'현물투자 치중' 패턴 벗고 부동산 간접투자 활성화

당정이 내놓은 부동산투자회사(리츠ㆍREITs) 규제완화 방안은 리츠시장 활성화에 촉매로 작용할 것으로 보인다. 리츠는 지난 2001년 7월 도입됐으나 그동안 각종 규제로 인해 시장 규모가 1조3,000억원 수준에 머물고 있는 등 답보상태를 보이고 있다. 리츠시장 활성화는 또 부동산 간접투자시장 규모의 확대로 연결될 것으로 전망된다. 현재 운용 중인 부동산 간접투자상품은 금융권의 부동산투자신탁ㆍ리츠ㆍ부동산펀드 등이 있다. 펀드ㆍ투자신탁 등은 이미 시장에서 자리잡고 규모를 넓혀나가고 있는 상태다. 이에 따라 리츠 가세시 간접투자시장은 더욱 활력을 띨 것으로 예측된다. 또 부동산 간접투자시장 확대는 현물투자에 치중된 투자패턴에도 변화를 몰고 올 것으로 보이는 등 적잖은 영향을 미칠 것으로 전문가들은 분석하고 있다. ◇리츠 개정안, 업계 요구 100% 수용=이국환 리얼티어드바이저스 과장은 “당정이 내놓은 이번 개정안은 업계의 요구를 100% 받아들인 것”이라며 “이에 따라 리츠시장에 상당한 활력소로 작용할 것이 확실시된다”고 말했다. 이번 개정안 중 특히 일반 리츠의 법인세 면제 허용, 현물출자 및 1인당 주식 소유한도 완화, 개발사업 기준 변경 등은 리츠 활성화를 위해 반드시 필요하다고 업계가 주장해온 내용이다. 리츠는 현재 9곳이 운영 중이며 시장 규모는 1조3,900억원이다. 이중 7개사는 거래소에 상장됐으며 2개는 비상장 상태다. 출범 초기에는 10~15개 회사에서 리츠를 준비했다. 그러나 일반 리츠의 법인세 감면 불가로 구조조정 리츠(CR REITs)만 출시된다. 또 자본금 등 각종 규제로 기관 및 개인투자자가 외면하면서 3~4개 업체는 리츠회사 설립을 포기했다. 건교부의 한 관계자는 “자본금 완화, 법인세 감면대상 확대 등으로 여러 형태의 리츠가 출시될 것으로 기대된다”고 말했다. ◇부동산 간접투자시장 뜬다=리츠가 본격 활성화될 경우 부동산 간접투자시장 규모도 더욱 커질 것으로 보인다. 최근 선보인 부동산펀드의 경우 ‘게 눈 감추듯’ 팔릴 정도로 인기를 끌고 있다. 지난 7월 말 현재 부동산펀드의 수탁액은 1,400억원에 이르고 있다. 한국투자신탁운용ㆍ맵스자산운용 등이 펀드를 선보였고 다른 투자사들도 잇따라 가세하고 있는 상태다. 대표적 간접투자상품인 금융권의 부동산투자신탁도 지난해 1조2,500억원이 발매되는 등 인기상품으로 자리를 굳혔다. 리츠는 현재 1조3,900억원 규모이나 이번 법 개정으로 올해까지 시장 규모가 2조원 수준에 육박할 것으로 보인다. 하나경제연구소 분석에 의하면 리츠ㆍ부동산투자신탁ㆍ부동산펀드 등 3개 상품의 시장 규모가 2003년 2조6,000억원에서 올해 말에는 4조4,000억원 규모로 급팽창할 것으로 내다봤다. 이 연구소 양철원 연구원은 “경기침체로 부동산 간접투자상품의 수익률은 하락하고 있다”며 “그러나 다른 대체상품보다 높은 수익률을 기록, 시장 규모는 더욱 커질 것”이라고 설명했다. 실제 이들 간접투자상품의 수익률은 연 7~10%선을 유지하고 있다. 양 연구원은 “부동산 간접투자상품 수익률이 채권투자 수익률 대비 2%선만 유지되면 투자상품으로서 경쟁력을 갖춘 것으로 평가된다”며 “리츠ㆍ펀드 등의 경우 이 같은 요건을 충족하고 있다”고 설명했다. ◇투자패턴도 변화 예상=부동산 간접투자시장 확대는 무엇보다 기관투자가들의 부동산시장 유입을 촉진시킬 것으로 보인다. 국민연금ㆍK＆G 등의 기관투자 세력들 역시 부동산 분야에 적극 투자의사를 밝힌 상태다. 기관투자는 성격상 리스크가 큰 개발사업보다는 상대적으로 안전한 간접투자상품에 몰릴 수밖에 없다. 개인의 투자패턴 변화도 예상된다. 실제 최근 선보인 부동산펀드의 경우 개미투자자가 대거 몰리고 있다. 실물매입을 통한 고위험 고수익 투자보다는 전문가를 통한 안정위주 투자에 대한 선호도가 높아지고 있다는 반증이다. 한편 개정 부동산투자회사법이 시행되면 부동산 간접투자시장을 놓고 리츠와 부동산펀드가 치열한 경쟁을 벌일 것으로 예상되고 있다.