상가매입 했는데 임차인이 계약기간전 보증금 반환 요구…

매수한 건물의 임차인이 임대차기간 전에 보증금을 돌려달라고 요구하는데 Q: 최근 서울 중랑구 상가점포를 2억원에 샀습니다. 계약 당시 보증금 5,000만원에 월세 120만원을 내는 임차인이 있었고 기간도 2년 이상 남아있어, 투자대비 수익이 좋아 매수를 결정했습니다. 그런데 점포이전등기 직후 그 임차인으로부터 임대차계약을 중도에 해지한다는 통보를 받았습니다. 저는 임차인이 나머지 계약기간을 당연히 그대로 승계해야 하는 것으로 알고 있는데, 임차인이 계약기간을 무시하고 나갈 수 있는 권리가 있는지요. A: 임대차 중인 건물이 매매되면 새로운 소유자와 임차인 사이에 당연히 임대차관계가 그대로 이어진다고 생각하는 것이 일반적이지만, 반드시 그렇진 않습니다. 계약에서 별도로 합의하거나 법률에서 달리 정한 내용이 없다면, 일방적으로 계약의 주체를 변경할 수는 없습니다. 계약을 체결한 당사자가 계약의 이행에 있어 매우 중요하기 때문입니다. 임대인 동의 없이 임차인 마음대로 다른 사람을 임차인으로 변경할 수 없는 것과 마찬가지로, 임차인의 동의 없이 임대인의 변경을 무조건 허용할 수는 없습니다. 비록 귀하의 점포가 상가건물임대차보호법의 적용을 받은 일정한 환산보증금 이하의 임대차계약 범위 내에 있다고 하더라도 마찬가지입니다. 임대차보호법은 ‘건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’라고 하여 건물주가 변경될 경우 원칙적으로 임대차관계가 새로운 소유자와의 사이에 그대로 승계되는 것을 전제로 하고 있지만, 이 규정은 임대차계약기간 도중에 소유자가 변동될 때 임대차관계가 불시에 종료되는 불이익을 입는 임차인의 보호를 위한 것이 입법 취지라는 점에서, 임차인이 새로운 소유자와의 임대차관계 지속을 원치 않으면 소유자 변경을 이유로 임차인이 임대차관계를 바로 종료 시킬 수 있다고 법원은 해석하고 있습니다. 따라서 임차인은 비록 종전 임대차계약기간이 남아있다고 하더라도 건물주변경을 이유로 즉시 임대차계약의 종료를 주장할 수 있는 권리가 있습니다. 따라서 매매계약 체결을 할 때는 매매 이후에도 임차인이 임대차계약을 계속 지속할 것인지 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.