[시론] 역모기지 제도 성공하려면

최근 재정경제부는 고령사회대책의 일환으로 역모기지제도 도입 방안을 발표했다.

정부가 추진 중인 역모기지제도는 미국 연방주택청(FHAㆍFederal Housing Adiministration)의 제 255조항 역모기지(HECMㆍHome Equity Conversion Mortgages)와 아주 흡사하다. 단 미국에서는 역모기지에 특별한 세제 지원을 하지 않고 1인 다주택의 경우 주거주지인 한 주택에 대해서는 미 정부 보증 역모기지가 적용된다.

한국의 주택금융시장은 여러 가지 면에서 미국 시장과 현저한 차이가 있는데 정부에서 추진 중인 역모기지가 성공하려면 여러 단계의 검증과 연구가 요구된다.

첫째, 역모기지와 월 수령액 산정을 이해하는 데는 전문적 지식이 필요하다. 이 때문에 한국도 미국과 같이 역모기지 전문 상담사 제도를 도입할 예정인데 이 전문 상담자가 홍보역할만 할 것인지, 혹은 판매업무도 겸할 것인지에 대한 논의가 필요하다. 이 복잡한 상품을 홍보가 아닌 판매 목적으로 설명할 경우 여러면에서 왜곡돼 부작용을 초래할 수도 있다.

둘째, 역모기지의 실수요를 측정해 고령자의 요구를 충족시키는 신축성 있는 상품을 개발해야 한다. 고령자가 수령액을 받는 여러 방법 중 하나를 임의로 선택하고 차후 그 지급방법을 변경할 수 있도록 하는 유동적인 제도가 가능한지가 중요하다. 미국 역모기지제도의 경우 고령자가 다섯 가지 수령방법 중 아무것이나 선택할 권리가 있다. 만일 이 선택권한을 주지 않는다면 고령자가 역모기지를 외면할 수 있다.

셋째, 역모기지 적정 이자율의 산정이다. 이자에 대한 부담이 지나치면 역모기지 활성화는 기대하기 힘들다. 더욱이 변동이자율을 적용할 경우 위험부담이 소비자에게 전가되기 때문에 은행의 리스크는 크지 않다고 볼 수 있다. 결국 시가 6억원 주택에 대한 월 수령액 186만원이 은행 리스크를 반영한 적정 이자율에 의해 산정된 것인지에 대해 세밀한 분석과 연구가 필요하다.

넷째, 미국의 역모기지도 변동이자율을 적용하나 연 2%포인트 이상, 평생 5%포인트 이상 상승할 수 없는 소비자 보호장치가 포함돼 있다. 한국의 역모기지제도도 이 같은 보호장치를 제공한다면 역모기지 활성화와 은행의 수익률에 많은 도움이 되지 않을까 생각한다.

다섯째, 보증료 부담이 적정한가의 문제다. 초기 보증 보험료(주택가의 1~2%)와 대출잔액에 대한 보증료(연 0.5%)는 미국 정부 보증 역모기지 상품의 보증료와 거의 유사한데 한국의 주택가격 상승률은 미국보다 높다. 또한 미국의 역모기지는 62세 이상을 대상으로 하지만 한국은 65세부터 해당돼 한국 역모기지의 위험도가 낮다고 볼 수 있다. 그러므로 한국 보증보험료의 적정 수준에 대한 세밀한 계산과 연구가 이뤄져야 한다.

여섯째, 정부는 현재 60~70% 수준인 LTV(주택가격에 대한 융자액 비율) 규제를 역모기지 상품에 대해서는 과감히, 전면적으로 해제함으로써 많은 시중은행과 보험회사들이 역모기지 상품 개발에 참여하도록 유도해야 한다. 많은 금융기관이 정부의 규제 없이 자유로이 역모기지론에 참여한다면 정부의 보증제도 없이도 낮은 이자율의 수준 높은 역모기지 상품이 활성화되리라 믿는다.

마지막으로 역모기지론 인수(underwritingㆍ대출신청을 감정ㆍ평가해 융자 여부를 판정하는 과정)를 주택금융공사와 금융기관 중 어디서 하느냐도 남은 과제다. 금융기관이 자체적으로 인수한다면 부동산 감정평가 등 융자 심사에서 차별적 판정이 없도록 하는 제도적 보완장치가 필요하다. 역모기지제도 성공의 관건은 공정한 부동산 감정과 적정 이자율이다.