수도권 분양권 시장 달아오른다는데…

■ 분양권 매매 유의할 점·유망지역

미래가치 큰 곳중 프리미엄 낮은 단지 골라야

시행·시공사 통해 정식 계약자인지 확인

단기 매도땐 분양권 상태서 파는게 유리

잔금납부 연체 따른 미등기 전매도 주의

『 올 초 정부가 침체된 부동산 시장을 살리기 위해 강남, 서초, 송파 등 강남3구를 제외한 수도권 지역의 투기과열지구를 해제하기로 하면서 수도권에서 ‘분양권 시장’이 틈새시장으로 각광 받고 있다.

그 동안 수도권 전 지역은 주택투기과열지구로 지정이 돼 있었기 때문에 분양계약 이후 소유권 이전 등기 전까진 분양권 전매가 불가능했지만 투기지구 해제로 민간택지와 일부 공동택지지구에서 공급된 아파트도 입주 전 매매가 가능해지게 돼 5년 여 만에 분양권 시장이 열리게 됐다.

분양권 시장은 주택경기 과열을 야기할 수 있는 반면 청약통장이 없거나 청약 가점이 부족한 사람들에겐 좋은 내 집 마련의 기회가 되고 매도자 입장에서는 자산을 유동화 할 수 있는 창구가 되기 때문에 ‘윈-윈(win-win)효과’를 거둘 수도 있다.

수도권에서 분양권 매매가 가능해진 지 2개월 여 만에 일부 분양권은 한달 만에 수 천만원이 오르는 등 분양권 시장이 뜨겁게 달아오르고 있다. 특히 청라 등에서 시작된 청약 열기가 분양권 시장으로 확산되고 있는 양상이다. 분양권을 매매할 때의 세금문제와 분양권 투자 유망지역, 유의점 등 분양권 매매와 관련한 궁금증을 풀어본다. 』

아파트 분양권은 크게 수도권과 지방으로 구분되고 수도권과 지방은 다시 공공택지에서 지어진 아파트인지, 민간택지에서 지어진 아파트인지에 따라 전매제한 기간이 달라진다. 또 같은 공공택지라도 과밀억제권역인지, 그 외 지역인지로 나뉘고 같은 권역 내에서도 아파트 면적에 따라 구분된다.(표 참조)

◇분양권, 어떻게 사나=분양권은 ‘주택’으로 취급되지 않아 입주 전까지는 취득ㆍ등록세가 부과되지 않는다. 또 분양권을 살 때에는 청약통장이 필요 없기 때문에 청약통장이 없거나 청약 가점이 낮은 사람도 적은 초기 자금으로 원하는 동, 층의 새 아파트를 매입할 수 있다.

분양권은 청약 및 기존 주택 구입과 개념이 다르기 때문에 주의할 점이 있다. 우선 매매계약서를 작성하기 전에 시행사나 시공사를 통해 매도자가 정식 계약자인지 확인해야 한다. 간혹 정식 계약자 물건이 아닌 경우도 있기 때문이다.

매매계약서는 이동식 중개업소(떴다방)을 이용할 경우 중개 사고 시 보상문제가 발생할 수 있어 공인중개사를 통하는 것이 안전하다. 매매계약을 한 뒤에는 해당 단지 소재의 시ㆍ군ㆍ구청에서 계약서상 검인을 받아야 하며 은행 융자가 있는 경우 매도자와 함께 해당 금융기관을 방문해 대출 승계절차 및 분양 계약서 명의 이전도 해야 한다.

◇단기 매도 시 분양권으로 파는 게 유리=매도자 입장에서는 분양권 상태에서 파느냐, 입주 후 전매하느냐에 따라 세금이 크게 달라질 수 있기 때문에 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.

분양권도 양도 차익이 있을 경우 양도세를 내야 한다. 분양권은 계약일로부터 1년 미만일 경우에는 양도차익의 50%, 1년 이상~2년 미만 40%, 2년 이상은 6~35%의 세율이 적용된다. 그러나 잔금을 치르는 순간 분양권은 ‘주택’이 되기 때문에 매도 시 잔금을 치른 날로부터 1년 미만일 때 50%, 1년 이상 2년 미만 40%의 세율이 적용된다. 때문에 현재 2년 이상 분양권을 보유한 사람이 단기간 내에 이를 팔아야 한다면 분양권 상태에서 파는 것이 더 유리한 셈이다. 가령 2년 이상 보유한 분양권에 1억원의 양도차익이 발생한 경우 분양권으로 매도하면 6~35%의 세율이 적용돼 양도세가 1,700여 만원이지만 등기 직후 주택으로 팔면 50%가 부과돼 4,500만원 가량으로 크게 늘어나게 된다.

