[머니포커스] 전세계약 10계명

전세계약을 할 때 반드시 챙겨야할 「10계명」을 점검한다.<계약 직전>

◇등기부등본은 3차례 확인=전세계약때 잊어선 안될 가장 기본적 사항으로 저당권·가압류·가처분 등 집에 하자가 있는지 확인하는 절차다. 계약 직전, 잔금 치를 때, 전입신고 직전에 한번씩 등기부를 챙겨봐야 한다.

◇세입자 확인=등기부상 전세권 등이 설정돼 있지 않아도 소액이거나 이미 확정일자를 받은 세입자가 있으면 조심해야 한다. 자칫 경매로 넘어갈 경우 변제 후순위로 밀려날 수 있기 때문이다.

◇집주인의 세금체납여부=일반적으로 전세권 등 물권은 채권보다 우선변제권이 있다. 그러나 양도소득세·취득세·등록세 등 부동산 관련 세금 체납으로 경매로 넘어갈 경우에는 채권이 물권보다 우선변제 대상이다. 세무서나 구청 등에 집주인의 세금체납 여부를 확인해 보는게 좋다.

◇지나치게 융자가 많은 아파트는 금물=신규 입주아파트는 보통 대출을 끼고 있다. 집주인은 은행 등에서 분양권을 담보로 대출을 받기도 한다. 만약의 경우 세입자는 후순위로 밀려날 수밖에 없다. 전문가들은 융자금이 분양가의 30%이상이면 전세계약을 하지 않는게 안전하다고 조언하고 있다.

<계약할 때> ◇특약사항 챙기기=계약서를 작성할 때 신경써야 할 부분. 계약서상의 「특약사항」란에 근저당 설정문제, 하자보수문제 등 마찰소지가 있는 내용을 모두 적어둔다.

◇물건확인서 체크=대상 물건, 즉 전세집에 하자가 없음을 입증하는 계약물건확인서를 작성해야 집에 문제가 생겼을 때 중개업소에 책임을 물을 수 있다. 계약서에도 단서조항을 통해 중개업소의 책임한계를 명확히 해야 한다.

◇본인외 계약할 때는 위임장 확인 또는 공증=집주인이 아닌 친척 등 대리인과 계약할 때는 계약 직후 공증을 받아야 안전하다. 집주인의 인감이 찍힌 위임장을 받고 집주인에게 직접 선임받은 대리인인지도 확인해야 한다.

<계약 이후> ◇확정일자는 기본=잔금을 지급한 직후 확정일자를 받고 전입신고를 해야 한다. 확정일자는 집이 경매에 넘어갔을때 우선 변제 받을 수 있는 근거가 된다. 전입신고때는 등기부등본상 주소와 주민등록상 주소가 같은지도 확인할 것.

◇계약후 해약하면 계약금을 떼인다=계약후 집주인에게 귀책사유가 없는데 세입자가 계약을 해약하면 이미 낸 계약금은 되돌려받을 수 없다. 반대로 집주인이 해약을 원할 경우 세입자는 계약금의 2배를 위약금으로 받을 수 있다.

◇재계약시 다시 확정일자 받아야 안전=전세금을 올려주면서 값을 올려 재계약을 했을 경우에는 다시 확정일자를 받아야 한다. 처음 계약때 받았던 확정일자는 기존 보증금에 대해서만 적용되며 늘어난 보증금에 대해서는 적용되지 않기 때문. 또 재계약 후 기존 계약서는 잃어버리지 않도록 잘 보관해야 한다.

홍수용기자[e-mail]