[꿈의 신도시 판교] 중대형 자금부담 얼마나 될까

44평, 입주때까지 5억은 있어야

[꿈의 신도시 판교] 중대형 자금부담 얼마나 될까

44평, 입주때까지 5억은 있어야

8월 판교 2차 분양이 지난 3~4월 진행된 1차 분양과 가장 크게 다른 점은 중대형 아파트 위주라는 점이다. 이번에 공급되는 전체 6,864가구 중 약 74%가 전용면적 25.7평 초과, 공급면적 기준으로는 38평형 이상의 중대형 아파트다.

당연히 당첨자들의 분양가 부담도 전량이 중소형이었던 1차 분양 때와 비교할 수 없을 만큼 커질 전망이다. 더욱이 ‘채권입찰제’라는 제도가 부활해 이번 판교 2차 분양에 처음 적용되면서 당첨자들은 ‘분양가+∝’의 부담을 져야 한다. 여기에 엄격한 대출규제까지 더해져 자금압박이 심해지기 때문에 충분한 자기자금 없이 ‘묻지마 청약’에 나섰다가는 큰 낭패를 볼 수 있다.

전문가들은 여러 분양조건을 볼 때 44평형 아파트를 기준으로 초기자금 2억5,000만여원을 포함, 입주 때까지 현금 5억원을 마련할 수 있거나 5억원 이상의 고가주택을 보유하고 있는 사람만 청약이 가능할 것으로 분석하고 있다.

◇분양가 얼마나 될까= 판교는 공공택지지구이기 때문에 분양가를 낮추기 위한 분양가 상한제(원가연동제)가 적용된다. 분양가 상한제는 택지조성비(땅값)와 기본 건축비, 가산비용 등의 원가항목만을 따져 분양가를 정하는 제도다.

분양가 상한제가 도입됐던 지난 1차 분양 때는 민영 아파트의 분양가가 평당 평균 1,176만원대, 주공 아파트는 1,125만원대였다. 이번에 나오는 전용 25.7평 이하 중소형 1,774가구는 모두 주공이 분양하는 아파트여서 1차 분양과 비슷하거나 조금 비싼 수준의 분양가가 예상된다. 32평형 기준으로 할 경우 3억6,000만~3억7,000만원대다.

계약 뒤 10년간 팔지 못하는 규제를 받긴 해도 인근 분당의 32평형대 시세가 최고 6억원 안팎인 점을 감안하면 저렴한 분양가로 인한 메리트가 매우 크다.

공공택지 중 처음으로 분양가 상한제 적용을 받는 중대형 아파트 역시 분양가 자체는 저렴한 편이다. 땅값과 건축비, 가산비용을 합쳐 산출되는 평당 분양가는 약 1,320만원대. 44평형 기준으로는 5억8,500만원 정도다. 물론 분양가에 채권입찰에 따른 손실액을 더해야 당첨자가 부담해야 할 ‘실질 분양가’가 나온다.

◇실질 분양가는 분당시세의 90%= 채권입찰제는 분양가 상한제를 통해 아파트를 저렴하게 분양받고 과도한 시세차익을 챙기는 것을 막기 위해 도입한 제도다. 청약할 때 채권매입 예정액을 써낸 뒤 당첨되면 그 만큼의 국민주택채권을 사야 한다. 채권매입액을 높게 써낸 순서대로 당첨되지만 판교처럼 경쟁이 치열한 청약지에서는 대부분 매입 상한액을 써낼 것으로 예상된다. 물론 일부 경쟁률이 저조한 블록ㆍ평형의 경우 채권 상한액 이하를 써내는 청약자가 있을 수도 있다.

정부는 판교 중대형 아파트의 실질 분양가를 인근 분당의 같은 평형 아파트 평균 시세의 90%에 맞추는 선에서 채권매입 상한액을 결정할 계획이다. 분당 44평형의 시세가 9억원이라면 판교 44평형의 실질 분양가(분양가+채권매입에 따른 손실액)는 그 90%인 8억1,000만원이 된다. 평당 실질 분양가는 1,800만원이 넘는다.

이 경우 채권매입에 따른 손실액은 8억1,000만원에서 분양가 5억8,500만원을 뺀 2억2,500만원이 된다. 거꾸로 말해 분당 시세의 90%로 맞추기 위해 정해진 채권매입 상한액 6억4,000여만원 어치를 산 뒤 할인률 35%에 곧바로 되팔면 그 자리에서 손해보는 금액이 2억2,500만원이라는 뜻이다.

같은 기준으로 추정해 보면 38평형의 실질 분양가는 6억7,500만원, 56평형은 9억9,000만원 정도가 될 것으로 예상된다.

이처럼 판교 중대형 아파트의 실질분양가가 분당 시세의 90%로 중소형에 비해 매우 비싼 편이지만 투자가치는 분명히 있다는 게 대체적인 평가다. 대부분의 전문가들은 중대형 전매제한이 풀리는 5년 뒤 판교의 시세가 분당을 웃돌 것으로 전망하고 있기 때문이다.

입력시간 : 2006/08/06 15:37