이상 두고 보지않겠다는 의미로 풀이된다.

전날 한나라당에서 밝힌 공공부문 분양원가 전면공개, 공공택지내 민영주택 택지에 한해 원가공개 방침도 여당안과 크게 다르지 않아 분양원가 공개는 정도의 차이는 있겠지만 도입될 가능성이 큰 것으로 점쳐진다.

이처럼 정치권이 분양원가 공개에 대해 인식을 같이하는 것은 판교신도시를 비롯해 그동안 정부가 집값 안정을 위해 추진해 온 신도시가 오히려 주변 집값을 들썩이게 만들었기 때문이다.

분양원가가 공개되면 건설사들은 아무래도 분양가 산정에 부담을 느낄 수밖에없고 분양가도 인하되는 효과를 가져올 것으로 기대된다.

하지만 분양가 인하가 주변 집값 안정으로 이어질 지는 미지수다.

오히려 낮은 분양가로 공급된 아파트의 시세가 입주 뒤 주변지역 집값에 맞춰올라갈 가능성도 있기 때문이다.

실제 판교신도시 중대형택지의 공급방법이 전면 재검토되고 있는 상황에서도 분당과 용인의 집값은 그다지 조정될 기미를 보이지 않고 있다.

또한 분양원가 공개가 공공택지로만 한정되고 재건축 등에는 해당되지 않을 가능성이 커 전체 부동산시장에 미칠 영향도 제한적일 것으로 전망된다.

아울러 분양원가를 공개하면 그 내역이 적정한지 여부를 놓고 또 다른 논란을불러오고 분양가 인하 경쟁으로 주택의 질이 낮아질 것이라는 우려도 나오고 있다.

◇ 기반시설부담금제, 재건축.재개발에 악영향 예상 = 기반시설부담금제가 도입되면 우선 재건축.재개발 사업의 사업성에 악영향을 미칠 것으로 보인다.

기반시설부담금제는 개발행위에서 비롯되는 이익중 일부를 국가가 환수해 도로와 지하철, 공원, 상ㆍ하수도, 학교 등 공공의 목적에 활용하는 것으로 후분양제와개발이익환수제, 소형평형의무비율 등 3중고에 시달리고 있는 사업자측에는 또 다른부담이 되기 때문이다.

재건축조합 모임인 바른재건축실천연합 김진수 회장은 "현재 도로를 기부채납하는 등 다양한 방법으로 개발이익에 대해 내고 있는데 다시 기반시설부담금을 부과하는 것은 불합리하다"면서 "사업 추진이 더욱 어려워져 주택 공급 확대에도 악영향을미칠 것"이라고 우려했다.

부동산114 김희선 전무는 "기반시설부담금을 부과하면 조합입장에서는 부담이늘어나는만큼 이를 상쇄할 다른 방법을 찾을 필요가 있다"고 말했다.

(서울=연합뉴스) 이정진기자