[하반기 분양시장 키포인트/판교] 8월말부터 총 7,164가구 공급

중대형 4,993가구…5년 전매제한·대출규제 받아

성남 거주자 30% 배정… '무주택우선' 적용 안돼

44평 기준 초기부담금만 4억2,000만원 달할듯

[하반기 분양시장 키포인트/판교] 8월말부터 총 7,164가구 공급

중대형 4,993가구…5년 전매제한·대출규제 받아 성남 거주자 30% 배정… '무주택우선' 적용 안돼44평 기준 초기부담금만 4억2,000만원 달할듯

하반기 분양시장의 최대 이슈는 역시 8월부터 시작되는‘판교’중대형 공급이다. 판교 분양이 두달여 앞으로 다가온 만큼 청약조건에서부터 자금마련 계획까지 차근차근 따져봐야 할 시기다.

판교는 대한주택공사가 공영개발방식으로 짓기 때문에 청약예금과 청약저축 가입자에게만 기회가 주어진다. 또 분양가상한제와 더불어 채권입찰제가 적용돼 채권 할인에 따른 손실액을 포함한 초기자금 마련에 신경을 써야 함은 물론 대출 규제에 따른 중도금 마련 계획도 미리 세워둬야 한다. 5년 동안 전매가 금지된다는 점도 유념해야 한다.

◇총 7,164가구, 8월 30일부터 공급=판교 중대형 공급 물량은 총 7,164가구다. 이 중 25.7평(이하 전용면적 기준) 이하 공공분양 물량이 1,774가구, 공영개발방식으로 짓는 25.7평 초과 물량이 4,993가구, 중대형 임대가 397가구다. 분양물량 중 30%는 지역거주 우선 배정에 따라 성남시 거주자에게 분양된다.

또 공공분양 물량 1,774가구 중 10%는 국가유공자ㆍ장애인ㆍ3자녀 이상 세대에게 배정된다. 하지만 무주택자 우선 공급 원칙은 적용되자 않는다. 중대형 임대 물량 중 2,085가구 공급이 2007년 이후로 늦춰져 8월 공급 물량이 당초 예상했던 것보다 줄었다. 2007년엔 중대형 협의양도분 980가구, 주상복합 1,266가구, 국민임대 5,784가구, 전세형 임대 2,085가구, 공무원 임대 473가구 등이 차례로 공급된다.

분양일정은 8월말에서 9월초까지다. 8월 24일 입주자 모집공고가 나가고, 25.7평 이하는 8월 30일부터, 25.7평 초과는 9월 4일부터 청약이 시작된다.

◇청약예금ㆍ저축 가입자 대상=청약부금 가입자는 8월 판교 중대형 물량의 청약대상에서 제외된다. 전용면적 25.7평 이하의 중소형 공공분양 물량은 청약저축 가입자만, 공영개발 방식으로 짓는 25.7평 초과 중대형 물량은 청약예금 가입자만 대상이 된다. 지역별ㆍ평형별로 예치금액이 달라진다는 점도 따져봐야 한다. 서울지역 가입자의 경우 30.8평 이하는 600만원, 40.8평 이하는 1,000만원, 40.8평 초과는 1,500만원의 예치금이 각각 있어야 한다. 경기도일 경우 300만~5,00만원이 필요하다.

◇대출규제로 중도금 마련 계획 세워야=판교 중대형의 경우 주택담보 대출을 받아 매입 비용을 해결하려는 생각은 접어야 한다. 분양가와 채권손실액을 더한 실제매입가격(8월 분양 당시 주변 시세의 90%)이 거의 대부분 6억원을 넘어설 것으로 보여, ‘총부채상환비율(DTI)’의 적용 대상이 되기 때문이다.

DTI 규제란 6억원이 넘는 고가 아파트의 경우 주택담보대출의 원금상환과 다른 대출로 인한 이자비용이 연봉의 40%를 넘지 못하도록 제한한 것으로, 연봉 5,000만원을 받는 사람의 경우 3년만기(이자율 5.58%)로 5,000만원까지 밖에 빌릴 수 없다. 8월 판교 공급 물량 중 가장 평수가 작은 25.7평 이하(33평 정도)의 경우 조차도 현재 분당 시세가 6억~8억원 사이에서 형성돼 있어 규제 대상에 포함될 가능성이 크다.

따라서 판교 중대형 청약자는 초기 채권 할인에 따른 손실액과 초기 계약금(분양가의 20%)을 일단 준비해야 하는 것은 물론 중도금 계획까지 미리 세워놓아야 한다. 44평(당시 주변 시세 10억원 가정)의 경우 분양가를 6억원이라고 하면 계약 때까지의 초기 부담금만 최대 4억2,000만원(채권손실액 3억원, 계약금 1억2,000만원)이고, 나머지 중도금이 4억8,000만원이 된다.

◇5년간 전매 제한=25.7평을 초과하는 판교 중대형은 5년동안 전매가 제한된다. 분양받은 뒤 건축기간을 감안하면 입주 후 2~3년이 지나야 팔 수 있다는 얘기다. 10년간 전매가 제한되는 중소형보다는 짧지만 이를 감안해 자금 회수 등의 전략을 짜야 한다.

이런 점을 감안하면 전매기간이 3년인 주상복합을 노리는 것도 전략이 될 수 있다. 주상복합 건축기간이 보통 3년이란 점을 생각하면 입주 직후 팔 수 있다는 얘기다. 48ㆍ50평형 1,226가구가 2007년 분양된다.

주상복합은 하지만 분양가 상한제가 적용되지 않아 분양가가 2,000만원 정도로 아파트보다 훨씬 비쌀 것으로 보인다. 또 아파트와 마찬가지로 DTI 규제 대상이 되기 때문에 자금 마련 계획을 미리 세워야 한다.

입력시간 : 2006/06/27 14:20