새해 달라지는 부동산 제도는?

부동산시장 침체가 지속되면서 각종 부동산 규제 완화책이 지난 2008년 한해 동안 쏟아졌다. 세제에서부터 재건축 규제 완화에 이르기까지 부동산시장 전반에 대한 변화가 대부분이다. 이에 따라 내 집 마련을 꿈꾸는 서민들은 2009년부터 달라지는 제도를 꼼꼼히 챙겨야 할 것으로 보인다. 특히 새해에는 전매제한 완화와 한시적 부동산 세제 완화 등 굵직한 변화도 앞두고 있어 달라지는 제도를 숙지하고 있어야 한다는 것이 전문가들의 지적이다. ◇다주택 보유자 양도세 중과 한시적 완화=1가구 다주택 보유자 양도세 중과세율이 한시적으로 완화된다. 1가구 2주택 보유자의 경우 50%로 중과되던 세율이 일반세율(2009년 6~35%)로, 3주택 이상 보유자는 60%에서 45%로 낮춰진다. 적용대상은 기존 주택(지난해 12월31일 이전 보유 주택)은 특례기간(2009년 1월1일~2010년 12월31일) 중에 양도하는 경우에만 적용되며 2009년과 오는 2010년 말까지 신규로 취득한 주택은 양도시점에 관계없이 완화된 세율이 적용된다. ◇소유권이전등기 전 조합원 지위 양도 가능=소유권이전등기 전에 재건축 아파트의 조합원 지위를 팔 수 있도록 하는 조합원 지위 양도도 올해 시행될 것으로 보인다. 이미 국토부가 법률 개정안을 마련했지만 국회 논의 과정에서 양도 허용 규정을 시행령에 담도록 해 도시 및 주거환경정비법 개정안 입법예고를 해야 하기 때문에 시행은 2009년 상반기가 될 것으로 보인다. ◇장기 보유 특별공제 확대=1가구 1주택 장기보유특별공제가 연 4%, 최대 80%(20년 이상 보유)에서 연 8%, 최대 80%(10년 이상 보유)로 확대되고 일시적 2주택자 중복보유기간도 1년에서 2년으로 연장(2008년 11월28일 이후)된다. 양도소득세가 비과세되는 주택가격도 6억원에서 9억원으로 상향 조정됐다. ◇지방 미분양 아파트 세제혜택=11ㆍ3대책에 따라 2008년 11월3일부터 2010년 12월31일에 취득한 지방 미분양 주택 매입시 양도세 중과(일반세율)를 면제하고 10년간 장기 보유시 특별공제(연 8%, 최대 80%)가 적용된다. ◇소형주택 의무건설 비율도 완화=재건축 아파트 추진시 60㎡ 이하, 60~85㎡ 이하, 85㎡ 초과(바닥면적 기준) 비율을 각각 2대4대4로 규정했던 소형주택 의무건설 비율이 조정된다. 85㎡ 이하와 초과로 나눠 6대4의 비율로 지으면 된다. 구체적인 비율은 지방자치단체 조례로 위임된다. ◇신혼부부 주택 청약자격 완화=신혼부부 특별공급 신청자격이 1월부터 완화된다. 청약통장 가입기간이 기존 12개월에서 6개월로 단축되고 불임부부, 무자녀 신혼부부 등도 혼인기간이 5년을 넘지 않았으면 3순위로 청약할 수 있다. 또 소득기준도 소형분양주택과 공공임대주택에 한해 전년도 도시근로자 평균소득의 100%(맞벌이는 120%) 이하로 상향 조정된다. ◇재당첨 금지 한시적 배제=상한제 적용 주택에 당첨된 후 재당첨 금지기간(3~10년)이 지나지 않은 경우라도 3월부터 2011년 3월까지는 민영주택 청약 기회가 주어진다. 또 국토부는 재당첨 금지기간을 단축하는 방안도 추진한다. 재당첨 금지조항은 동일 가구에 속한 가구원이 당첨됐을 때 나머지 가구원의 당첨을 제한하는 규정으로 현재는 3~10년간 재당첨이 금지되고 있다. ◇재개발구역 지정 전 지분 쪼개기도 차단=3월부터 재개발이나 뉴타운 구역에서 ‘지분 쪼개기’가 원천 차단된다. 시장 또는 도지사가 재개발 또는 정비구역 지정 전에 조합원 인정 기준일을 정하면 이날까지 토지를 소유한 사람들에게만 조합원 자격이 인정된다. 즉 조합원 자격 인정 기준일이 지난 뒤 분할된 토지나 지어진 다세대주택 소유자들은 대표 1명만 조합원 자격이 인정돼 아파트 입주권이 부여되고 나머지는 현금으로 청산된다. 현재 서울시 등이 시행하고 있는 지분 쪼개기 제한 조치가 재개발 구역 지정 이후 적용되는 것에 비하면 새 규제는 구역 지정 전에 적용돼 규제가 대폭 강화되는 것이다. ◇보금자리주택 본격 공급=2009년부터 보금자리주택이 본격 공급된다. 3월까지 하위법령 정비를 완료하고 6월까지 시범지구를 지정, 하반기에 사전예약제 방식으로 첫 분양될 예정이다. 특히 도시 근교 개발제한구역(그린벨트) 해제지역에 공급될 보금자리주택의 분양가는 인근지역 신규분양 아파트보다 15% 싸게 공급될 것으로 전망된다. ◇수도권 전매제한 기간 완화=지난해 12월22일 국토해양부의 업무보고에 따라 2009년 중으로 수도권 공공주택의 전매제한기간이 완화될 것으로 보인다. 과밀억제권역인 경우 85㎡ 이하는 7년에서 5년으로, 85㎡ 초과는 5년에서 3년으로 각각 줄고 기타 지역에서는 85㎡ 이하는 5년에서 3년으로, 85㎡ 초과는 3년에서 1년(투기과열지구는 3년)으로 각각 감소한다.