또 분양권에는 중과세가 없기 때문에 여러 개의 분양권을 갖고 있어도 동일한 세율이 적용되지만 주택은 여러 채를 소유할 경우 양도세가 중과되므로 기존에 주택을 보유한 사람은 분양권 상태에서 전매하는 것이 유리하다. 단 비투기지역은 양도세 중과가 내년말까지 유예된다. 투기지역인 강남 3구는 10%포인트의 차등세율이 적용된다.

◇일부 잔금 연체 시 ‘미등기 전매’ 주의해야=분양권 상태일 때와 등기 후 바로 팔 때 세금 차이가 크게 나면서 일부 매도자들은 잔금 납부를 연체하는 경우가 있다.

잔금 납부일이 6월 말까지인 한 아파트의 분양권 전매가 8월부터 가능하다면 연체료를 내더라도 7월 한달간 잔금을 연체한 뒤 분양권 상태에서 파는 것이 더 유리하다는 판단에서다.

하지만 이 때 주의해야 할 점이 있다. 잔금 연체료를 줄이기 위해 잔금의 일부만 남겨둔 상태에서 매도할 경우 이를 ‘분양권 전매’로 보지 않고 ‘미등기 전매’로 해석할 수 있기 때문이다. 가령 통상적인 잔금(분양가의 20%)이 1억원인데 1,000만원 남겨둔 상황에서 매도할 경우 미등기 전매가 된다. 미등기 전매일 경우 양도세율이 70%에 달하고 등록세(분양가의 1%)의 5배에 해당하는 과태료도 물어야 하기 때문에 분양권 전매는 물론, 등기 후 매도에 비해서도 세금이 크게 올라간다.

이때 잔금이 얼마나 남아야 ‘미등기 전매’로 보는지에 대한 명확한 규정은 없다. 다만 국세청은 지난해 10월 총 분양가의 8.8%에 해당하는 금액을 남기고 전매한 사람에게도 미등기 전매에 해당하는 세금을 부과한 사례가 있기 때문에 연체 시 잔금이 분양가의 최소 10%이상은 돼야 할 것으로 전문가들은 보고 있다. 김종필 세무사는 “다주택자가 분양권 잔금을 일부 남겨놓고 기존 주택을 처분할 경우 분양권이 주택으로 인정되면 양도세 중과에 해당될 수 있기 때문에 각별히 주의해야 한다”고 말했다.

◇프리미엄 형성 단지는 어디=분양권 프리미엄은 주택 경기와 밀접하게 관련이 있기 때문에 현재 일부 유망 지역을 제외하곤 전반적으로 프리미엄이 높게 형성돼 있지 않다.

6월 입주를 앞두고 있는 서울 서대문 남가좌동 ‘가재울센트레빌’은 현재 분양가 수준에서 분양권이 거래되고 있다. 가재울 뉴타운은 지하철 6호선 수색역과 증산역이 가깝고 7월 성산~문산간 경의선 개통 등이 예정돼 있다. 580가구 규모의 성북구 ‘래미안석관’은 4,000만~5,000만원 가량의 프리미엄이 붙은 매물이 나와 있지만 매수 문의는 뜸한 편이다.

경기도에서는 용인시 흥덕지구의 ‘경남아너스빌’이 5,000만~7,000만원 가량의 프리미엄이 형성돼 있고 10월 입주 예정인 의왕시 내손동의 ‘포일자이’는 조합원 물량에 7,000만원 이상의 웃돈이 붙은 상태다.

인천에서는 한화건설의 ‘꿈에그린 에코메트로’가 1,000만~4,000만원 가량의 프리미엄이 붙어있다. ‘꿈에그린 에코메트로’는 인천 남동구 논현ㆍ고잔동 일대에 조성된 단지로 총 1만2,000여 가구가 들어선다.

정태희 부동산써브 연구원은 “청약 경쟁률이 높았던 곳 중 개발 호재가 있고 프리미엄이 낮게 형성된 단지는 경기 회복 시 차익을 기대해볼 수 있을 것”이라고 말했다.