사업인가 받은 단지도 추가부담금 '메가톤급'

‘사업시행인가를 받은 재건축도 안전지대는 아니다’ 재건축 임대 아파트 건립이 사업시행 미(未)인가 아파트에 적용될 것으로 보임에 따라 재건축조합과 투자자들 사이에 비상이 걸렸다. 조합들의 경우 사업추진 속도를 앞당겨 개발이익환수제도 실시 이전에 시행인가를 받으려 적극 나섰고, 재건축 투자자들도 매매 대상을 사업초기 단계의 재건축 단지에서 시행인가를 받은 단지로 옮겨 잡으려는 기미를 보이고 있다. 하지만 이들 사업시행인가 재건축 단지도 개발이익 산정기준 시점과 산정대상을 어떻게 잡느냐에 따라 엄청난 금액의 개발부담금을 물 수 있어 섣부른 투자 판단은 금물이란 게 부동산 전문가들의 조언이다. ◇“사업시행인가 받자”러시= 실제 서울 서초구 반포지구 주공 3단지 조합은 최근 관할구에 사업계획승인 신청서를 제출했다. 이 조합은 당초 건립가구수 10%를 더 지을 수 있도록 허용 받을 때까지 기다릴 작정이었다. 하지만 사업승인 시기가 늦어지면 개발이익환수제의 적용을 받게 돼 증축 면적의 25%를 임대 아파트용으로 환수 당할 수 있어 건립가구 증가 안을 포기하면서까지 사업승인 신청시기를 앞당긴 것. 또 강동구 고덕지구 등 사업시행 미인가 단계의 재건축단지가 밀집한 곳에서는 투자세력이 이탈하기 시작, 잠실지구 내 사업시행인가 재건축으로 갈아타려는 투자 문의가 늘어 나고 있다. ◇개발이익 산정기준 시점 따라 ‘메가톤급’ 부담금 물어야= 사업시행인가를 받은 단지라고 해도 재건축 포기 위험도만 줄어들 뿐 현금으로 개발부담금을 물어야 하기 때문에 조합원의 추가부담금이 늘어나는 것은 마찬가지다. 특히 개발부담금 부과 기준이 되는 재건축 개발이익 산정기준 시점을 어떻게 잡느냐에 따라 ‘메가톤급’의 추가부담금을 내야 하는 상황에 직면할 수도 있다. 현재 가장 유력시되는 방안은 재건축기간 중 해당 단지의 토지가격과 건축물(아파트) 가격 상승 분을 합산해 개발이익으로 간주하는 것. 이 때 재건축사업기간을 사업초기단계(안전진단통과에 따른 재건축 허용 시점, 혹은 조합인가 시점)에서 준공시점으로 잡을 경우 개발부담금은 대폭 높아질 수 있다. 통상적으로 강남권 재건축 아파트 매매가는 안전진단통과 후 사업시행인가를 얻을 때까지 2~4배 가량 상승, 수 억원 대의 매매차익이 발생했기 때문이다. 따라서 사업초기 시점을 기준으로 개발이익을 산정할 경우 개발부담금(개발이익의 25%)은 재건축 조합원 가구 당 수 천만원에서 수 억원 대에 이를 수 있다. 지난 3월말 사업시행인가를 받은 서울 송파구 잠실지구 주공 1단지만 해도 13평형 매매가격이 정밀안전진단 통과시점(2000년 4월 28일)에는 평균 1억4,900만원에 그쳤지만 현재는 평균 5억250만원까지 치솟았다. 따라서 이 같은 매매차익(3억5,350만원)을 개발이익이라고 단순 계산 할 경우 개발부담금은 개발이익의 25%인 8,837만5,000원에 이르게 된다. 주택공급제도 검토위원회의 한 관계자는 “개발이익 산정기준 시점을 어떻게 잡느냐에 따라 개발부담금 규모가 크게 달라지기 때문에 다양한 방안들을 놓고 고민 중”이라며“다만 현재로서는 기준시점을 사업초기로 잡는 방안에 힘이 실리고 있는 것 같다”고 말했다.