[수도권 미분양 집중점검] (4) 경기 남부지역

과다공급·고분양가에 집값 추락

용인·안성·평택등 공급물량 1~2년새 2배이상 늘어

분양가 최고 10% 할인 불구 "아직 비싸다" 발길 돌려

판교 입주물량도 줄줄이 대기…또다른 악재 될수도

경부고속도로를 따라 인기 주거지역으로 급부상한 경기도 용인. 용인은 한때 버블 세븐 지역으로 지목받을 정도로 거침 없는 인기를 누리며 분양 시장의 불패 지역으로 꼽힐 정도로 인기가 높았다. 판교 아파트의 청약 광풍을 등에 업고 판교와 유사한 생활권에 속한다는 프리미엄까지 더해지면서 가격도 인기도 하늘 높이 솟구쳤다. 분양 시장의 성적표가 화려한 만큼 분양가도 인근 시세를 뛰어넘어 3.3㎡당 1,500만원을 훌쩍 넘어서기도 했다. 경부고속도로를 따라 아파트에 투자해야 한다는 부동산 시장의 속설도 어느 정도 입증이 되는 듯했다. 그러나 분양가 상한제 시행, 부동산 경기 침체 등과 맞물리면서 곧바로 용인 지역의 아파트 가격은 수직 낙하했다. 결국 경기 남부 일대의 미분양 아파트 양산을 초래하는 등 과거의 위상은 온데간데없이 사라진 지 오래다.

◇급격한 공급 물량 증가가 미분양으로 이어져=경기도 용인 지역에서는 지난 2007년에 8,828가구의 분양 물량이 시장에 나왔다. 2006년(4,332가구) 대비 2배가 넘는 분양 물량이다. 2008년에도 용인에서 9,458가구가 분양돼 2007년과 2008년에만 무려 1만8,286가구가 분양된 셈이다. 2007년 11월 이전 분양 승인 신청을 거쳐 분양가 상한제를 피하기 위한 물량이 시장에 한꺼번에 쏟아지면서 결국 대규모 미분양 사태로 이어진 것으로 풀이된다.

이 같은 급격한 분양 물량 증가는 비단 용인 지역에만 국한된 것은 아니다. 안성시는 지난 해에 2,967가구가 분양 시장에 나와 2007년(614가구)보다 공급물량이 4배 가까이 급증했다.

평택시에서는 지난해 3,325가구가 분양됐다. 2007년 대비 169%나 증가한 규모다. 광명시의 경우 지난해 분양된 물량이 2,837가구로 2007년(1,144가구) 대비 두 배 이상 증가했다.

◇가격 부담도 수요자의 발길을 돌려=공급 물량 급증 못지않게 미분양의 또 다른 원인은 높은 분양가 부담이다. 분양가 상한제를 피해 시장에 나온 분양 물량인 만큼 가격도 높았다. 경기도 용인 지역에서 지난 한해 동안 분양된 아파트의 3.3㎡당 분양가격은 무려 1,539만원으로 2007년(1,288만원)보다 19.5% 치솟았다.

화성은 2007년 3.3㎡당 평균 분양가가 1,180만원에 그쳤지만 지난해에는3.3㎡당 평균 분양 가격이 1,841만원까지 가파르게 뛰었다. 실수요자들의 눈높이를 한참이나 벗어나는 금액이다.

결국 이 같은 높은 분양가를 의식한 일부 건설업체들은 실수요자들의 발길을 잡기 위해 분양가 할인이라는 카드까지 꺼내들었다. 한 중견 건설업체는 용인 지역의 아파트 분양 가격을 4~10% 일괄적으로 할인하는 이벤트를 벌였다. 그러나 이 역시 인근 시세와 비교할 때 여전히 높아 아직도 미분양이 남아 있는 상태다.

용인 신봉의 기존 아파트의 110㎡형 매매 가격은 3억4,000만원인 상황에서 신규 분양 아파트의 분양 가격이 5억원에 육박하고 있어 가격 부담은 여전하기 때문이다.

◇판교 입주 물량 여파가 관건=전문가들은 용인 등 경기 남부 지역의 미분양 아파트 소진의 가장 큰 변수는 판교 입주 물량 여파라고 진단하고 있다. 올해 판교 입주 예정 물량이 1만여가구가 예정된 상황이고 내년에도 입주가 계속될 예정이어서 인근의 매매ㆍ전세가에 영향을 미칠 수밖에 없다는 설명이다. 특히 용인 등은 판교 인근의 분당과 잠실 등과 비교할 때 지리적으로 불리한 만큼 판교 입주 물량의 여파가 경기 남부 지역 미분양 아파트 판매의 중요한 변수로 작용할 것이라는 분석이다.

김은경 스피드뱅크 팀장은 “용인은 판교의 후광 효과로 한때 급격한 가격 상승을 경험했지만 현재의 상황에서는 판교 입주 쇼크 영향을 받을 수도 있다”며 “판교를 둘러싸고 있는 분당과 잠실 등도 이 같은 영향권에 놓이게 되지만 용인 등 경기 남부 지역은 이들 지역과 비교할 때 불리해 미분양 아파트의 판매의 새로운 복병으로 떠오를 수 있다”고 강조했다.

이진영 닥터아파트 리서치팀 전임애널리스트는 “판교 입주로 기존 주택 가격이 영향을 받게 되면 결국 미분양 아파트 소진이 더욱 어려워질 수 있다”며 “다만 판교 입주 영향이 소폭에 그친다면 경기 남부 지역의 기존 아파트 가격은 물론 미분양 아파트 소진에도 탄력이 붙을 수 있다”고 전했다.