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'상저하고(上低下高)'. 올해 주택시장을 아우르는 키워드다. 상반기까지는 주택시장의 침체가 이어지다 하반기부터 서서히 살아날 것이라는 전망이다. 실물경기가 침체되고 서울시의 재개발ㆍ재건축 억제 정책 등 주택시장의 불확실성이 해소되지 않고 있지만 매매가격 대비 전셋값이 많이 올랐고 주식시장이 회복되는 등 선행지표가 좋아지고 있기 때문에 상반기에 바닥을 다진 뒤 하반기나 내년 상반기에 집값이 본격 회복될 것이라는 낙관론이 커지고 있다.
서울경제신문이 부동산 전문가와 건설업체 임원 50명을 대상으로 실시한 설문조사에서도 10명 중 6명이 주택시장이 저점에 근접했거나 바닥을 치고 회복기에 들어섰다고 판단하고 있는 것으로 나타났다. 물론 내수경기 침체와 가계부채 증가 등 주택시장을 침체시킨 원인이 제거되지 않고 있어 집값이 더 떨어질 것이라는 비관론도 만만치 않다. 전문가들은 심각한 주택거래 부진을 해소하기 위해 세제혜택과 금융규제 완화 등 대책이 시급하다고 입을 모은다. 또 우리나라 주택시장이 일본과 같은 장기 불황으로 갈 가능성이 낮고 주택을 통해 시세차익을 남기는 시대는 종언(종언)을 고했다고 진단했다.
◇문제는 '거래부진'=전문가들이 꼽은 현재 주택시장의 가장 큰 문제점은 역시 '거래 부진'이다. 33명(66%)이나 됐다. 거래 부진의 원인으로는 '내수경기 침체 및 실업률 상승'이 27.9%로 가장 많았고 가계부채 증가(18.9%)와 정부 금리 및 대출규제 정책(14.4%) 순이었다. 주택거래가 활성화되려면 내수경기가 살아나거나 대출규제를 풀어야 한다는 얘기다. 지난달 실물경기 지표가 회복 기미를 보이면서 경기회복에 대한 기대감을 키우고 있는 가운데 주택거래를 늘리기 위한 정부 차원의 대책이 필요한 시점이라는 데 전문가들은 의견을 같이하고 있다. 주택거래 활성화를 위해서는 양도세 감면과 취득ㆍ등록세 인하 등 세제혜택이 필요하다는 응답이 많았고 총부채상환비율(DTI) 등 금융규제를 완화해야 한다고 지적했다.
대형 건설사의 한 임원은 "분양을 앞둔 모델하우스에 수만명이 몰리는 것을 보면 자금여력은 있는데 거래에 참여하지 않다 보니 청약경쟁률이 떨어지고 거래시장도 부진한 것"이라며 "시장 참여자들이 안심하고 매매에 나설 수 있는 환경 조성이 필요하다"고 말했다.
실수요자들이 주택 구입에 나서지 않는 이유는 집값이 더 떨어질 것으로 보고 있기 때문이다. 전문가들은 집값이 올 상반기까지는 약세를 보이다 하반기부터 회복될 가능성이 크다고 전망했다. 집값이 저점에 근접했거나 지금이 저점이라는 응답이 56%나 됐고 저점을 지나 본격적인 회복기에 접어들었다는 분석(4%)도 나왔다. 집값이 더 떨어질 가능성이 크다는 응답은 28%에 그쳤다. 집값이 반등할 것으로 보는 의견은 50%였고 반등 시기는 올 하반기나 내년 상반기가 될 것으로 전망했다.
◇총선 영향 거의 없다=올해는 총선과 대선이 함께 치러지는 '선거의 해'지만 정치 이슈가 주택시장에 미치는 영향은 제한적이라는 의견이 다수를 이뤘다. 총선과 대선이 주택시장에 영향을 미칠 것으로 보는 견해는 10%에 불과했다. 실제로 뉴타운 공약이 핵심 정책으로 떠올랐던 18대 총선과 달리 이번 선거에서는 부동산 관련 정책이 실종된 상태다. 김호철 단국대 부동산학부 교수는 "정부와 서울시의 부동산 정책은 전체 지역 대상이 아닌 지역여건을 감안한 세부 정책이 필요하다"면서 "정치적 논리가 아닌 예측 가능하고 일관성 있는 정책이 제시돼야 할 것"이라고 지적했다.
정치 이슈가 주택시장에 미치는 영향이 제한적이라면 국내외 경기 상황의 영향력은 절대적이다. 전문가들은 향후 주택시장에 가장 영향을 미칠 변수로 경기 상황(58%)을 꼽았고 주택 신규 공급 규모(12%)와 가계 대출 상황과 1~2인 가구 증가ㆍ고령화 등 인구구조 변화(이상 10%)도 주택시장을 예측할 때 주요한 변수로 꼽았다.
우리나라 주택시장이 일본처럼 장기 불황으로 갈 가능성에 대해 응답자의 48%가 '낮다'고 봤으며 '높다'는 의견은 38%였다. 중장기적으로 집값이 폭락할 가능성은 낮다는 의견이 다소 우세한 가운데 주택을 통해 큰 시세차익을 남기는 시대는 끝났다는 의견이 지배적이었다. 응답자 10명 중 8명은 '앞으로 집을 통해 돈을 벌기 힘들다'고 답했다. 중소형에 대한 선호도가 높아지면서 주택시장이 편중되고 있는 데 대해 전문가들은 이 같은 흐름이 당분간 지속될 것(75.5%)으로 전망했다.
◇이명박 정부 주택정책 '낙제'=이명박 정부의 주택ㆍ부동산 정책은 53점의 낙제점을 받았다. 가장 실패한 정책으로는 부동산 시장질서를 교란시킨 '보금자리주택'이 꼽혔다. 양해근 우리투자증권 부동산팀장은 "보금자리주택 공급은 시장보다 저렴한 가격에 주택을 공급한다는 점에서 장점이 없지는 않다"면서도 "민간시장의 질서를 교란하고 주택시장의 침체를 가져온데다 그린벨트를 훼손하는 등 단점이 더 부각된 정책"이라고 평가했다.
지난해 10월 출범한 박원순 서울시장의 주택 정책도 부정적인 평가를 받았다. 박 시장이 취임 이후 공공성을 강조하면서 강남 재건축과 재개발 사업에 줄줄이 퇴짜를 놓고 있기 때문이다. 지난 1월 발표된 뉴타운 출구전략과 재건축 규제안에 대해 응답자의 절반 이상인 26명이 '바람직하지 않다'는 평가를 내렸다. 김규정 부동산114 본부장은 "뉴타운 출구전략의 근거와 방향에 대해서는 동의하는 부분이 많지만 실행 방법이나 형식은 바람직하지 않은 부분이 많다"고 평가했다. 양지영 리얼투데이 팀장도 "서울에는 신규 주택공급이 나올 수 있는 부지가 고갈상태로 재개발과 재건축이 지속적으로 필요하다"며 "뉴타운 출구전략과 재건축 규제는 향후 중장기적으로 공급축소를 불러올 수 있다"고 우려했다.
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