오피스텔 기준시가 과세, 물량 포화에 稅부담 늘어 한파 예고

오피스텔도 아파트처럼 기준시가를 고시하고 이를 바탕으로 세금이 과세되면 시장에 상당한 영향을 미칠 것으로 보인다. 공급물량 증가로 인해 오피스텔 임대 수익률이 하락하고 있는 상황에서 세 부담 증가라는 악재가 출현된 데 따른 것이다.

기준시가 고시로 인해 늘어난 세 부담을 줄이기 위한 일환으로 양도소득세 신고시 실거래가를 적용하는 게 더 유리할 수 있다는 게 세무 전문가들의 설명이다.

◇물량 과포화ㆍ세 부담 증가 = 물량 과포화로 인해 오피스텔 시장은 장기간 침체를 면치 못할 것으로 보인다. 부동산114 자료에 따르면 서울에서 올해에만 2만721실이 입주한다. 2004년 3만8,937실, 2005년 1만5,520실 등으로 향후 3년간 7만5,000여실이 준공된다. 오피스텔 입주가 몰린 일산의 경우 떨이 매물까지 속출하고 있는 실정이다.

새로 고시될 오피스텔 기준시가가 매매가의 몇 %선까지 근접하느냐에 따라 세 부담 증가액은 결정된다. 시가의 50% 정도면 현재보다 20%, 시가의 70~80% 정도면 50~60% 정도 세금이 늘어날 것으로 보인다.

물량 과포화ㆍ임대수익률 하락 등으로 세 부담이 증가해도 아파트처럼 매매가에 반영되기는 어렵다는 게 부동산 전문가들의 설명이다. 특히 오피스텔 신규 분양시장은 주택 간주에 이은 기준시가 고시로 고전을 면치 못할 것으로 전망된다.

◇양도세는 절세 가능 = 상속ㆍ증여세는 기준시가 고시로 인해 늘어난 세 부담을 피할 수 없다. 오피스텔의 경우 실제 매매가 파악이 쉽지 않기 때문에 상속ㆍ증여세 산정시 앞으로 고시될 기준시가를 적용할 수 밖에 없기 때문이다. 한 푼이라도 세금을 덜 내기 위해선 2004년 기준시가 고시 전에 상속ㆍ증여를 하는 게 유리하다.

양도소득세는 실거래가로 신고하는 게 절세의 지름길이 될 수 있다. 보유기간이 1년 이상이면 납세자가 기준시가와 실거래가 중 택일할 수 있다. 오피스텔의 경우 매매가 상승폭이 그리 높지 않다.

이런 점을 고려해 본다면 양도차익 산정시 실제 거래가로 하는 것이 세금을 줄일 수 있는 방법이다. 기준시가가 내년 첫 고시되고 그에 따라 매해 고시되는 과정에서 큰 폭의 상승이 예상되기 때문이다. 한편 실거래가로 신고하려면 취득 당시 매매계약서 등을 통해 취득가을 입증해야 된다.

<이종배기자 [e-mail]>